El inmobiliario quiere consolidar la resurrección con un modelo perdurable
Los expertos niegan que exista una nueva burbuja, señalan a la escasez de suelo como el motivo del crecimiento de precios en las grandes ciudades y lamentan la lentitud de las Administraciones y el difícil acceso de los jóvenes a la vivienda
¿Cuál es el ritmo sano de crecimiento del sector inmobiliario? ¿Cómo puede crecer sin cometer los errores del pasado? ¿Cuáles son las barreras a las que se enfrentan las empresas que protagonizan ahora el nuevo ciclo alcista? ¿Vuelve una burbuja? Varios expertos y directivos del sector inmobiliario se reunieron la pasada semana en la redacción de Cinco Días en un encuentro, organizado en colaboración con Acciona Inmobiliaria, para hablar de estos retos.
Por la catastrófica experiencia vivida en la pasada década, cuando la explosión de la burbuja del ladrillo se llevó por delante a la gran mayoría de las promotoras de obra nueva, la sociedad y el propio sector inmobiliario observan con detenimiento cualquier signo de recalentamiento, en este caso por las fuertes subidas de precio de venta en algunas grandes urbes, fundamentalmente en Madrid y Barcelona, y en el alquiler.
“El mercado residencial es muy heterogéneo y sufre una evolución dispar. En las grandes ciudades es donde mayor crecimiento de precios hemos visto, con Madrid y Barcelona a la cabeza, con alzas del 50% desde mínimos. Pero la realidad es que el resto de España está en mínimos”, destaca Rafael Gil, responsable de investigación de mercado en Tinsa, quien asegura que no se puede considerar que exista una nueva burbuja. “Estamos muy lejos de máximos”. Sin embargo, Gil sí aprecia algunos signos preocupantes en ciertos mercados. “La tasa de paro sigue siendo elevada, lo que puede ser un factor explicativo de que los salarios se hayan mantenido bastante estables en los últimos tiempos y de ahí, estos incrementos notables de precio que han tenido en Madrid y Barcelona realmente, considerando el nivel de los salarios, estén llegando a niveles de esfuerzo que pueden considerarse problemáticos y que nos lleva a deducir que esos incrementos de precio de la vivienda que hemos visto en los últimos años por encima del 10% tiendan a estabilizarse”.
“Los precios han crecido mucho y posiblemente vayan a seguir creciendo, pero la vivienda se mueve por oferta y demanda. Si no hay oferta en algunas zonas y hay demanda, pues lógicamente el precio sube. Eso no quiere decir que haya burbuja. La burbuja la definimos cuando el precio crece por encima de los fundamentales que guían al precio: el mercado de trabajo actualmente está al alza, los tipos de interés están bajos y previsiblemente seguirán bajos en un tiempo prolongado, y la economía va a seguir creciendo, igual que las rentas de los hogares. Así que el escenario de precio es al alza”, apunta, por su parte, Félix Lores, economista de BBVA Research. Este experto incide, precisamente, en uno de los problemas que se está encontrando el sector, el de la falta de oferta de obra nueva. Tras un gran stock de casas procedente de los años de crisis que ya ha desaparecido en las grandes ciudades y el desmantelamiento de esta industria, el ritmo de construcción es lento. “Estamos en un contexto de oferta relativamente reducida. Se va a cerrar 2018 en el entorno de los 100.000 visados de obra nueva, muy lejos de los de 2006. En un momento en el que la oferta está constreñida, el empuje de los precios es innegable”.
"Hay importantes retos, como la renovación del parque residencial y la eficiencia energética. Hay que incidir en la sostenibilidad"
Andrés Pan de Soraluce, director general de Acciona Inmobiliaria
“No hay burbuja. Estamos muy lejos de los precios que se pueden considerar como burbuja. Estamos muy lejos de los precios máximos y sobre todo de debilitar la capacidad de acceso de las familias”, coincide Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la patronal Asprima y de la promotora Vía Célere. “Más que de subida de precios hay que hablar de la capacidad adquisitiva de las familias. El ratio que tenemos ahora es de siete años de salario para comprar una casa, es el óptimo para no tener problemas de sobreendeudamiento en las familias. Más que hablar de cuánto va a subir hay que vigilar la capacidad de endeudamiento de los compradores porque entonces sí podríamos entrar en una posible burbuja”, añade.
“Hablar de un precio medio es un error. Hay que hablar del dónde y para qué segmento. En las ciudades cosmopolitas europeas, el múltiplo desde el precio base al máximo es 12 veces. En Madrid todavía estamos en seis veces, eso significa que hay mucho recorrido en el segmento alto. Hablamos de una situación muy poco homogénea por las condiciones demográficas, con una subida de precios con gran incidencia en las ciudades. Por eso hablamos de que no hay suelo, de que no hay oportunidades para los jóvenes, pero también hay una lectura positiva, ya que como en una mancha de aceite, la recuperación se extiende”, opina Andrés Pan de Soraluce, director general del área inmobiliaria de Acciona.
“La gran equivocación que tiene la sociedad en general es que cuando hay subida de precios creen que el sector se va beneficiado en los márgenes. Eso es una falacia. Eso es mentira. Lo que está ocurriendo es que cuando los precios suben, automáticamente toda la cadena de nuestros procesos sube precio. Asciende el coste de materia prima, mano de obra, materiales, de constructoras en general. Al final, lo que nos encontramos es que los que vamos haciendo es que como tenemos copado el precio de la vivienda por la capacidad de acceso de las familias, al final se reducen márgenes”, se queja el responsable de la patronal.
"Es un disgusto que los precios suban al 10%, porque lo que estamos haciendo es consumir el ciclo más rápidamente"
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima
“Para mí, siempre lo digo, es un gran disgusto cuando veo que se dice que hay subidas del 10% en diversas ciudades, porque lo que estamos haciendo es consumir el ciclo más rápido de lo que debiéramos”, continúa el responsable de Asprima. “Subidas más moderadas, que vayan acompasadas con las subidas salariales, que creo que se tiene que producir a partir del año que viene, nos tiene que dar un sector sin altos y bajos, sino más estable para alcanzar las 150.000 viviendas que creemos razonable con la capacidad actual del sector constructor para dar suministros a las promotoras”.
El responsable de la patronal también recuerda el problema que tiene el sector en el trato con la Administración, desde ministerios a ayuntamientos, “en este caso con las licencias de obra nueva, que es un dolor para nosotros y las de primera ocupación que es otro dolor”. Y lamenta: “No hay manera de modernizar los procesos de la Administración. Es inadmisible que se tarde más en las licencias que en el desarrollo del proyecto. No se entiende. Cuando las empresas cotizadas tienen que hacer un profit warning porque no cumplen con los objetivos por las consecuciones de las licencias, pues los inversores internacionales no lo entienden.
Los retos del sector
“Hay una escasez de materia prima en grandes urbes y la dificultad para poner nuevo suelo en carga. En el pasado se liberalizó el suelo pero las herramientas para sacarlo al mercado pueden tardar 10, 15 o 20 años. En Madrid puede haber mucho suelo en la estrategia del Este, Campamento o Castellana Norte, pero si no se aprueba hay es una escasez de suelo brutal y lo que produce es un encarecimiento del precio”, afirma Gómez-Pintado, de Asprima. El responsable de la patronal señala como segundo reto el encarecimiento del coste de la construcción. “No es lo deseable porque estamos viendo que donde hay una leva subida de los salarios y no hay mucha subida de los materiales, las constructoras están defendiendo más margen, cuando los costes asociados a su actividad no están creciendo tanto”. Coincide el responsable de Acciona Inmobiliaria, quien considera lógica la subida de costes en las obras: “Los precios se han incrementado pero no de una forma especulativa. Los márgenes de la construcción han subido también porque en los anteriores años daban pérdidas. Hay un efecto corrección, no especulación”.
“El gran reto que tenemos en el sector es el acceso a la vivienda de los jóvenes. Primero no somos capaces de ofrecerles un sueldo estable, digno, que está remunerado lo suficientemente para que puedan pensar en ese acceso. El sector tiene que trabajar en ese sentido porque hay una gran bolsa sin acceso a la vivienda en compra o alquiler”, prosigue Gómez-Pintado.
"Veremos el euríbor bastante reducido en 2019, por lo que el acceso a las hipotecas seguirá siendo muy favorable"
Joaquín Blanco, economista del Servicio de Estudios de IEE
Por su parte, el responsable de Acciona Inmobiliaria cree que estamos empezando a vivir una nueva concepción del inmobiliario: “Estamos empezando a detectar y reaccionar a las nuevas necesidades y eso hay que saberlo trasladar. Hay cosas importantísimas como la renovación del parque residencial y la eficiencia energética. Hay que incidir en la sostenibilidad en la arquitectura, en la construcción y en el posterior uso. Acciona es líder en soluciones sostenibles y energías renovables y nuestra vocación es justamente apostar por eso en el sector inmobiliario”.
¿Alquilar o comprar?
Uno de los problemas que están surgiendo en el inmobiliario son las burbujas muy concentradas en algunas grandes ciudades en el mercado del alquiler, que hace que una mensualidad sea incluso más cara que una cuota de la hipoteca. “Influye mucho las condiciones hipotecarias. Este año las expectativas sobre el euríbor han sido mejores que las de inicio de año y en el próximo año seguramente veamos un euríbor bastante reducido. Eso va a condicionar que el acceso al crédito hipotecario siga siendo muy favorable”, explica Joaquín Blanco, economista del servicio de estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE). “Aquella persona que alquila está creciendo su esfuerzo en renta, en compra no está ocurriendo. Por eso, en los próximos meses, la demanda de compra respecto al alquiler puede crecer”, prosigue. “Es absurdo que ahora mismo la mensualidad de un alquiler cueste más que una hipoteca en las grandes ciudades”, coincide Gómez-Pintado, presidente de la patronal.
Velocidad de crucero en la construcción y una salida al exterior
Oferta de casas. “Entre 100.000 y 150.000 viviendas al año es el número estable, lo que la demanda absorbe en una situación de velocidad de crucero. Pensemos que en el máximo de la burbuja era de casi 10 veces. Se llegaron a visar 865.000 casas. Lo que está habiendo es un equilibrio entre la demanda y la oferta, excepto por el problema de la burocracia, de la capacidad de reacción”, opina Andrés Pan de Soraluce, responsable de Acciona Inmobiliaria. “No podemos estar en un mercado donde se está detectando una demanda y en el que se tenga que acometer planes de media de ocho años porque se están intuyendo ciclos tan largos en el tiempo que son difícilmente proyectables”, añade sobre la lentitud de los ayuntamiento para otorgar las licencias. “Las 150.000 se vislumbran como velocidad de crucero. Pero en un momento de gran corrección como la que hemos sufrido no sería extraño ver una sobrerreacción. Puede ser que tengamos algún año que superemos esa cifra para luego converger. Puede que haya años que se construyan 220.000 viviendas para atender la demanda pero luego se reducirá”, asevera, por su parte, Félix Lores, economista de BBVA Research.
Negocio internacional. Los expertos señalan, además, la oportunidad que debe suponer el negocio exterior para las empresas españolas que han comenzado a revitalizarse tras la crisis. “En el desarrollo promotor internacional español pocas empresas han tenido éxito en el pasado, pero a partir de ahora seguramente sea la asignatura pendiente, lo que será muy defensor de nuestro crecimiento orgánico”, afirma Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima. “Y para depender menos del propio ciclo del país”, recuerda Pan de Soraluce. Este directivo opina que, igual que España es potente a nivel mundial en el sector turístico, en bancos o infraestructuras, tiene una posibilidad de exportar cómo las empresas españolas están preparadas técnicamente para dar respuesta a los nuevos retos de la construcción.