El mercado de la vivienda tenderá a estabilizarse en 2019 tras un año récord

Los precios subirán de forma más moderada, en torno a un 5%, y la inversión se elevará un 8%

Vivienda pulsa en la foto

El 2018 ha sido el mejor año para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisis. Tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el sector cayó en picado y hasta 2015 no comenzó a dar visos de recuperación. Pero no ha sido hasta el ejercicio que acaba de terminar cuando ha retomado un verdadero ímpetu.

Los expertos coinciden en que este 2019 continuará la buena senda, aunque de forma algo más moderada, como también lo hará la propia economía española. Descartan una burbuja pero ponen el acento sobre las principales ciudades del país, donde los precios están particularmente tensionados e incluso rebasan, en algunas capitales como Madrid y Barcelona y en lo que se refiere a alquileres, los niveles precrisis.

Precios

Uno de los principales indicadores que muestra esa vuelta de la actividad a niveles de antes de la crisis ha sido la evolución de los precios, que ha sufrido importantes repuntes a lo largo del año. Según los últimos datos del Banco de España, a cierre del tercer trimestre de 2018, la vivienda se había encarecido un 7,2% de media, con un especial sobrecalentamiento en las de segunda mano. El precio de las casas usadas, que conforman más del 90% de las transacciones según Servihabitat, aumentó un 7,3%, una subida que no se veía desde 2007.

Con todo, la evolución de precios ha sido muy desigual a lo largo de la geografía española, con puntos especialmente tensos en las grandes ciudades y las zonas costeras. Según Servihabitat, Madrid y Cataluña lideraron las subidas, con incrementos interanuales que rondaron el 10% en la primera y el 9% en la segunda. No es casualidad que ante tales alzas, el propio FMI haya pedido a España que esté vigilante ante las subidas de precios para evitar una nueva burbujas.

Para este 2019, los expertos apuestan por que los precios seguirán al alza aunque tenderán a estabilizarse, y las subidas rondarán entre el 5% y el 6% de media, según las previsiones de CBRE, Servihabitat y pisos.com. Idealista añade que las grandes ciudades generadoras de empleo y aquellas de costa con fuerte tirón turístico seguirán experimentando aumentos moderados en los precios mientras no se aumente el parque de obra nueva.

En ese sentido, pisos.com alienta a las administraciones públicas a que liberen más suelo para poder actuar en las zonas más tensionadas. Destaca, no obstante, que en la ciudad de Barcelona ya se ha empezado a notar un cambio de tendencia, y los precios en las zonas más céntricas han dejado de crecer, por lo que no descarta que el mercado madrileño también empiece a reaccionar así este 2019. De hecho, ambas ciudades muestran, según Sociedad de Tasación, signos de “cierta fatiga en el ritmo de subida de los precios”, algo que se evidencia en el hecho de que las casas se encarecieron a un menor ritmo en el segundo semestre de 2018 que en el primero, por lo que cabría esperar que esa tendencia continúe este año.

Según Fotocasa, en ambas ciudades, el precio por metro cuadrado ya supera en algunas zonas los 5.000 euros, lo que está generando “un serio problema de accesibilidad”. Para Sociedad de Tasación, las importantes alzas en Madrid y Barcelona son una “mala noticia” ya que reducen las oportunidades de los compradores. “El mercado debe entender que la variable que debería observarse y cuidarse es el número de transacciones en lugar de las subidas de precios”, opinaba su consejero delegado, Juan Fernández Aceituno.

Compraventas

Las continuas alzas de los precios, junto a la buena marcha de la economía, han hecho que las cifras de compraventas en 2018 vuelvan a niveles de hace una década. El último dato de octubre, facilitado por el INE, muestra que fue el mejor décimo mes del año desde 2007. Los cálculos provisionales del Servihabitat (a partir de las cifras de los notarios) estiman que el 2018 habrá cerrado con unas 600.000 operaciones, un 12% más que el año anterior, y rebasando por primera vez desde 2008 la barrera del medio millón de transacciones.

Para este año, se espera que las operaciones sigan creciendo, aunque a un ritmo menor, en torno al 5% (hasta las 630.000), con lo que todavía se estaría lejos de las cifras alcanzadas en 2007 (antes del pinchazo de la burbuja), cuando se rozaron las casi 900.000 compraventas. Unos datos que “demuestran una dinámica de moderación general dentro de la fase ascendente del ciclo inmobiliario”, según Servihabitat.

Hipotecas

El incremento de los precios de la vivienda ha hecho que el importe medio de las hipotecas se sitúe en el 65,9% del valor de la casa, cinco puntos porcentuales más que en 2014, cuando la financiación tocó mínimos, según el Banco de España. En esa misma línea, el esfuerzo que un hogar debe realizar para comprar una vivienda ha pasado de los 6,4 años de renta bruta de 2014 a los 7,3 años de ahora.

En octubre, último dato disponible, la firma de hipotecas repuntó un 20%, una cifra especialmente elevada, aunque los datos agregados desde enero situaban el aumento en un 9%, lo que según Idealista “corresponde con un mercado sano y perfectamente alineado que aleja los fantasmas de una posible burbuja”. Fotocasa calcula que, en todo el 2018, se concedieron 350.000 hipotecas, un 12% más que el año anterior, lo que va en línea con el aumento de las compraventas.

No obstante, desde el portal destacan que este año se darán varios cambios que podrían encarecer las operaciones. De un lado, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria –que hace recaer en el banco la mayoría de los gastos de la constitución de hipotecas– puede dar pie a un aumento del coste del crédito para comprar una vivienda. De otro, todo apunta a que el euríbor comenzará a moverse en tasas positivas tras cuatro años en negativo y, además, cabe la posibilidad de que el BCE inicie la senda de subidas de tipos, lo que igualmente supondría un aumento de los costes de financiación.

A la espera de los efectos de la nueva regulación de los alquileres

Una de las novedades más relevantes de la reciente entrada en vigor del real decreto de medidas urgentes de vivienda y alquiler es la extensión de la duración de los contratos de arrendamiento de tres a cinco años (y siete si el casero es una empresa), así como de las prórrogas de uno a tres. Los fondos han criticado que esa medida reducirá la inversión así como la oferta de pisos en alquiler y por tanto, incrementará los precios. Sin embargo, el Gobierno defiende que pretende dotar de mayor seguridad y estabilidad a los arrendatarios y que no existe evidencia empírica de que una extensión de los contratos redunde negativamente en los precios. Será a partir de este año, conforme vayan venciendo los contratos antiguos, cuando se empiece a evaluar el impacto de esta medida.

Otro punto que suscitó polémica el año pasado fue el anuncio del Ejecutivo de habilitar a los ayuntamientos a regular los precios del alquiler en las zonas más tensionadas de las ciudades. La medida –a la que el Gobierno se había comprometido con Unidos Podemos en su acuerdo de Presupuestos– no fue finalmente incluida en el real decreto. Fomento alega que el compromiso con la formación morada se materializará a lo largo de este año, mientras que otras fuentes ven difícil su consecución ya que la medida se habría topado con la negativa del Ministerio de Economía, presionado a su vez por los grandes fondos de inversión. No obstante, el real decreto todavía tiene que ser validado en el Congreso a lo largo de este mes, por lo que cabría la posibilidad de que se introdujeran modificaciones al texto y hacer algún guiño a Podemos, o que la formación acabe cediendo y diera aún así su respaldo.

Fomento insiste en que este paquete de medidas urgentes es tan solo una primera parte del conjunto regulatorio que prepara el Ejecutivo para revertir “las nocivas políticas de vivienda del PP”, que en 2013 liberalizaron el mercado y que, según el Gobierno, son las causantes de que se hayan disparado las rentas. Fotocasa cree que este año continuarán las tensiones en los precios del alquiler y advierte de que en las ciudades de Madrid y Barcelona ya se han rebasado los máximos del boom en un 10% y 7%, respectivamente.

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