Evitar la terciarización del centro de Madrid

Muchas ciudades europeas ya han tenido que regular el sector terciario para evitar que sus núcleos sean un escenario carente de vida dedicado exclusivamente al turismo

Terrazas en la calle Embajadores, junto al Teatro Pavón-Kamikaze.
Terrazas en la calle Embajadores, junto al Teatro Pavón-Kamikaze.

El pasado 17 de agosto se publicó en el BOCM la Aprobación Inicial del Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje en Madrid. Esta medida pretende frenar la gentrificación de los barrios céntricos, evitando que el núcleo de la ciudad sea un escenario carente de vida dedicado exclusivamente al turismo.

Analizando los datos realizados en los primeros estudios en 2016-2017, la población flotante en Madrid alcanza el 5%, mientras que en el Distrito Centro se dispara hasta el 50%. Respecto a las plazas hoteleras, en toda la ciudad éstas representan el 3% de la población total, pero en el Distrito Centro alcanzan un 27%. Por último, en vivienda de uso turístico, del 0,54% en la ciudad pasa al 6% en el distrito Centro.

Se observa que, como ha ocurrido en otras grandes ciudades de España y Europa, estamos en un proceso de terciarización del centro; los residentes dejan la almendra central para irse a otras zonas donde el precio del alquiler es razonable, los horarios de los vecinos compatibles con los suyos, y las dotaciones son las necesarias para el día a día de un ciudadano, no de un turista.

Otras grandes ciudades de Europa se enfrentan también a este mismo reto. Comenzando por el caso más cercano, Barcelona, en marzo del 2017 se aprobó el plan especial para regularizar la actividad hotelera. La ciudad quedó dividida en cuatro zonas. La zona 1, la más céntrica, contempla un decrecimiento turístico, no se pueden abrir nuevos hoteles, aunque cierren los existentes. En la zona 2, si se cierra un hotel, se puede abrir otro en su lugar con el mismo número de plazas. La zona 3 admite implantar nuevos establecimientos y ampliar los existentes, siempre que no se supere la densidad máxima de plazas. En esta zona los pisos turísticos se permiten, si no son en edificios compartidos con vivienda ni los situados en planta baja. La zona 4 contempla regulaciones específicas por sub-zonas.

París ha triplicado los impuestos a las viviendas vacías y a segundas residencias situadas en la capital, pasando del 20% al 60% en las zonas más céntricas. Se pretende fomentar de este modo el alquiler residencial y frenar el turístico. Ámsterdam fue uno de las primeras ciudades en regular las viviendas turísticas. La administración limitó el alquiler de una vivienda particular a 60 días, al igual que sucede en Londres. En Berlín se prohibió el alojamiento turístico al considerar que elevaba sustancialmente el precio del alquiler de la vivienda y el ciudadano se veía obligado a buscar alojamiento en zonas periféricas.

Volviendo a Madrid, el Ayuntamiento ha puesto en marcha la modificación del Plan General por medio del Plan Especial. No existe modificación de edificabilidad, ni aprovechamiento, ni se cambia el uso característico. Las modificaciones se refieren exclusivamente a elementos de ordenación.

El Plan regula la implantación del hospedaje y alojamientos turísticos en edificios de vivienda, no en edificios de otros usos como oficinas o comerciales.

Establece que, si una vivienda se alquila como alojamiento temporal durante más de 90 días al año, cambia su uso de residencial a hospedaje, implicando la autorización administrativa por medio de licencia.

En los distritos de Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Chamberí, Moncloa-Aravaca, Latina, Carabanchel y Usera se establecen tres anillos, según la saturación de alojamientos turísticos. Cuando se pretenda implantar un hotel en la totalidad de un edificio, si su uso actual es residencial no se permitirá en ciertas zonas, tanto en el anillo 1 como en el 2.

Si la implantación de hospedaje ocupa sólo una parte del edificio residencial, en los anillos 1 y 2 será exigible el acceso independiente, mientras que el anillo 3 continúa regulándose por el PGOUM. En donde no se permita la implantación de otras clases de uso de servicios terciarios se exigirá acceso independiente.

La regulación de las nuevas fórmulas de alojamiento turístico nacidas a raíz de plataformas de alquiler en Internet podría fomentar que estos alojamientos – sean pisos turísticos o bien hoteles - se desplazaran a áreas exteriores. Si así ocurriera, sería necesario no sólo una imposición legislativa, sino un estudio de mejora de dichas áreas para que la implantación fuera viable. Se requeriría dotarlas de unas buenas redes de comunicación para que el turista considerara esta opción más económica de alojamiento, sin por ello perder un acceso fácil y rápido a los lugares de interés turístico. La aplicación de una tasa turística por pernoctación y reducida en dichas zonas ayudaría también a la elección, y a que la Administración pudiera invertir posteriormente en mejora de infraestructuras y desarrollo de un turismo de calidad. Por último, aplicar beneficios fiscales en IBI, IAE ó ICIO y ayudas para reducir la tasa de tramitación de licencias serían, a nuestro juicio, otras medidas a considerar.

El camino no ha hecho más que comenzar. Esperemos poder llegar a la meta deseada, una ciudad sostenible.

José María Serret es socio de Verificálitas. 

Normas