El Covid-19 daña el precio de la segunda vivienda

La ausencia de comprador extranjero, principal cliente del mercado, dejará fuertes descensos en las operaciones

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La crisis del Covid-19 y el confinamiento de la población durante más de tres meses han hecho que el mercado de segunda residencia gane atractivo. Ya sea por la posibilidad de contar con otra vivienda alejada de las grandes ciudades, con jardines o espacios más amplios por si se producen nuevas limitaciones a la movilidad, o como forma de evitar las restricciones que los hoteles y otros alojamientos turísticos tendrán que imponer en sus instalaciones para controlar, al menos este verano, la propagación del virus.

No obstante, al mismo tiempo, la crisis económica derivada del virus ha restado poder adquisitivo y aumentado los niveles de ahorro de las familias ante la incertidumbre del mercado laboral y, por tanto, sus capacidades de inversión. Como consecuencia, desde Fotocasa subrayan que se observa una clara tendencia a la baja de la demanda de segunda vivienda, que ya se venía registrando desde 2017. Una situación en la que influye la caída del interés del comprador extranjero, uno de los principales clientes de este mercado, que se verá coartado en los próximos meses, como ocurre desde marzo, por las restricciones a los viajes, las cuarentenas o los controles sanitarios ligados a los desplazamientos internacionales.

En el segundo semestre de 2019, el 18,7% de las compraventas de vivienda en España fueron realizadas por extranjeros, de acuerdo a los datos del Consejo General del Notariado. Aunque en los tres primeros meses del año la contracción fue mínima, se espera que las cifras del segundo trimestre muestren un cambio relevante, reflejando los confinamientos impuestos por Europa y el resto del mundo. De hecho, el informe Vivienda en costa 2020 de Tinsa advierte de que "los mercados residenciales de costa quedarán especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera" y alerta de que de la recuperación dependerá no solo de la reactivación de la actividad sino del "retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica". No obstante, desde Tinsa también llaman al optimismo y subrayan que la recuperación de la demanda extranjera será más rápida que la del comprador nacional una vez se "normalice la movilidad".

A fin de cuentas, el mercado español sigue ofreciendo grandes atractivos al comprador extranjero que jugarán en su favor, como es el menor precio frente a las principales ciudades europeas o su carácter de destino de sol y playa. Este último punto cobrará importancia puesto que, según el Instituto de Valoraciones, aunque sí se producirá un cambio de tendencia en el objetivo de aquellos que adquieran una vivienda como inversión, no ocurrirá lo mismo en quienes busquen una segunda residencia para disfrutar de sus vacaciones o su jubilación, como es el caso del comprador foráneo. Estos últimos "seguirán priorizando la ubicación en las zonas de costa", apunta.

Los primeros, aquellos que busquen rentabilizar sus compras mediante posteriores arrendamientos, virarán sus intereses hacia viviendas que puedan alquilar a medio y largo plazo, en detrimento del alquiler turístico, con las fuertes caídas debido a la pandemia de plataformas como Airbnb, que han vivido un boom en los últimos años. Esto ha hecho que, mientras los precios de compra comienzan a retroceder, los de alquiler registren una tendencia al alza, con "incrementos interanuales cercanos al 10%", apunta Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa. Todo ello ha desencadenado un alza en la rentabilidad de estas inversiones, que alcanza el 6,9% de media en las zonas costeras, según los datos del portal inmobiliario. A ello se suma el hecho de que el interés por el alquiler en detrimento de la compra es cada vez mayor, debido a la incertidumbre económica.

No obstante, según un estudio realizado por urbanData Analytics para CincoDías, el aumento de esta rentabilidad podría no ser suficiente para activar el mercado de segunda residencia. Su compra "puede verse muy afectada debido, en gran parte, a variables macro", entre las que citan la evolución del turismo en esta temporada estival tan atípica o el impacto de los elevados niveles de desempleo. La empresa especializada en big data apunta también que, en las operaciones que se produzcan este verano, compartirán protagonismo los destinos de playa y las zonas rurales. Prueba de ello son las rentabilidades similares de viviendas ubicadas en zonas de interior, donde alcanzan entre el 7% y el 7,5% en Soria, Lleida o Murcia, y en la costa, con Castellón, Huelva y Tenerife a la cabeza con rentabilidades que oscilan entre el 6,9% y el 7,6%.

Al mismo tiempo, se percibe que las grandes capitales, principalmente Madrid y Barcelona, podrían perder atractivo para un comprador que quiere sacar partido de su inversión, debido principalmente a los elevados precios. Estas ciudades se situaron respectivamente en el segundo y el tercer lugar del ránking de los precios de compra más caros en el mes de marzo, aunque superadas por San Sebastián. El importe en estas regiones no se ha visto afectado prácticamente por el Covid-19, con ajustes del entorno del 0,3% respecto a los niveles previos a la declaración del estado de alarma.

Caídas de los precios

Aunque aún es pronto para sacar conclusiones, el precio medio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano, habría descendido un 1,9% entre julio y marzo, según los datos de Tinsa. Junio fue el primer mes en el que se produjo el primer ajuste generalizado, mientras que el mes pasado, prosiguió la caída, un 0,9%. Además, en julio, por primera vez desde agosto de 2016, la variación interanual del índice nacional entró en negativo (-0,3%).

En cualquier caso, los expertos son cautos y apuntan a caídas contenidas en los precios, que no afectarán por igual a todo el territorio español. De acuerdo al último estudio publicado por Idealista, el precio de la vivienda en costa ha retrocedido un 0,4% respecto a 2019, aunque los descensos superan el 10% en la Mariña lucense y la Costa Tropical (Granada). Por el contrario, las viviendas de la zona costera de Guipúzcoa se habrían encarecido un 4,5%. Un repunte que, aunque en menor medida, también se habría registrado en los municipios costeros de Baleares, de la Costa de la Luz (Cádiz), la Costa de Vizcaya, la Costa Blanca (Alicante), la Costa del Sol (Málaga) y la Costa del Maresme.

Aunque los municipios de costa de algunas de estas provincias se hayan librado ligeramente de este ajuste, lo cierto es que el precio medio de las viviendas en Baleares, Canarias y la costa mediterránea han registrado fuertes retrocesos por su dependencia del turismo y del comprador extranjero. En los archipiélagos, la caída desde marzo alcanza ya el 8,2%, y solo en el último mes habría sido del 5,9%, según Tinsa. En la costa mediterránea, el recorte acumulado desde el estado de alarma sería del 6,1% y del 2,4% en julio.

Para lo que queda de año, desde CBRE calculan una caída a nivel agregado en todo el país de entre el 2% y el 4% en obra nueva y de entre un 6% y un 7% en segunda mano. Estos datos varían según la localización geográfica o si es primera o segunda residencia. En estas últimas es donde se apreciará un mayor retroceso del precio (del 3% o 4%) debido a que no habrá una elevada demanda por el efecto del Covid-19, pero también porque en determinadas zonas como la Costa de Sol "ya había un nivel de oferta bastante elevado –con unos precios muy tensionados– al que no va a acompañar la demanda", explica Samuel Población, director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España. Y en todo ello repercutirá también la baja actividad del comprador extranjero, que "durante los meses de julio y agosto no va a poder moverse con naturalidad para venir a España y adquirir una casa", anota.

Aún más acusados serán los descuentos de vivienda de segunda mano y segunda residencia. Al efecto de una caída de las transacciones –que CBRE calcula de entre el 25% y el 30% en el año– se sumará el hecho de que los propietarios harán descuentos según sus necesidades de liquidez.

Por tanto, aunque el momento puede ser el idóneo para realizar una inversión en segunda vivienda, serán pocos los que puedan afrontarlas por la situación económica actual, que estará muy marcada por cómo evolucionen, de la mano del virus, el PIB o las tasas de desempleo.