El año de la pandemia cerró con las mayores tasas de rentabilidad en el alquiler

Los propietarios obtienen un rendimiento medio del 6,9%, según los principales portales

El año de la pandemia cerró con las tasas de rentabilidad del alquiler residencial más altas de la serie histórica que actualizan trimestralmente los principales portales inmobiliarios de España. Aunando los datos de las tres grandes plataformas españolas, en diciembre de 2020 la rentabilidad media de tener una vivienda arrendada alcanzaba el 6,9%, un porcentaje a caballo entre el 6,3% de Pisos, el 6,8% de Fotocasa y el 7,6% de Idealista y el mayor de la serie que parte de 2007.

En este contexto, el Gobierno ultima una ley para, previsiblemente, limitar el alza de precios de alquiler en zonas tensionadas y actualizar los datos oficiales, estancados en un universo de inmuebles tomado en 2006 que hace, por ejemplo, que las estadísticas actualizadas del Banco de España no reflejen este récord de rentabilidad y se alejen mucho de las que ofrecen los portales.

La rentabilidad del alquiler, que se obtiene al comparar el precio de venta del metro cuadrado en una determinada zona con el precio que piden los propietarios por alquilar la misma superficie, es una derivada más de las consecuencias del alza de los precios, una tendencia que ya tenía años de recorrido en España pero que se ha magnificado y puesto en cuestión debido principalmente a la crisis sanitaria y económica del Covid-19 y a sus efectos en el mundo laboral y en las rentas de los hogares.

Por ello, el Gobierno se encuentra en plenas negociaciones internas para dar forma a la futura Ley de Vivienda, una norma que, según el acuerdo programático firmado entre PSOE y Unidas Podemos en 2019 y corroborado en octubre de 2020, debería incluir un índice de precios para que las administraciones públicas pudiesen regular sus zonas tensionadas si así lo acordasen. Las fuertes divergencias entre los dos socios a la hora de encarar esta problemática no garantizan, sin embargo, que estos puntos del acuerdo vayan finalmente a materializarse. El último calendario fijado por PSOE y Unidas Podemos establecía, además, que la norma debería llegar en febrero al Consejo de Ministros, un plazo que en el Ejecutivo ya asumen como prácticamente imposible teniendo en cuenta que solo queda una reunión en el mes y las posiciones continúan muy alejadas.

Mientras tanto, la rentabilidad parece haber tocado techo. Los tres grandes portales, que trabajan con los datos de sus respectivos sistemas, no coinciden a la hora de fijar cuál es el beneficio bruto que supone tener una casa alquilada, pero sí concuerdan en el momento de dibujar una tendencia histórica común y de confirmar que el año 2020 fue el más provechoso para los arrendadores.

En opinión del director de estudios del portal Pisos, Ferran Font, las altas tasas de rendimiento obedecen a que durante el año 2020, mientras que el precio de compraventa se mantuvo relativamente estable o incluso con algunas pequeñas caídas, los alquileres siguieron subiendo paulatinamente en la mayoría de localidades. Por eso, añade, hasta que no haya un movimiento generalizado a la baja, “como el que ya han podido empezar a experimentar mercados como Barcelona, Madrid, Málaga o Sevilla”, las rentabilidades medias del país seguirán siendo altas.

También lo ven así en Idealista, donde recuerdan que a finales del pasado mes de diciembre la rentabilidad bruta en los principales mercados de vivienda de España se situaba en cotas mucho más bajas que la media nacional tras las leves caídas que empezaron a verse en estas ciudades a finales de 2019 y que el coronavirus terminó de precipitar.

Así, según los datos de este portal, entre las capitales españolas Lleida es la que resultaba más rentable a finales del pasado año, con un 8,7%. Le seguían Murcia (7,9%), Huelva (7,3%), Castellón de la Plana (7%) y Almería y Alicante (6,7%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas se encontraban, entre otras ciudades, en San Sebastián (3,7%), Barcelona (4,5%), Palma (4,6%) y Madrid (4,9%).

Por todo ello, y teniendo en cuenta que se espera que los precios del arrendamiento vayan cayendo, incluso alcanzado descensos del entorno del -10% en ciudades como Barcelona y Madrid, los expertos coinciden en aseverar que las rentabilidades brutas también vayan hundiéndose a medida que avance el año.

Baile de cifras

La foto que dibujan los tres grandes portales, prácticamente similar en cuanto a las tendencias, se aleja sin embargo del análisis de la rentabilidad bruta que ofrece el Banco de España, que sitúa el rendimiento del arrendamiento en 2020 en las cotas más bajas de los últimos ocho años, en torno al 3,7%. Casi la mitad que la media de los tres portales.

La razón, explica la nota metodológica del supervisor, se encuentra en que sus cálculos toman como partida el precio del alquiler medio de un mismo grupo de inmuebles desde 2006, obtenido de la encuesta sobre la vivienda en alquiler de los hogares en España del antiguo Ministerio de Fomento, que solo se va actualizando trimestre tras trimestre con la evolución del IPC de los alquileres. “Los portales describen la variación de precios de las nuevas viviendas que entran en el mercado, por eso las estadísticas no coinciden”, explican fuentes conocedoras de estos cálculos.

Esta discrepancia, prosiguen, “es la que ha motivado al Ministerio a trabajar en un índice nuevo de precios que tenga en cuenta en mayor medida el margen de vivienda nueva que entra al mercado”. La falta de información oficial, de hecho, llevó al supervisor a tener que utilizar hace dos años los datos de Idealista a la hora de analizar en uno de sus informes la evolución de los precios del alquiler en España.