Los pisos más rentables para el alquiler, fuera del distrito centro en las cuatro grandes ciudades

El rendimiento en estos barrios ronda el 6% en Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia

Por 150.000 euros, en el centro no se llega a los 55 metros

Vivienda en alquiler en Sevilla.
Vivienda en alquiler en Sevilla.

Los inversores que estén pensando en adquirir un inmueble por menos de 200.000 euros para dedicarlo al alquiler en alguna de las cuatro grandes ciudades españolas tienen una indicación común: buscar fuera del distrito centro y mirar hacia uno de los barrios colindantes. Según las previsiones de urbanData Analytics (uDA), empresa de análisis de datos especializada en asesoramiento inmobiliario, las cuatro grandes localidades condicen a la hora de situar las mayores rentabilidades fuera de la zona vieja, pero siempre en uno de los distritos pegados a ella.

En Madrid, el distrito más rentable según los expertos es Latina, limítrofe al centro. Según los datos recopilados, esta zona alberga pisos de aproximadamente 85 metros cuadrados por 168.610 euros, “viviendas que implican un alto dinamismo y esfuerzo de compra por debajo de los seis años recomendados” de ingresos íntegros dedicados a la operación. Su rentabilidad bruta en alquiler se sitúa en torno al 6,5%. “Este distrito tiene un importante volumen de transacciones de compraventa, está bien conectado con el centro y próximo a parques como la Casa de Campo o Madrid Río”, una zona en auge en la capital.

En Barcelona “destacamos el comportamiento de los pisos más pequeños, estudios o apartamentos de un dormitorio”, aproximadamente de 55 metros cuadrados y por 197.292 euros, “en el distrito Sant Martí”, una zona colindante a Ciutat Vella, el corazón de la Ciudad Condal, y el Eixample. Esta tipología “conlleva un elevado dinamismo” y una rentabilidad bruta del 6,2%, superior a la media. La zona, recuerdan, está en pleno crecimiento “con el distrito 22@, un proyecto urbanístico de oficinas y viviendas conocido especialmente por alojar empresas de base tecnológica”.

En Sevilla, en el distrito San Pablo-Santa Justa las viviendas de dos habitaciones, de en torno a 85 metros cuadrados, tienen una rentabilidad bruta del 5,9% y tienen un precio medio de 138.174 euros. “Se trata de una tipología interesante por su bajo riesgo de inversión y tasa de esfuerzo”, recalcan desde la empresa, que recuerda que, de nuevo, la zona colinda con los barrios del centro.

En Valencia, la última de las cuatro grandes ciudades, destaca el distrito de La Saïdia, con pisos medios de dos dormitorios que tienen un rendimiento del 6,4% y conllevan una alta rotación. El esfuerzo de compra es, además, el más bajo de todas las tipologías recomendadas, de 3,4 años de sueldo. Además de colindar con Ciutat Vella es donde se ubica la Universidad de Valencia.

Por presupuestos

A la hora de elegir vivienda conviene tener claro el abanico de posibilidades en base a la capacidad de pago del comprador. De media, según los datos recopilados por uDA, en Madrid y Barcelona, para conseguir una vivienda de dos habitaciones a partir de los 70 metros, habría que invertir como mínimo 300.000 euros. En cambio, con este precio se encontrarían casas en segundas plazas como Sevilla y Valencia de unos 160 y 176 metros cuadrados, respectivamente.

Con un tope presupuestario fijado en los 150.000 euros, “únicamente encontraríamos pisos de 40 metros de media en Barcelona y de 44 en Madrid”, en cambio, en las otras capitales esta cantidad alcanzaría para inmuebles de dos dormitorios, de unos 80 metros en Sevilla y, algo más amplios en Valencia. Si el objetivo es encontrar vivienda en la zona centro por menos de 150.000 euros, el inversor tiene que tener claro que los mayores tamaños los hallaría en Sevilla y Valencia, aunque nunca por encima de los 55 metros. En el casco viejo de Madrid y Barcelona, por este importe, la media no llega a los 38 metros cuadrados.

Si se dispone de más de 300.000 euros, las mayores superficies están en Cerro Amates (Sevilla), con 302 metros, Pobles de l’ Oest (Valencia), con 266 metros, Villaverde (Madrid), con 184 metros, y Nou Barris (Barcelona), con 131 metros.

Valencia, la única sin sobreesfuerzo

5,6 años de ingresos. De las cuatro ciudades analizadas por urbanData Analytics solo Valencia registra un esfuerzo aceptado por los expertos a la hora de adquirir una vivienda, por debajo de los seis años íntegros de sueldo recomendados. En esta localidad, el precio medio de compra se queda en los 192.087 euros, por lo que la tasa de esfuerzo, que hace referencia a los años de renta bruta por hogar necesarios para completar la compra de un inmueble, se sitúa en los 5,6 ejercicios. El precio medio de compra en Barcelona es de 382.064 euros, el más elevado de estas grandes ciudades, seguido por Madrid, de 362.441 euros. La tasa de esfuerzo en estas capitales alcanza los 9,9 y nueve años, respectivamente. Sevilla tiene un precio medio de 226.770 euros y siete años de esfuerzo de compra, también por encima del aconsejado.

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