La presión del BCE limitará la participación de BBVA en la Operación Chamartín

El riesgo promotor se materializará con el arranque de inversiones y obras

Fráncfort estudia pedir más capital a los bancos ligados al inmobiliario

Recreación del futuro Madrid Nuevo Norte junto a la estación de Chamartín.
Recreación del futuro Madrid Nuevo Norte junto a la estación de Chamartín.

El ladrillo ha intoxicado en el pasado a la banca y, por eso, el Banco Central Europeo (BCE) vigila al milímetro las aventuras ligadas al inmobiliario por parte de las entidades financieras. Es el caso de BBVA, histórico promotor desde hace más de dos décadas de la conocida como Operación Chamartín en Madrid. Ahora este macrodesarrollo urbanístico está a punto de arrancar, por lo que el supervisor presidido por Christine Lagarde mirará con lupa el consumo de capital del banco en el proyecto. Y los primeros desembolsos llegarán en breve.

Esta presión del BCE acabará limitando la participación directa de la entidad en el ahora conocido como Madrid Nuevo Norte, el desarrollo de 10.000 viviendas y, sobre todo, de una nueva city financiera al norte de la ciudad. La entidad negoció en las últimas semanas la venta a la socimi Merlin Properties de su filial promotora del proyecto, llamada Distrito Castellana Norte (DCN), tal como adelantó Cinco Días en septiembre, aunque las conversaciones quedaron en suspenso.

Sin embargo, la socimi que tiene a Ismael Clemente como consejero delegado ha desembarcado finalmente en DCN, al comprar por 168,9 millones de euros un 14,5% de la sociedad al socio minoritario Grupo San José, que permanece como tercer accionista con el 10% del capital. Está por ver si la entrada de Merlin en la promotora es simplemente un primer paso.

Precisamente la presión de BCE será más intensa a partir de las próximas semanas, cuando el Gobierno regional otorgue la aprobación definitiva (prevista para los próximos días) al proyecto, por lo que los ahora socios (BBVA, Merlin y San José) deban comenzar con las inversiones. El primer desembolso, de 210 millones, irá a las arcas de Adif en la primera de las 20 anualidades con las que comprará los derechos de los terrenos en Madrid Nuevo Norte, ya que el administrador ferroviario es el propietario de gran parte de esos solares junto a la estación de Chamartín. En 20 años, DCN deberá pagar 1.312,8 millones a Adif. Además, los tres accionistas tendrán que abonar alrededor de 50 millones en las primeras obras de infraestructuras en el entorno ferroviario.

Al suspender las negociaciones con Merlin en septiembre, fuentes del banco trasladaron oficiosamente que la opción de la socimi no era la única alternativa, ya que habían recibido muestras de interés de una decena de fondos internacionales.

Queda por conocer cuál es la fórmula de asociación que el banco utilizará y hasta cuánto verá limitado su papel en la operación. La propuesta que la socimi realizó al banco pasaba por ir convirtiendo los derechos de BBVA sobre Madrid Nuevo Norte en una participación accionarial creciente en la socimi, además de traspasar al banco las oficinas alquiladas a la entidad y que actualmente están en la cartera de la inmobiliaria.

El BCE vigila sobe todo el impulso directo de las entidades financieras a aventuras inmobiliarias, la actividad a la que otorga la calificación de mayor riesgo. Sin embargo, la incertidumbre se rebaja si la participación inmobiliaria se realiza a través de una empresa cotizada de gran tamaño y gran liquidez, como puede ser el caso de Merlin, en la que Santander, por ejemplo, es principal accionista con el 22,3% del capital.

De momento, Merlin ha tomado la delantera a otras alternativas al entrar en el capital de DCN. No obstante, el banco presidido por Carlos Torres todavía tiene dos semanas para ejercer un derecho de tanteo y retracto para adquirir el 14,5% del que se ha desprendido San José con las mismas condiciones pactadas con Merlin. La entidad avanza que estudiará si ejerce su opción, pero parece improbable que aumente su peso en el proyecto habida cuenta que también reconoce que su actual exposición es “inmaterial” pero cristalizará con las primeras inversiones –que se estima terminarán alcanzando unos 6.000 millones– y el arranque de las obras que, eso sí, aún puede tardar años.

A partir de ahí, en todo caso, el BCE elevaría la presión para que el banco pierda presencia en el negocio promotor, en un momento en que el organismo estudia requerir un recargo de capital por la exposición inmobiliaria (ver despiece). BBVA cerró el tercer trimestre con un capital CET 1 fully loaded del 11,56%, al límite de su horquilla de objetivos del 11,5% al 12%, y por debajo del 12% que están reclamando los inversores para el sector, un incentivo más para no dedicar más recursos al ladrillo.

Las advertencias del supervisor

Las advertencias del Banco Central Europeo al sector financiero sobre los riesgos de su exposición al ladrillo han sido una constante en los últimos años, especialmente en países como España, donde el estallido de la burbuja inmobiliaria puso en jaque al sistema. Lejos de relajar su vigilancia en este terreno, el supervisor financiero comunitario está estudiando, según avanza en su último boletín macroprudencial, la posibilidad de crear un nuevo colchón anticíclico sectorial que impondría reservas adicionales de capital a las entidades con alta exposición a actividades de riesgo.

El vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ya avanzó en junio, en Madrid, que uno de los focos de esta herramienta sería el riesgo inmobiliario. En su informe de estabilidad financiera de marzo, el supervisor ya dijo que “los vínculos entre mercados inmobiliario y entidades financieras pueden amplificar los shocks adversos”, defendiendo que las exigencias de capital adicional a la banca son la herramienta “más adecuada” para mitigar posibles impactos. Ante la inminente activación de la Operación Chamartín, es de esperar que BBVA trate de evitar esta nueva carga una vez que acaba de disolver la unidad de non core real estate que creó para digerir el ladrillo adjudicado tras las crisis.

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