El Banco de España insta a aumentar el parque público de vivienda para corregir el desequilibrio del alquiler

El coronavirus hace crecer la incertidumbre sobre el mercado residencial, cree el supervisor

Viviendas en Madrid.PABLO MONGE

Desde 2014, tras los años más duros de la recesión económica de 2008, la inversión real en vivienda de los hogares españoles ha aumentado en un 47% hasta el ejercicio 2019, el último con datos disponibles. Así lo confirma el estudio El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019, presentado este viernes por el Banco de España. Sin embargo, pese a este crecimiento de la inversión, recuerda el supervisor, los niveles de oferta de vivienda se han mantenido relativamente bajos. Esto, sumado al aumento de la población, ha provocado que los precios de la vivienda, tras el intenso ajuste habido durante la crisis, hayan presentado en los últimos años una trayectoria de crecimiento sostenida. También, que los desequilibrios en cuanto al acceso a un techo se hagan cada vez más grandes, principalmente en las grandes localidades. Los precios en el arrendamiento, confirma el supervisor, han crecido, de hecho, “a un ritmo superior al observado en el mercado de compraventa”.

Esta situación, en opinión del organismo, genera importantes retos e ineficiencias macroeconómicas en España. “El funcionamiento del mercado de la vivienda, y de modo particular del alquiler residencial, es un factor relevante desde muchas perspectivas, como la macroeconómica, financiera y social”. Por eso, el Banco de España señala que una intervención de parte del mercado del arrendamiento contribuiría a relajar la situación. No obstante, el organismo aboga principalmente por impulsar políticas que incrementen “de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables”. En concreto, los jóvenes, los trabajadores con mayores índices de precariedad laboral y las familias con bajos ingresos.

En principio, “el incremento estable de la oferta de vivienda en alquiler es la fórmula más apropiada para atacar de manera persistente las causas que explican el incremento excesivo de los precios, y es más efectiva cuando se concentra en aquellos segmentos del mercado con una mayor insuficiencia relativa de vivienda a precios asequibles”, recalca la entidad.

Sin embargo, parte del problema es que las intervenciones destinadas a incrementar la oferta de alquiler se han basado, principalmente, “en la introducción de beneficios fiscales que incentivan la oferta por parte del sector privado.” En particular, recalca el Banco de España, existe una exención en las rentas del capital inmobiliario derivadas del arrendamiento de vivienda que tributan en el IRPF, así como beneficios fiscales a las sociedades de inversión inmobiliaria que dedican recursos al arrendamiento de inmuebles (las socimis).

A esto se le añade una deficiencia en los recursos destinados a la provisión pública de vivienda en alquiler en España, que han sido tradicionalmente escasos, “centrándose el esfuerzo presupuestario sobre todo en la financiación pública de la vivienda en propiedad, a precios normalmente inferiores a los del mercado a través de los programas de la Vivienda de Protección Oficial”. El organismo, no obstante, recuerda que la inversión pública no debe llegar en detrimento de la privada. Por ello, el organismo pide una “combinación de estímulos” al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler. También podrían considerarse, entre otras medidas, las políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas especialmente tensionadas.

Impacto del coronavirus

El Banco de España, en su análisis, reconoce que el precio de la vivienda en España venía experimentando desde hace pocos años una tendencia hacia "un nivel de equilibrio a largo plazo", con una moderación en los precios y en el número de transacciones a partir de mediados de 2018. Ahora, tras el impacto del coronavirus Covid-19 y sin datos oficiales sobre la mesa que cuantifiquen el golpe de la pandemia en el mercado residencial, la institución cree que existe una mayor incertidumbre de los efectos a medio plazo sobre el mercado inmobiliario. Por eso "conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber la demanda", indica. Con todo, el supervisor enfatiza en que, dada la ausencia de datos por la cercanía en el tiempo del coronavirus, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información oficial y suficiente.

Diferencias regionales

La tendencia alcista y expansiva del mercado residencial, tanto en compraventa como en arrendamiento, no ha sido simétrica en España, y ha habido una gran disparidad entre unas y otras regiones. En el caso de los precios, aunque en todas las comunidades autónomas se observa una evolución ascendente, el ritmo de avance ha sido muy diferente. Así, el incremento acumulado hasta 2019 en relación con su nivel mínimo tras la crisis, en unas pocas como la Comunidad de Madrid (56%), Cataluña (45%) o Baleares (45%) ha superado ampliamente el aumento promedio en España (32%), mientras que en otras se ha situado por debajo del 15%, como Extremadura, Castilla-La Mancha o Navarra. Sin embargo, desde mediados de 2018 los precios de la vivienda se han desacelerado en aquellas comunidades que venían registrando un comportamiento más dinámico desde 2014, mientras que se han acelerado en el resto. Buena parte de esta disparidad entre regiones en la intensidad de la recuperación de los precios y las cantidades se puede atribuir a las diferencias geográficas en el crecimiento poblacional.