Los inversores retrasan la compra de hoteles por los elevados precios
Preveían rebajas del 30% y apenas han llegado al 10% en pocos activos. Los ERTE y los créditos ICO han dado liquidez a los propietarios
El desplome del turismo no se ha visto acompañado, tal y como se había anticipado el pasado verano, de un movimiento frenético de compraventa de activos hoteleros para capear un escenario de un año sin ingresos.
Las consultoras inmobiliarias detectan que se han cerrado menos operaciones de las que las esperadas y las que lo han hecho se han realizado sobre precios más cercanos a niveles prepandemia que postpandemia. “Los buenos activos no han bajado de precio. Lo que sí vemos es que hay muy poca visibilidad en el negocio y que las perspectivas para el verano no son muy buenas, con lo que después se puede reactivar el mercado y allí sí que puede haber descuentos”, asegura Bruno Halle, socio codirector de la división hotelera de Cushman & Wakefield en España.
Cada habitación de hotel cerrada tiene un coste mensual de 1.000 euros
En su opinión, los inversores tienen más liquidez que nunca, pero no van a entrar hasta que no consigan descuentos cercanos al 30%. “Por ahora solo han logrado rebajas del 15% y en activos muy contados”. Halle achaca esa parálisis al colchón que les ha proporcionado a los propietarios los ERTE y los créditos ICO, lo que les ha permitido paralizar las ventas temporalmente y esperar unos cuantos meses a ver si el negocio repunta con la llegada del verano. Además recalca que los propietarios anticipan un fuerte rebote del turismo en los próximos años y que por ello están optando mayoritariamente por operaciones de sale & lease back, en el que los caseros pasan a ser inquilinos y además se guardan varias posibilidades de recomprar el activo durante la vida útil del contrato. Así le ha ocurrido al empresario Pau Guardans con la venta del hotel Único en Madrid a un inversor privado, ya que se ha asegurado un contrato de arrendamiento durante 20 años con varias fechas para la posterior recompra.
Drenaje de caja
Laura Hernando, directora del departamento de Hoteles de Colliers España, coincide con Hallé al enfatizar que la crisis del coronavirus no va a traer grandes descuentos. “Lo que sí va a ocurrir es que se pongan en el mercado activos que nunca lo hubiéramos imaginado, con lo que se va a dar la posibilidad a los inversores de negociar con ellos”. Otro elemento que, en su opinión, puede determinar la aceleración de movimientos en el mercado es el cierre del grifo por parte de la banca para ofrecer nueva financiación. “No hay nueva liquidez y hay un drenaje de caja constante por lo que las empresas han optado, en primer término, por hibernar o por vender activos”. Con un coste medio de 1.000 euros al mes por habitación de hotel cerrada, los empresarios también están adentrándose en la búsqueda de financiación alternativa a un coste razonable. “Son grandes fondos de deuda que prestan a un precio entre el 5% o el 7%, nunca a doble dígito. Sus clientes solo van a ser grupos que sean solventes, que son los que tienen hueco en este tipo de inversiones”.
Riu e Iberostar son las cadenas con más hoteles para vender en caso de necesidad
El mayor o menor peso de la deuda puede ser otro elemento que lleve a los hoteles a acelerar la venta de activos. Es lo que ha sucedido con Selenta, que en primer lugar vendió el hotel Nobu en Barcelona a finales de 2020 por 80 millones y luego ha puesto todo el grupo a la venta por 450 millones de euros. El grupo ha sucumbido a la crisis turística y baraja ofertas de Blackstone, Goldman Sachs o Lone Star. En paralelo ha puesto todos sus activos en el mercado ante el elevado pasivo que acumula, por encima de los 250 millones de euros. Otro elemento que marcará diferencias entre cadenas a la hora de desprenderse de activos es la posición patrimonialista. “Hay cadenas como Riu o Iberostar con muchos hoteles en propiedad que pueden hacer ventas selectivas para ganar liquidez”.
La cadena dirigida por Luis y Carmen Riu han puesto tres activos a la venta para hacer caja. Ya estaban a la venta antes de la pandemia, pero la crisis del coronavirus ha acelerado el proceso. El primero es un hotel de Lanzarote de 598 habitaciones y un precio de 100 millones de euros; el segundo es un inmueble de 327 habitaciones en Madeira por 40 millones y el tercero es otro en Panamá por 120 millones.
El caso paradigmático de Selenta
Deuda. La compañía sufrió en sus cuentas un doble impacto negativo, la concentración de sus grandes activos en Barcelona y el desplome de la ocupación por el coronavirus. A ello se le sumó un pasivo de 250 millones de euros, propiciado por las reformas acometidas en los últimos cuatro años, lo que le obligó a desprenderse con rapidez de activos.
Nobu. Y la primera operación la cerró a principios de 2021, con la venta del hotel Nobu al fondo aleman ASG por 80 millones. Selenta compró el hotel Gran Torre de Cataluña en 2018 y puso en marcha una ambiciosa reforma de 57 millones para abrir gracias a la alianza con Nobu, la cadena propiedad del chef Nobu Matsuhisa, el actor Robert De Niro y el productor de cine Meir Teper. Este hotel de 260 habitaciones iba a ser un cinco estrellas superior que nunca llegó a abrir y será el fondo alemán el encargado de probar la acogida.
Venta. La familia Mestre negocia la venta de su cadena hotelera a un fondo internacional por cerca de 450 millones de euros. El grupo ha sucumbido a la crisis en el turismo provocada por la pandemia y baraja ofertas de Blackstone, Goldman Sachs o Lone Star.