El precio de la vivienda se acerca a tocar techo este 2020
Los expertos prevén que el sector prosiga la tónica de moderación iniciada en 2019, en línea con la ralentización económica, y que se registren encarecimientos muy moderadas, en el entorno del 3%
Tras años de fuertes repuntes de crecimiento que han permitido consolidar la recuperación del mercado residencial español, este 2019 ha marcado el inicio de una senda de estabilización que se consolidará a lo largo de este año recién estrenado, culminando un ciclo alcista que empezó a repuntar con especial vigor hace ya cinco años. Ello no significa, precisan los expertos, que nos encontremos en un momento en el que el ciclo llegue a darse la vuelta, sino que prevén que el sector entre en una fase de normalización, con escasos vaivenes y cifras muy similares a las registradas en los últimos 12 meses, alcanzando, por así decirlo, velocidad de crucero.
Después de aumentos muy significativos a los que no han acompañado los salarios, los precios tienen ya escaso margen de recorrido al alza, y tampoco se descartan correcciones a la baja en algunos puntos muy tensionados donde hayan repuntando especialmente. Las operaciones, en cambio, podrían seguir creciendo algo más de lo que lo han hecho este año, conforme se normalicen los cambios regulatorios y haya mayor estabilidad política.
El 2018 los precios siguieron creciendo por quinto año consecutivo y lo hicieron a un ritmo cercano al 7%, el más elevado desde el boom. En 2019, el crecimiento se ha moderado y, con datos provisionales hasta octubre, la vivienda se ha encarecido un 5,6%, según el Instituto Nacional de Estadística. Sociedad de Tasación, estima, por su parte, que el año acabará cerrando sin embargo con un repunte por debajo del 5%, en el 4,8%. Para el año que arranca, todos los expertos coinciden en que el ritmo se moderará todavía más, con alzas que podrían situarse entre el 2% y el 4% en el conjunto del país, si bien cabe recordar que el mercado residencial es profundamente heterogéneo, marcado por dos velocidades: la de las principales ciudades del país, dinámicas y que atraen empleo, y las del resto de la geografía, con escasa demanda y, por tanto, más deprimidas.
“A nivel agregado en España, se prevén tasas de crecimiento en precios de compraventa para 2020 en torno al 2%-3%”, estima el director de residencial de la consultora CBRE, Samuel Población, inferiores por tanto a las de las de años previos, algo “lógico” tras un lustro de subidas “muy elevadas”. A pesar de que en este 2019 se han empezado a registrar algunos ajustes en Barcelona, la ciudad que arrancó la escalada de precios, Población ve poco probable que puedan darse recortes en precios en las promociones en curso tanto allí como en Madrid, ya que ambas capitales no disponen de suficiente obra nueva.
“El incremento de costes de construcción y de las repercusiones de suelo difícilmente permitirán ajustes, salvo que el promotor se vea obligado a reducir márgenes”, indica. No obstante, no descarta que pueda haber margen de negociación a la baja en la vivienda de segunda mano, que en los últimos años se ha encarecido más rápidamente que la de obra nueva.
Desde la Asociación de Promotores Constructores de España, Daniel Cuervo tampoco niega que los promotores puedan ajustar precios, si bien de forma aislada y excluyendo las zonas más calientes, donde la demanda de vivienda existe con fuerza. “Siempre se pueden dar situaciones de desajustes pero el sector promotor cada vez mide mejor sus riesgos a la hora de invertir, aunque evidementemente se puede dar alguna situación que conlleve una corrección de precio”, reconoce.
Son varios, en todo caso, los ingredientes que anticipan que nos encontramos en “una fase cercana a la culminación de precios” con crecimientos muy moderados, indica el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno: el Índice de Confianza Inmobiliario elaborado por la tasadora entre cientos de profesionales del sector ha bajado cinco puntos durante 2019, y se ha sincronizado a la baja con el índice de confianza empresarial.
El número de hipotecas (con datos hasta octubre: 298.000) no ha crecido con respecto al mismo periodo de 2018, debido especialmente a “la dudosa efectividad de la Ley de Contratos de Créditos Inmobiliario”, que entró en vigor en junio y paralizó o postergó muchas de las operaciones. Y el número de compraventas incluso ha bajado ligeramente (un 3% en los diez primeros meses del año hasta las 428.000 operaciones).
Signos de agotamiento
Con todo, Fernández-Aceytuno estima que Madrid y Barcelona mantendrán el “efecto tractor” en los precios de la viviendas sobre otras ciudades como Palma de Mallorca, Málaga o Valencia, en las que las variaciones han sido significativas, si bien remarca que esa influencia que ejercen ya no será tan intensa, en cifras porcentuales de crecimiento, como las que se llegaron a observar hace uno o dos años.
No obstante, insiste en que ambas capitales muestran “repetidos síntomas de agotamiento”. “Hay distritos en Madrid y Barcelona con precios máximos superiores incluso a los registrados en 2007. Ambas han adelantando su ciclo inmobiliario en tres o cuatro años, tanto en compra como en alquiler, por lo que se espera o bien un estancamiento o una ralentización en relación con el resto de España, que se encuentra en una fase diferente del ciclo”, advierte.
Un punto de vista que comparte el director de Estudios de Fotocasa, Ismael Kardoudi, quien señala, por ejemplo, que mientras que en 2017 la capital catalana registraba repuntes de precios de alquiler por encima del 10%, en 2019 apenas se han movido entre el 1% y el 5%. “Es posible que el camino de contracción de precios que ha empezado Cataluña y más concretamente Barcelona lo veamos en otras ciudades y comunidades durante 2020”, adelanta. Sin embargo, en Madrid, prevé que, por el momento, seguirá habiendo tensión en los precios, aunque de forma más moderada a cómo lo hacía hace un año.
A nivel nacional, el responsable de Fotocasa es, entre los expertos consultados, el que más probabiliades otorga a que se empiecen a dar descensos en los precios, tanto en compraventa como en alquiler. Aunque cree que, en ningún caso superarán repuntes del 5% interanual, augura incluso meses de caídas respecto a 2019, unas oscilaciones que, en su opinión, son perfectamente normales dentro de la fase de estabilización en la que se está adentrando el mercado.
Menos convencido se muestra, en cambio el responsable de Sociedad de Tasación, quien si bien opina que los precios de la vivienda deberían ajustarse para satisfacer la demanda que quiere comprar pero que no tiene actualmente salario suficiente, no vislumbra, sin embargo, bajadas significativas de precios.
Recuerda, con todo, que la mitad de los jóvenes entre 16 y 24 años y un cuarto de los que tienen entre 25 y 34 años ganan menos de 1.050 euros al mes, según datos de la Encuesta de Población Activa. Ello, junto a la continua alza de precios, ha hecho que el esfuerzo para adquirir una vivienda no haya dejado de aumentar en los últimos años, y se sitúe ya en los 7,3 años de renta bruta, frente a los 6,4 años que eran necesarios en 2013.
“No se vislumbra, a priori, una posible bajada de precio de la vivienda usada, porque no hay ningún acontecimiento que la induzca”, como podría ser la aparición de un volumen importante de vivienda protegida en régimen de alquiler u otro tipo de alternativa que pudiera verse como competencia, estima Fernández-Aceytuno.
“Si no hay compradores, los vendedores esperarán o destinarán las viviendas al alquiler”, sostiene. La salida de obra nueva al mercado, añade Kardoudi, tampoco va a ayudar en exceso a que se moderen los precios de la segunda mano, porque no en todas las ciudades existe gran oferta de obra nueva y donde la hay, no es asequible para todo el mundo.
Incertidumbre
Más allá de que el sector se encuentre en una fase madura del ciclo y de que su moderación se esté acompasando a la desaceleración económica, el experto del BBVA Research, Félix Lores, considera que si se van resolviendo los numerosos “focos de incertidumbre” que pesan tanto sobre la economía en general como en el sector inmobiliario en particular, el mercado residencial “podría ir ganando tracción” el año que viene.
“La incertidumbre en tono a la política económica en general y a la generada debido a los cambios normativos en el sector ha sido elevada y ha condicionado las decisiones tanto de los hogares como de las empresas del sector. En la medida en que se resuelvan los focos de incertidumbre, el sector podría seguir creciendo ya que los determinantes del mercado inmobiliario son positivos”, explica.
En efecto, cabe destacar que la economía seguirá creciendo a un ritmo sostenido cercano al 2%, de los más altos entre los países de nuestro entorno, lo que permitirá que se siga creando empleo. A ello se suman unos costes de financiación relativamente bajos y unos tipos de interés que mantienen a la vivienda como un activo de inversión alternativo con rentabilidades especialmente atractivas.
De hecho, pese a que el escenario de ralentización transitorio del crecimiento económico puede minar la confianza de los consumidores y condicionar sus decisiones de inversión, Lores considera que el elemento que podría “ser más preocupante” para el sector es que se prolongue en el tiempo la incertidumbre en torno a la política económica, tanto a escala nacional por la persistente falta de un Gobierno que adopte las medidas necesarias, como internacional, por las tensiones comerciales, que podrían desacelerar las transacciones de extranjeros, que suponen el 16,4% del mercado.
Retos que tendrá que afrontar el sector este próximo año
Aumentar la capacidad productiva. Incrementar la oferta tanto de vivienda en venta como en alquiler pasa necesariamente, según destacan el director de residencial de CBRE, Samuel Población, y el secretario general de la APCE, Daniel Cuervo, por liberar más suelo, agilizar la gestión urbanística y las licencias de edificación, así como industrializar procesos.
Impulso de la colaboración público-privada. Según muchos expertos del sector, se trata de un mecanismo esencial para conseguir desarrollar un parque público de vivienda asequible. El desafío está en conseguir que las bases y condiciones puedan ser asumidas por el sector privado en cuanto a precios, plazos y seguridad jurídica se refiere, indica Cuervo.
Potenciar la salida de casas vacías. El director de Estudios de Fotocasa, Ismael Kardoudi, defiende que hay que buscar fórmulas que ayuden a que las viviendas desocupadas salgan al mercado, teniendo en cuenta la magnitud de este parque, que podría solucionar en parte los problemas de la demanda. Para incentivar a estos propietarios, Kardoudi cree que el Gobierno podría apoyarse en herramientas fiscales, como desgravaciones de ingresos si el inquilino es menor de 35 años, reducción en impuestos municipales como el IBI, o proporcionando respaldo y seguridad ante posibles situaciones de impago o daños.
Incrementar el acceso a la vivienda en propiedad. Los bajos salarios de los jóvenes, el repunte del desempleo, los riesgos macro y una ley hipotecaria que arroja dudas, son, según el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, un cúmulo de desafíos que habría que solucionar cuanto antes.
