Una City para reducir el déficit de oficinas ‘prime’

Madrid Nuevo Norte sacará al mercado un millón de metros cuadrados

La construcción del intercambiador subterráneo en Chamartín es clave

Recreación de cómo quedará el norte de Madrid cuando esté finalizado el proyecto, con la nueva estación de Chamartín junto a las torres.
Recreación de cómo quedará el norte de Madrid cuando esté finalizado el proyecto, con la nueva estación de Chamartín junto a las torres. DCN

La prolongación de la Castellana con la construcción de un nuevo centro financiero en torno a la estación de Chamartín ha sobrevivido a las elecciones municipales del domingo. El proyecto promete transformar el skyline de Madrid y crear importantes oportunidades de negocio para constructoras e inmobiliarias, pero había quedado en suspenso ante la imposibilidad de la alcaldesa Manuela Carmena de aprobarlo antes de los comicios.

El resultado del domingo deja el tema en manos de su virtual sucesor, José Luis Martínez-Almeida, candidato del PP, quien anunció el martes que llevará la megapropuesta al primer pleno municipal de junio si finalmente es investido.

Con una inversión estimada de 6.000 millones de euros, Madrid Nuevo Norte busca dotar a la capital de un distrito de negocios que reduzca el déficit de oficinas prime y cohesione un barrio que ha crecido en torno a obras majestuosas, pero aisladas: la plaza Castilla, Puerta de Europa y las Cuatro Torres conviven con descampados y vertederos ilegales.

La iniciativa promovida por la empresa DCN, participada por BBVA (75,5%) y la constructora San José (24,5%), viene de muy atrás. Originalmente conocida como Operación Chamartín, llevaba 25 años paralizada hasta que en septiembre Carmena inició su tramitación, aunque sigue pendiente de levantar observaciones ambientales.

El corazón del desarrollo será el gran intercambiador subterráneo que Adif planea construir en Chamartín y que conectaría metro, cercanías, la red de AVE y el aeropuerto de Barajas. Aparte del soterramiento de las vías, sobre las que se levantaría un parque, Adif convocaría un concurso para remodelar la estación, cuyo coste podría superar los 800 millones.

Chamartín
La nueva estación de Chamartín vista desde el sur.

De momento, el gestor ferroviario solo ha adjudicado obras medianas, como la modernización de vías y andenes por 107 millones a un consorcio formado por Vías, filial de ACS, y Azvi y convocado a una consulta pública para recoger la opinión de colegios profesionales, ingenierías y consultoras, entre otros agentes.

“Madrid Nuevo Norte es un proyecto que debería haberse consensuado muchísimo antes. No haberlo hecho nos ha llevado a perder oportunidades”, dice Juan Santamera, presidente del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos. Pone como ejemplo las compañías londinenses que, en el momento más incierto del Brexit, la capital española podría haber atraído si hubiese contado con una oferta de oficinas suficiente. “La capacidad de Azca y las Cuatro Torres ya está agotada”, recalca.

Las cifras

6.000 millones de euros es la inversión que moverá el proyecto en los próximos 20 años, según la promotora DCN.

118.000 empleos se crearán durante la ejecución de las obras y otros 130.000 directos cuando esté concluido el desarrollo.

Según la consultora inmobiliaria Knight Frank, en la ciudad hay 1.654.000 m2 de oficinas vacías, que representan el 10,8% del stock. De este total, apenas el 1% corresponde a edificios de grado A, que son los que interesan a las corporaciones, es decir, inmuebles de gran calidad en términos de ubicación, altura, superficie por planta, climatización, seguridad, etc.

“Desde que la crisis llegó al mercado de oficinas a finales de 2008, las empresas han buscado inmuebles más eficientes, con plantas diáfanas, donde pueda entrar más gente en menos espacio. El problema es que al interior de la M-30 no hay muchos sitios así y a la periferia no quieren ir porque faltan infraestructuras de transporte público, sobre todo metro”, explica Raúl Vicente, director del área de oficinas de Knight Frank.

El centro financiero propuesto por DCN contempla varios edificios y tres nuevos rascacielos, entre ellos uno de más de 250 metros de altura que será el más alto de Madrid. Entre todas estas construcciones sumarán un millón de metros cuadrados de oficinas.

Vicente confirma que, a día de hoy, esta superficie es necesaria en la zona, porque la demanda tiende a desplazarse hacia el norte del eje Castellana; sin embargo, recuerda que pasarán 10 o 12 años hasta que las primeros edificios se inauguren. En cuanto a precios, indica que actualmente la renta máxima en la zona de Azca se sitúa entre los 38 y los 40 euros por m2, con picos de 45 en casos puntuales (planta alta con terraza). No obstante, avisa de que el mercado es cíclico y no siempre estará al alza como ahora.

Adif invertirá en la reforma de la terminal y el soterramiento de las vías unos 800 millones de euros

Dentro de una década, cuando los primeros edificios del desarrollo salgan al parque, probablemente la tendencia alcista haya acabado. Además, estos proyectos tendrán que competir entre ellos, lo que presionará los alquileres a la baja. “En ese escenario, las rentas se situarán entre los 25 y los 30 euros por m2, con la posibilidad de que en el futuro, cuando los precios vuelvan a subir, lleguen a los 40”, estima.

Viviendas

Además de oficinas, Madrid Nuevo Norte contempla la edificación de 10.500 viviendas, el 20% (2.100)de las cuales serán de protección oficial. Además, DCN cederá al ayuntamiento otras 1.900, de modo que este dispondrá de un total de 4.000 para desarrollar políticas públicas.

Luis Ferrero, de CBRE, destaca como un acierto la convivencia en el mismo ámbito de oficinas y viviendas. “Esos barrios que a partir de las seis de la tarde se quedan vacíos no han ido bien. Hacer ciudad es hacer que los usos convivan. La City de Londres se centró inicialmente en el sector terciario y ahora está rectificando”, mantiene.

Por su parte, Rosa Uriol, de Knight Frank, sostiene que la demanda de vivienda ha crecido en los últimos años mientras que la oferta apenas cubre la demanda, lo que provoca subidas constantes de precio. En ese sentido, señala que "la creación de stock, tanto de vivienda con protección como libre, ayudaría a normalizar los precios, así como a satisfacer la demanda creciente de vivienda".

La iniciativa también ha recibido críticas. El Instituto para la Democracia y el Municipalismo y Ecologistas en Acción alertan en un informe conjunto de que el más de medio millón de viajes diarios que generará el desarrollo provocará atascos en la entrada de Madrid.

“La zona elegida es adecuada, aunque tiene problemas no resueltos como el tráfico de vehículos particulares en el nudo Manoteras, que está congestionado”, acepta Santamera, quien ve la solución en la inversión en intercambiadores de metro, cercanías y autobuses y la conexión de Atocha con Chamartín a través del túnel subterráneo que correrá por debajo de Alfonso XII y Serrano.

Raúl Vicente, de Knight Frank, opina al respecto que la solución al nudo de Manoteras pasa por cerrar el tramo de la M-50 entre la A-1 y la A-6 para que los camiones que circundan Madrid no entren por ahí. “De todos modos, en la medida que la gente vaya dejando de ir al centro en coche, los atascos se reducirán”, afirma.

Luis Ferrero, director de urbanismo de CBRE Valuation Advisory, coincide en que los impulsores de la iniciativa asumen que el uso del coche propio disminuirá en los próximos años. “El mundo va hacia la economía colaborativa y el vehículo compartido”, señala. El desarrollo contempla la construcción de tres paradas de metro por parte de DCN.

"Este proyecto conectará, además, los distritos más aislados del norte de la capital por transporte público, hoy en día insuficiente", resalta Rosa Uriol, directora de investigación de Knight Frank. Detalla que la iniciativa contempla la construcción de tres puentes que conectarán los barrios tanto en transporte público y privado como a pie y en bicicleta; un túnel de tráfico rodado, una pasarela peatonal y ciclista y un gran parque central que garantizará la conexión peatonal a través de un pulmón verde en el norte de la ciudad.

Fe de errores. Este artículo se corrigió para reflejar que Juan Santamera es presidente del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de toda España y no del Colegio de Ingenieros de Madrid como se indicó originalmente por error.

Otros proyectos en Madrid: Atocha, estadio Santiago Bernabéu y Los Berrocales

Estadio Real Madrid
Aspecto que presentará el remozado estadio blanco. Real Madrid

Carlos Otiniano Pulido

Además de Madrid Nuevo Norte, hay otros proyectos de gran calado que van a renovar el paisaje urbano de la capital en los próximos años. Así, Adif trabaja en la ampliación de Atocha bajo la calle Méndez Álvaro, lo que permitirá la parada de trenes pasantes hacia la terminal de Chamartín y a la inversa. La actuación busca duplicar la capacidad de la estación hasta los 40 millones de viajeros.

El proyecto, en el que Fomento invertirá 660 millones, se encuentra en fase de información pública a efecto de expropiaciones y se complementará con el túnel de ancho internacional que enlazará la línea de AVE entre Atocha y Chamartín. Esta obra, adjudicada en septiembre de 2008 a FCC y ACS, está en fase de pruebas y ha costado 322 millones.

Otro símbolo de Madrid, el estadio Santiago Bernabéu, será remodelado. A comienzos de este mes, el Real Madrid encargó los trabajos a FCC, que ya se encargó de levantar el Wanda Metropolitano del Atlético. La obra se ejecutará en 39 meses y empezará en breve, con un presupuesto de 575 millones de euros.

El proyecto, que envolverá el estadio con bandas de acero donde se proyectarán imágenes, incluirá la mejora de los alrededores, con una gran plaza en la Castellana de más de 20.000 m2 y otra de 5.500 m2 en la esquina de Padre Damián. Además, se convertirá en peatonal la calle Rafael Salgado.

A nivel de vivienda, un proyecto que transformará el sureste de la ciudad es Los Berrocales, un barrio que albergará 22.000 pisos y en el que promotores y propietarios prevén invertir hasta 4.400 millones en 20 años. Habitat, Pryconsa, Santander y La Caixa son los dueños del suelo. El municipio aprobó el desarrollo en enero pasado y las obras de urbanización ya comenzaron.

“Es una buena iniciativa porque en Madrid hace falta diversidad de suelo y precios. Además, parte de la infraestructura ya está hecha”, comenta Luis Ferrero, director de urbanismo de CBRE.

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