Por ahora, sigan pagando sus alquileres

La negociación es la mejor opción, porque no existen precedentes que permitan asegurar el resultado de los pleitos

Nuestro país ha bajado la persiana. La sociedad, y con ella la economía, se ha paralizado con el estado de alarma. Desde entonces son dos las preocupaciones que invaden la mente de los españoles. Las médicas, en las que poco podremos ayudar, y las empresariales. En esta segunda cuestión, los empresarios –grandes y pequeños– se plantean cómo sobrevivir y, de conseguirlo, cómo volver a empezar.

Más allá de los costes salariales donde el Gobierno ha puesto el foco, el otro gasto principal del tejido empresarial son los alquileres. Han sido demasiadas las voces que se han pronunciado y de forma exageradamente firme. No existe ni se espera una normativa específica que nos vaya a indicar como afrontarlo por lo que los consejos legales deben prestarse con extremada cautela. Hay muchos precedentes en nuestra jurisprudencia que nos pueden orientar, pero ninguno ofrece una respuesta inequívoca. Por lo que la negociación es la forma más ágil para remediar la situación.

Sin duda, es el mejor momento para la mediación y el arbitraje. Los profesionales especializados en este tipo de sistemas alternativos de resolución de conflictos tienen una oportunidad magnífica para demostrar algunas de las bondades que pregonan de los mismos: la agilidad, la eficiencia y la seguridad.

No obstante, cuando lo anterior no sea posible, siempre nos quedarán los tribunales de justicia. Eso sí, tengan en cuenta que los juzgados de lo civil están también cerrados y, además, según la Disposición Adicional 19ª del Real Decreto 11/2020, han quedado excluidos del Plan de Actuación del Ministerio de Justicia. Es decir, cuando se alce el estado de alarma deberán retomar el trabajo anterior y sumar lo derivado de esta crisis sin ayudas extraordinarias.

En cualquier caso, si las partes finalmente optan por acudir a los tribunales para resolver sus diferencias, como ya apuntábamos, no tenemos precedentes que permitan asegurar el resultado de los pleitos. Ahora bien, lo cierto y verdad es que sí que contamos con resoluciones del Tribunal Supremo que nos guían para establecer las bases del debate jurídico.

En dicha contienda, existe un consenso generalizado de que saldremos de esta crisis si somos flexibles. Y, precisamente, flexibilidad es la que podría aportar, según el caso, la regla rebus sic stantibus a las cláusulas económicas de los contratos. Sí, discúlpennos por usar este latinajo –y no será el último– pero es algo que hacemos en beneficio del lector; para que se acostumbre a escucharlo. Durante los próximos meses tanto este como la locución latina pacta sunt servanda estarán muy presentes en este tipo de cuestiones.

Por una parte, aquellos que busquen continuar con sus negocios, pero ajustar sus obligaciones alegarán la referida rebus sic stantibus (estando así las cosas) con el objetivo de modificar las cláusulas económicas del contrato. De otra parte, se aludirá al pacta sunt servanda, es decir, lo pactado es de obligado cumplimiento. Y todo esto sin entrar en aquellos que pretendan resolver los contratos y en la también muy manoseada estos días fuerza mayor del Código Civil.

La citada rebus sic stantibus permitirá, con muchas limitaciones y solo en algunos supuestos, ajustar el contenido de los contratos. Insistimos en esta cuestión porque, de conformidad con nuestra jurisprudencia, no está permitido invocarla para incumplir o resolver, de forma preliminar, la relación contractual.

Dicha figura construida por nuestros tribunales, experimentó su primer apogeo en el siglo XVI, cayó en desuso en el XIX y, al final de la guerra civil española, gozó de vital importancia en las relaciones contractuales. La crisis a la que hace frente un país tras un conflicto bélico conlleva inevitablemente a que surjan numerosos desequilibrios que conducen a la necesidad de modificar o restablecer las condiciones de los contratos.

De forma más reciente el Tribunal Supremo la aplicó como mecanismo para reequilibrar económicamente los contratos afectados por la crisis económica del 2008. Así, por ejemplo, en el sector hotelero esta cláusula causó un gran revuelo en el 2014 por una resolución del propio Supremo de 15 octubre en la que se redujo la renta anual de un arrendamiento hotelero en un 29%, con base en la crisis económica que asolaba al sector turístico. Lo mismo ocurrió en el ámbito publicitario cuando el Alto Tribunal, en su resolución de 14 de junio de 2014, con base en la meritada cláusula rebus sic stantibus y a consecuencia de la crisis económica, redujo el canon que tenía que abonar la adjudicataria de la publicidad exterior de los autobuses de Valencia.

En cualquier caso, lo que resulta evidente es que la rebus no puede conllevar, de forma general, el deshacer un desequilibrio creando otro. Así que, por ahora, sigan pagando sus cuotas de alquiler, intenten renegociarlas y sino, en último término, busquen un buen letrado. Permítannos, en este sentido, un consejo a los posibles implicados: aléjense de aquellos que les aseguran un resultado positivo pues estos pueden ser tan dispares como la casuística de sus asuntos; y por el otro, un ruego a nuestros compañeros de profesión: seamos honestos y profesionales con nuestros clientes pues la situación requiere que arrimemos el hombro y fomentemos los acuerdos y la mediación.

Silvia García López/Álvaro Alarcón Dávalos son Socia y Asociado Senior de Deloitte Legal