La adaptación a la reforma hipotecaria resta claridad a las ofertas de la banca

Varias entidades dejan de publicar las TAE bonificadas después de que el Banco de España pidiera que se resaltara el interés de los productos sin vinculación

precio hipotecas

La entrada en vigor, hace ya más de medio año, de la nueva ley hipotecaria, aún colea en este mercado, clave para las cuentas de la banca. Uno de los objetivos de la norma era elevar la transparencia de los préstamos y contener la práctica de obligar al cliente a adquirir productos vinculados (con sus correspondientes gastos) al contratar hipoteca. De esta forma, los bancos llevaban al cliente a contratar planes de pensiones, tarjetas o domiciliaciones. Con todo, la ley se ciñó a obligar a la banca a ofertar hipotecas sin productos combinados, pero no detalló cómo publicitar unos y otros. Así, inicialmente, el sector siguió promocionando las hipotecas bonificadas, es decir, las que tienen mejores condiciones, pero están vinculadas a terceros productos. En consecuencia, el panorama hipotecario, en términos de ventas cruzadas, apenas registró cambios.

Sin embargo, una comunicación del Banco de España en diciembre trató de solventar esta cuestión. Según fuentes del sector, el regulador recomendó a las entidades que destacaran en sus anuncios la TAE no bonificada, mientras que la bonificada, de aparecer, debía ir en letra más pequeña y con todas las condiciones. Asimismo, el organismo habría indicado que la publicidad de las hipotecas variables tenía que mostrar una TAE para toda la vida de la hipoteca calculada tomando como base el tipo de interés del primer año. Esto lleva a un alza falsa en el precio ya que a partir del segundo año, la TAE está vinculada al euríbor, que suma ya cuatro años en niveles negativos.

No obstante, la notificación del Banco de España no ha sido aplicada de igual forma por todas las entidades, lo que en la práctica ha supuesto un cambio de calado para la comercialización de hipotecas, puesto que el cliente ya no tiene tantos elementos de comparación.

Mientras que Abanca solo ofrece el TIN (tipo de interés nominal) de sus hipotecas, excluyendo, por tanto, los costes de los posibles productos contratados y otros intereses, Banco Santander publica el TIN del producto bonificado, pero solo da la TAE del que no lo está. Otras entidades, como Ibercaja o Kutxabank, han eliminado de sus webs la información referente a los precios de estos préstamos, al mismo tiempo que ING, Pibank o MyInvestor no han modificado su publicidad.

Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, explica que al ofertar únicamente el TIN surgen tres problemas. El primero es de "transparencia", pues dificulta al cliente la comparación de préstamos de distintas entidades "en un sistema como el español con muchas vinculaciones y gran variedad de productos". El segundo es de índole económico, ya que se omiten ciertos gastos. Por último, señala un problema relacionado con los productos combinados (o vinculados, como eran llamados hasta la aprobación de la ley). Este TIN puede ocultar una TAE superior a la de préstamos no bonificados por el coste de los productos que exige.

Desde el punto de vista del cliente, esta nueva situación le obliga a visitar las oficinas de varias entidades para conocer la oferta real, mientras que la banca ha pasado a centrar su estrategia en promocionar productos a medida, como ha comprobado CincoDías en varias visitas a sucursales, donde tampoco hay información general sobre los precios. Este cambio también podría ser resultado de la política de tipos cero del Banco Central Europeo, aún lejos de desaparecer, y por tanto, de los estrechos márgenes de la banca, que quizá ya no está tan interesada en asumir un gran volumen de hipotecas, sino en captar clientes rentables con productos a medida.

La realidad es que en el sector se respira un clima de incertidumbre y confusión. "Es una ley compleja, por lo que caben interpretaciones", explican fuentes de Ibercaja, que subrayan que al ser tan reciente, las distintas lecturas realizadas por las entidades se van resolviendo poco a poco y se va modificando la aplicación de los términos establecidos. Aunque el objetivo de la ley es la "transparencia" y su "motivación es buena", no se puede obviar que aborda "productos muy complejos que una normativa no puede hacer más sencillos", afirman.

En cualquier caso, Colombelli considera que el Banco de España actuará en el medio plazo para subsanar las últimas modificaciones que vayan en contra del "alma de la ley".

Nuevas alzas y recortes de los precios

  • Rebajas en los bancos online. ING ha recortado recientemente el diferencial de su hipoteca variable en 12 puntos básicos, hasta el 0,99%. MyInvestor ha reducido en hasta 20 y 40 puntos básicos el precio de sus préstamos a tipo variable y fijo, respectivamente. El diferencial de los primeros queda en el 0,69% y la TAE de los segundos entre el 1,09% y el 1,49%. No obstante, a diferencia de sus productos anteriores, la Hipoteca A Tu Manera exige contratar seguros de vida y hogar e invertir 60.000 euros en fondos de inversión o planes de pensiones.
  • Falsos encarecimientos. Los cambios introducidos en la publicidad, por los que algunas entidades solo muestran la TAE no bonificada, han hecho que el precio mostrado por Santander se haya incrementado en más de un punto porcentual. El cliente, por tanto, puede percibir un falso encarecimiento.
  • Hipotecas más elevadas. BBVA ha subido seis puntos básicos el precio de sus préstamos a tipo fijo, que oscila entre el 1,96% y el 2,57% TAE. Liberbank ha elevado tres puntos básicos la TAE de sus hipotecas fijas, que quedan entre el 3,15% y el 3,6%, y 10 puntos básicos el diferencial de su producto variable, hasta el 0,89%.
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