El ladrillo se resiente al endurecer la banca el acceso al crédito promotor

La crisis provoca que las entidades exijan mayor nivel de preventas para financiar El sector prevé retrasos y cancelación de proyectos

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El miedo a los riesgos de la crisis económica asociada a la pandemia de Covid-19 ha provocado que la banca endurezca el acceso a los préstamos destinados a financiar las obras de construcción de viviendas, el conocido como crédito promotor. Estos recursos sirven a las empresas para afrontar las obras de edificación, pero para que las entidades financieras lo concedan, las inmobiliarias necesitan un nivel de preventas de casas que en los últimos meses se ha endurecido entre 20 y 40 puntos porcentuales.

La consecuencia inmediata es que las obras tardan más en arrancar y, además, se pone en riesgo a proyectos lanzados comercialmente y que no alcanzan los requisitos de la banca.

La operativa del sector consiste en que una vez que la inmobiliaria cuenta con un suelo donde construir, lanza la promoción comercialmente para captar clientes. Hasta ahora, de forma general, la banca concedía el crédito promotor a partir de un 30% de los pisos prevendidos. Al subir la exigencia, el promotor necesitará más meses para vender esas casas, retrasando el proyecto. En algunos casos, sobre todo para las pymes que solo cuentan con una opción de compra sobre el terreno, el retraso puede provocar la pérdida de la parcela y la cancelación del proyecto.

“Una de las mayores amenazas del sector para los próximos meses es el tratamiento de las operaciones de financiación”, advierte Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCE España, quien culpa a la concentración bancaria de que haya un número muy limitado de entidades que financien al sector. “El endurecimiento de las condiciones para disponer de financiación bancaria es una realidad, ya comenzó en el segundo semestre del 2019 y con la crisis del Covid-19 la situación se ha agravado. Los niveles de deuda y fondos propios han cambiado exigiéndose mayores recursos propios a las operaciones de financiación y, sobre todo, mayores porcentajes de preventas, entre 60% y 70%, cuando antes la horquilla era hasta el 50%”, recalca.

“Aquellos promotores que no cuenten con fondos propios suficientes para arrancar obras a pulmón, van a tener complicado alcanzar los niveles de preventas exigidos”, coincide Miguel Martínez, director general de corporate finance de Colliers. “El motivo del endurecimiento de las condiciones de acceso a la financiación es el miedo a los efectos que la crisis del Covid pueda tener en la demanda de obra nueva”, añade.

Desde una entidad financiera española señalan que para entender la mayor exigencia de preventas se debe valorar la incertidumbre y el deterioro de la economía más que evidente a cuenta del Covid, “y que irá en aumento”, por lo que es previsible que muchos ciudadanos en un futuro cercano se vean mermados en su capacidad de acceso a la vivienda por su situación económica precaria, o como mínimo, deteriorada. “Lo que puede implicar que las compras en el periodo de construcción del edificio no lleven el ritmo de antes, y que incluso algunos compradores no terminen de escriturar a pesar de tener firmado el contrato. Con estas perspectivas, es natural que se quieran asegurar de inicio más contratos de compraventa. No es un problema por tanto de que se esté endureciendo el crédito, sigue habiendo liquidez en el sistema más que de sobra, pero los proyectos ahora, para ser buenos han de tener más contratos en firme desde el inicio”, explican.

Entre los grandes bancos consultados, se explica que sí se ha podido aumentar algo la exigencia de preventas, pero inciden en que no prima tanto el tamaño del promotor, sino el análisis de cada proyecto y su solvencia. Según las entidades, el coste de estos créditos se sitúan entre el 2,5% y el 3,5% de interés.

El responsable de Colliers afirma que las entidades financieras se han vuelto muy selectivas a la hora de financiar las obras, primando los mercados consolidados, la primera residencia o la viabilidad comercial del proyecto.

“También están siendo muy selectivas en cuanto al deudor, priorizando en deudores con balances solventes y un track record constatado por parte de la entidad”, apunta Martínez. Este experto indica que, gran parte, las entidades están restringiendo y priorizando la concesión de la financiación a promotores con un balance fuerte y solventes, es decir, las grandes empresas. “Quien más está sufriendo las restricciones al acceso a financiación, son las pequeñas promotoras”, concluye.

Menos viviendas, a mayor precio

Menos promociones. Debido a la pandemia, 2020 cerró con visados de obra nueva para la construcción de 85.000 viviendas, un 19,5% menos que el año anterior, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Es la primera vez que se da un descenso desde 2011, tras la crisis del ladrillo. Las perspectivas para 2021 no son mucho mejores para el sector.

Precios. “Las restricciones de acceso al préstamo promotor impactan directamente, como es obvio, al comienzo de la promoción de viviendas nuevas, lo que provoca que en el mercado haya menos viviendas y la demanda siga sin satisfacerse. Consecuentemente, podrá derivar en un aumento de precios de vivienda nueva en los próximos dos años al generarse poco producto, lo cual no favorece a nadie dentro de nuestra industria”, opina Daniel Cuervo, secretario general de la patronal.

Segunda residencia. “El endurecimiento ha sido generalizado y bastante homogéneo, si bien, hay algunas entidades financieras que están siendo especialmente restrictivos con alguna tipología de producto, como por ejemplo, segunda residencia”, señalan desde Colliers.