Una alternativa a la hipoteca inversa
La mayoría de los ahorros de los españoles están concentrados en su vivienda y está el problema de las pensiones
La mayoría de los ahorros de los españoles están concentrados en su vivienda. Quedan lejos los fondos de inversión, los planes de pensiones privados o las Letras del Tesoro. De hecho, el 85% de los ahorros de las personas mayores de 75 años están invertidos en este activo.
A este hecho, se le suma un problema latente: las pensiones. Uno de los principales retos al que tienen que hacer frente los políticos, y que con el paso de los años irá a peor, ya que se espera que para 2029 la población mayor de 65 años crezca un 30,8% y su poder adquisitivo se reduzca en consecuencia.
Ante esta situación, necesitamos encontrar una vía responsable para hacer líquidos los ahorros invertidos en la vivienda. Tradicionalmente han existido dos maneras de monetizar la vivienda. Por un lado, la hipoteca inversa, muy extendida en otros países, pero que en España se dejó de trabajar por su mala acogida entre la sociedad. Por otro, la venta de nuda propiedad, que tampoco ha proliferado.
En el primer caso, se emplea la vivienda para obtener un préstamo hipotecario, normalmente en forma de renta vitalicia. El problema radica en que esta financiación resulta muy gravosa, el tipo de interés empleado es mucho más elevado que el habitual, a lo que hay que añadir el coste de contratar la correspondiente renta vitalicia. La consecuencia: el importe a obtener por esta vía es sensiblemente inferior a otras alternativas, y la imposibilidad de los herederos de hacer frente a una elevada deuda hipotecaria para mantener la propiedad de la vivienda.
En definitiva, los particulares se veían descontentos por no recibir el importe que esperaban por sus viviendas, y los bancos tanto o más descontentos por tener que ejecutar las hipotecas en lugar de obtener el repago de sus créditos.
Con este panorama la hipoteca inversa se dejó de demandar y ofertar. Hoy es el día que parece resurgir tímidamente ante la presión institucional y un mercado creciente necesitado de este tipo de este tipo de soluciones. Pero mientras no se abarate su coste será difícil que tenga mucho recorrido.
La nuda propiedad es la otra alternativa que tradicionalmente se ha empleado. Consiste en que un particular transmite su vivienda a cambio de una cantidad de dinero y el derecho a mantener su posesión (el derecho de uso y disfrute) de por vida. Esta opción es menos “segura” que la hipoteca inversa por ser un contrato entre dos particulares. Entre los riesgos para el vendedor se puede mencionar la rigidez, y la falta de profesionalidad y transparencia del inversor en este tipo de producto. Pero, ante todo, la ineficiencia económica en caso de un fallecimiento prematuro, es decir, sin cumplir con la esperanza de vida estimada, ya que en tal caso el importe a percibir por la operación resultará muy inferior a su verdadero valor.
En definitiva, estas soluciones clásicas presentan inconvenientes que han impedido su comercialización masiva.
En este escenario ha surgido una alternativa nueva para maximizar el importe a recibir por la vivienda, que resuelve los problemas de las soluciones tradicionales. Un modelo más flexible y seguro, y con la garantía de ser socialmente responsable.
Este modelo de inversión consiste en transmitir la vivienda a una sociedad especializada que adaptará la oferta en función de las concretas necesidades y circunstancia de cada persona. Así, al contrato de venta de la vivienda vendrá aparejado un contrato de alquiler de larga duración prorrogable, que asegura al interesado mantener la posesión de la vivienda mientras desee.
La diferencia con la hipoteca inversa consiste en que, al ser una socimi resulta más eficiente y mejora sustancialmente la oferta de los bancos, tanto por su flexibilidad como a nivel cuantitativo. Y con la nuda propiedad, la principal diferencia es la seguridad que tiene el propietario de hacer una buena venta al cubrir el riesgo de fallecimiento prematuro.
A la hora de proceder a la compra de una vivienda bajo este modelo, se envía un tasador independiente que fija el precio del inmueble, y se procede a realizar una oferta, que suele ser superior al resto de modelos. Además, al futuro inquilino se le ofrece la posibilidad de obtener el importe de golpe; a través de una renta vitalicia; o una mezcla de ambas. También, y para mayor seguridad del inquilino, se crea una bolsa correspondiente al valor estimado de arrendamiento, de tal manera que en caso de que el vendedor fallezca antes de lo esperado o desee abandonar la vivienda, ese dinero pasaría directamente a su cuenta bancaria o la de sus herederos. De esta manera, se asegura que el propietario no ejecute una mala venta y monetice de forma eficiente su ahorro en vivienda manteniendo su posesión.
Luis de Ulíbarri es promotor y presidente de Almagro Capital Socimi