Merlin, una socimi con buenos cimientos

Los analistas aplauden su entrada en la Operación Chamartín. El valor se anota un alza en el año superior al 20% y tiene una abrumadora recomendación de compra

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Merlin hizo en septiembre un primer intento para entrar en el accionariado de Madrid Nuevo Norte: negoció con BBVA para comprarle su participación en el proyecto. No llegó a buen puerto. La semana pasada, en cambio, la inmobiliaria anunció que había comprado a San José una participación —del 14,46% a cambio de 168 millones de euros— en el considerado como uno de los mayores proyectos urbanísticos de Europa.

La empresa, que junto a Colonial es la socimi cotizada de referencia en España, se convierte en el tercer accionista que entra en el proyecto (tras BBVA y San José). Pablo Fernández, analista de Renta4, piensa que la operación encaja en la cartera de Merlin. “Tanto Colonial como Lar son socimis muy especializadas. Merlin, por el contrario, está más diversificada entre distintos tipos de activos”. Javier Molina, portavoz de eToro España, también aprueba el movimiento por la calidad de la cartera de la socimi y por su fuerte presencia en Madrid.

Para Bankinter, de entre las socimis, Merlin presenta la mejor relación entre rentabilidad y riesgo. La empresa del sector inmobiliario se revaloriza más del 20% en el Ibex en lo que va de año y tiene una abrumadora recomendación de compra, del 77% del total según el consenso de Bloomberg. Juan Moreno, analista de Bankinter, coincide con otros expertos y afirma que su cartera de activos está “bien diversificada y equilibrada”, lo que le permite ofrecer “una rentabilidad por dividendo sostenible superior al 4% con un perfil de riesgo bajo”.

La socimi concederá un crédito a la contructora San José como parte de la venta de su participación: un préstamo de 129,1 millones de euros dividido en dos tramos. El primero, de 86,39 millones de euros y con un vencimiento único a 20 años con un interés anual del 2%. El segundo tramo es de 42,71 millones al mismo interés.

Fernández recuerda que la inmobiliaria no es una novata en esta zona de la ciudad, donde ya tiene otras iniciativas. Aunque está por ver los proyectos que podrá desarrollar con la participación adquirida, el analista de Renta4 piensa que le puede ir “bastante bien” en los proyectos de oficinas de Nuevo Norte. El banco fija un precio objetivo de 14,20 euros por acción para la socimi, que el 14 de noviembre presentará sus resultados del tercer trimestre.

La buena gestión y el valor que tiene ahora en el mercado, cercano a su máximo histórico, de 13,36 euros, posicionan a Merlin en primera línea del mercado inmobiliario español, según Ben Richford. Este analista de Credit Suisse afirma que España “sigue siendo uno de los puntos más brillantes en el sector inmobiliario europeo, con un ciclo económico y patrimonial más tardío que en los mercados inmobiliarios occidentales”.

Un sector que, por los bajos tipos de interés, es uno de los pocos lugares apetitosos para el inversor, según Javier Molina, portavoz de eToro España: “Por eso tiene sentido el sector inmobiliario y también Merlin, aunque es verdad que su proyección, con todo lo que lleva acumulado, no es la más alta del sector”. A cambio, ofrece más seguridad en caso de que haya una corrección de precios, resalta Molina.

Tanto Renta4 como Bankinter ven margen de crecimiento en Merlin. Moreno señala que la capacidad de mejora se sitúa en el “incremento de ocupaciones y puesta en explotación de los activos logísticos actualmente en desarrollo”. Este segmento, tras el de oficinas, fue en el que la socimi apostó más fuerte en los seis primeros meses del año, con un incremento del 6,2% de las rentas brutas. Solo por delante se encuentra el segmento oficinas —creció un 8,3% en ese periodo—, que en la segunda mitad del año Merlin mejora con su incursión en el proyecto Madrid Nuevo Norte.

Los expertos señalan como principal riesgo la capacidad de la socimi para cumplir sus planes de inversiones sin exceder el 40% en la ratio préstamo-valor. Para ello debe despejar la “principal incertidumbre”, señala Moreno, que pasa por “la venta de activos por valor de 400 millones de euros”. Además, otros analistas ponen el acento en la exposición al retail: en el mundo anglosajón los inversores temen el impacto del comercio electrónico sobre las tiendas físicas y España no se queda atrás. “Esto se está reflejando en un descuento que le está aplicando el mercado por esa exposición al retail”, señala Fernández, quien añade que no está justificada porque “la exposición de Merlin a este segmento es limitada”.

Planes de futuro

  • Avance en Lisboa. Algunos de los expertos consultados hacen hincapié en las posibilidades que el mercado lisboeta ofrece a Merlin. Un mercado en crecimiento a través de las ramas de oficinas y centros comerciales. La socimi asegura en sus últimos resultados semestrales que “la actividad inversora en el ejercicio se ha concentrado fundamentalmente en Lisboa y en logística”.
  • Emisión de bonos. La socimi prepara el lanzamiento de una emisión de bonos en las próximas semanas por hasta un máximo de 500 millones de euros para aprovechar los bajos tipos de interés y para cancelar parte de su actual deuda hipotecaria. La compañía tiene, actualmente, una deuda bruta de 5.292 millones de euros a la que hay que restar una caja de 216 millones, según se recoge en los resultados del primer semestre. La última emisión de bonos de la compañía fue de 300 millones de euros en noviembre de 2017 e iba dirigida a inversores institucionales. Merlin ofrecerá, por primera vez, una emisión a 15 años de vencimiento.
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