El lunes llegan las nuevas hipotecas

El domingo entra en vigor la reforma hipotecaria que eleva la transparencia pero el canal de contacto entre notarios y banqueros o la formación de estos se demorará

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La legislación hipotecaria española protagoniza este domingo la mayor transformación que ha vivido desde el estallido de la crisis financiera, hace ya más de una década, con la entrada en vigor de una reforma cuyo objetivo es incrementar la transparencia del sistema, reducir la fuerte litigiosidad desatada entorno a las cláusulas bancarias abusivas y asumir las reglas de juego que ya operan en el resto de Europa. El nuevo modelo de comercialización de hipotecas, aprobado por amplia mayoría parlamentaria en febrero, regirá definitivamente desde este lunes. Sin embargo, algunos aspectos técnicos, como la vía de intercambio de información entre bancos y notarios, o novedosas exigencias, como el nivel de formación requerido a los banqueros, se demorarán aún varias semanas.

El retraso en los requisitos de preparación de los comercializadores, diseñadores y responsables hipotecarios de la banca estaba previsto en la orden ministerial que Economía aprobó a finales de abril. Da cierto margen al sector financiero antes de exigir un sistema de formación anual para la plantilla que deberá comenzar a funcionar en cosa de un mes y ser certificada por organismos independientes.

Más sorpresivo es el retraso en la puesta en marcha de la plataforma electrónica de información entre bancos y notarios, en la que las entidades deben facilitar a los fedatarios públicos toda la información precontractual de cada contrato al menos 10 días antes de la firma para que los clientes puedan acudir a las notarías a asesorarse y resolver dudas antes de cerrar su hipoteca. Este es uno de los pilares maestros de la reforma, incrementar la transparencia de los créditos dando margen temporal y orientación gratuita a los consumidores, que deberán firmar de su puño y letra que conocen los detalles del préstamo y comprenden sus riesgos.

Para cumplir con el sistema de remisión de datos, el Consejo General del Notariado puso sobre la mesa su plataforma informática, que lleva 11 años en marcha y alberga 40 millones de operaciones firmadas al año. En el Consejo aseveran que el canal lleva semanas en pruebas con éxito y que ocho grandes entidades, incluyendo a Santander o BBVA, ya lo han integrado, si bien otras irían retrasadas. Fuentes financieras alegan, a su vez, que este sistema ha dado fallos y amenaza con provocar un parón en la firma de nuevos préstamos, lo que los notarios niegan. Ante el debate, el Ministerio de Justicia emitió una instrucción el viernes permitiendo que hasta el 31 de julio se utilicen sistemas alternativos a la plataforma (como el envío de los datos por correo electrónico o tradicional). “Los bancos sobre la base de sus responsabilidades, garantizan el funcionamiento normal en la concesión de hipotecas”, aseveraban el viernes desde la Asociación Española de Banca (AEB), aplaudiendo en todo caso que las autoridades hayan previsto “un mecanismo precautorio para los notarios en el caso de que su sistema no funcione”. Estos, por contra, culparon del retraso a las entidades.

Pese a este periodo transitorio en la base tecnológica de la nueva fase precontractual y en la formación del personal bancario, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario introduce cambios de calado que operarán automáticamente desde este lunes. Solo quien haya firmado una oferta vinculante antes de este domingo quedará sujeto ya a la legislación anterior.

Para empezar, con anticipación a las nuevas firmas la banca deberá entregar a sus potenciales clientes una copia del contrato hipotecario, una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que permita comparar el crédito con otros del mercado europeo y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con los principales riesgos y escenarios de coste que suponga. Además, las entidades tienen prohibido vincular la oferta hipotecaria a la adquisición de otros productos como seguros y tarjetas, aunque podrán sortear esta restricción ofreciendo un presupuesto solo con el préstamo y otros con productos adicionales combinados. El banco solo podrá imponer además una única comisión de apertura (eso sí, sin límite) que englobe todos los gastos de estudio, tramitación o concesión.

Reparto de gastos y cláusulas suelo

Una de las grandes novedades es que desde este lunes la banca asumirá el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) y todos los gastos de constitución del crédito de notaría, gestoría y registro, excepto las copias documentales que solicite el cliente y el coste de la tasación. La norma da la vuelta así a la discutida jurisprudencia del Tribunal Supremo español, implantando definitivamente un sistema que el Ejecutivo ya estableció con lagunas mediante decreto ley tras el fallo del tribunal a favor de la banca. En esta misma línea, la ley acaba con la condición hipotecaria más polémica del mercado español, la cláusula suelo, que queda prohibida. Eso sí, la regulación fija que el interés nunca podrá llegar a ser negativo para evitar que el banco acabe pagando al cliente por el crédito si la suma de diferencial y euríbor queda por debajo de cero.

Otro cambio sustancial es que la banca no podrá ejecutar un préstamo e iniciar un proceso de desahucio hasta que se acumulen 12 cuotas impagadas (o el 3% del total la deuda) en la primera mitad de la hipoteca o 15 cuotas (o el 7%) después, frente a los tres meses a deber que regían hasta el sábado. El cambio se aplicará retroactivamente a todos los créditos excepto a aquellos en que ya se hayan activado las antiguas cláusulas de vencimiento anticipado.

De otra parte, la reforma limita en tres puntos sobre el interés remuneratorio la penalización por demora que hasta ahora era libremente fijada por el banco, y permite a los hipotecados en divisa extranjera cambiar la moneda del crédito por aquella en la que cobra sus ingresos. La norma también abarata los costes de amortización anticipada y flexibiliza el paso tipo variable a fijo.

Todo el mundo aguarda expectante a las nuevas hipotecas que llegan este lunes, las primeras de una nueva era. La agencia crediticia Moody´s apuntaba esta semana que la reforma legal debería rebajar la enorme litigiosidad de la banca española, aunque alerta de que complicará el recobro de préstamos dudosos al modificar los desahucios. La patronal bancaria, por su parte, aspira a recuperar seguridad jurídica y, en contra de lo que venía diciendo, descarta ahora que la ley vaya a encarecer el crédito gracias a la “fuerte competencia” del sector. Las plataformas de consumidores, como Adicae, esperan más protección aunque avanzan que vigilarán que la letra pequeña de la norma no dé pie a nuevos tipos de abusos. Mientras, el Tribunal de Justicia de la UE sigue deliberando si multar a España, con 100.000 euros diarios, por los más de tres años que ha tardado en aplicar la nueva legislación.

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