El Corte Inglés avanza en su plan inmobiliario con ventas de activos por 660 millones en cuatro años
La cadena de distribución ha destinado 428 millones en el último ejercicio a reformas de edificios
El Corte Inglés saca lustre a su patrimonio inmobiliario. Con un valor total de 15.500 millones, la compañía ha conseguido embolsarse 660 millones de euros en ventas de activos en los últimos cuatro años, de acuerdo a una presentación difundida a inversores en el marco de una nueva emisión de bonos. Este plan de ventas de activos ha permitido a la compañía recortar el pasivo —hasta los 2.059 millones, 1,9 veces su beneficio bruto de explotación (ebitda)— y alcanzar por fin el grado de inversión por las agencias de rating.
La empresa ha reducido la tasación de su cartera inmobiliaria en unos 500 millones, hasta los 15.500 millones. De este portfolio, el 93% es propiedad de la compañía y el 87% se corresponde con centros comerciales, el 5% con oficinas y otro 4% con logística, además de un 4% adicional dedicado a otros usos. La compañía calcula un valor de unos 1.000 millones a los inmuebles no comerciales.
El alto valor de su ladrillo es uno de los argumentos con los que El Corte Inglés busca cortejar a los inversores en esta nueva emisión de bonos. La presentación destaca que el 75% del valor de la cartera se concentra en 25 activos, localizados todos ellos en el centro de las ciudades y en localizaciones premium en España y Portugal. La compañía resalta la alta liquidez de estos inmuebles y prueba de ello es que eleva a 660 millones la cifra de activos vendidos en los últimos cuatro años, a un precio el 10% superior al valor contable. “La alta liquidez de los activos no operativos localizados en las mejores localizaciones de Iberia, que se puede monetizar rápidamente si es necesario”, reza la presentación.
Solo en 2023, la compañía vendió 313 millones en inmuebles, con plusvalías por 132,5 millones. Aunque finalizó el proceso sin desprenderse de los dos mayores edificios en liza –la Torre Titania y la tienda de la Puerta del Sol, ambos en Madrid–, sí realizó algunas desinversiones relevantes. Entre ellas se encuentra la tienda de Portal de l’Ángel en Barcelona, la antigua sede de la Real Federación Española de Fútbol, el edificio Serantes en Azca o las antiguas tiendas de El Corte Inglés en Sevilla y Córdoba.
Estas desinversiones han sido clave en el proceso de desapalancamiento de la empresa, que ha recortado su pasivo hasta los 2.000 millones a cierre del ejercicio de 2023. Paralelamente, también ha puesto en marcha un proceso de renovación de 25 de sus establecimientos, entre los que destacan los centros de Bilbao, A Coruña, Málaga o Pozuelo (Madrid), diversos supermercados, y nuevos espacios del Club del Gourmet en diversos establecimientos. Actualmente, se encuentran en marcha la reforma de los centros de Preciados (Madrid) o Jerez (Cádiz), entre otros. Esto, junto a la adquisición del edificio de Puerta del Sol 10, ha elevado la inversión en el ejercicio a los 428 millones y ha permitido que todos los centros comerciales cerrasen el ejercicio de 2023 en ebitda positivo.
Con estos mimbres, la empresa acude de nuevo a los mercados de deuda cotizada, tras haber cancelado sus emisiones en 2022 con una refinanciación de 2.600 millones. La compañía ha iniciado un roadshow con inversores para colocar en el mercado 500 millones en bonos, con un vencimiento a siete años. El proceso de búsqueda de inversores se ha iniciado este viernes, con un desayuno organizado en Madrid para fondos de este tipo de deuda, con la intervención del director general de retail, José María Folache, y Santiago Bau, el otro codirector general y CFO. La cúpula de la empresa viajará, además, a Londres la semana que viene. Bank of America, BNP Paribas, Credit Agricole, Deutsche Bank, JP Morgan y Société Générale pilotan la operación. El bono cotizará en la Bolsa de Irlanda.
La empresa afirma que utilizará los fondos recabados en el mercado para asuntos corporativos a nivel general, lo que elevará la caja por encima de los 500 millones. Se trata, además, de la primera emisión de la compañía tras haber logrado el grado de inversión de las agencias de rating, con una nota de BBB-. Busca con la colocación hacer valer esta mejora en la nota con un recorte en el coste del pasivo, así como reducir su dependencia de la deuda bancaria y diversificar su base de inversores.
Además de para poder acometer entonces alguna rebaja en el coste de la deuda, esto es clave para liberarse de los últimos yugos bancarios. De acuerdo al informe anual, los bancos han pactado eliminar las obligaciones financieras (covenants, en la jerga) a las que someten al grupo cuando por fin logre este grado de inversión.
Además de este nuevo bono, la empresa cuenta con un préstamo sindicado de 1.500 millones, con un tramo de 919 y otro de 600, además de una línea RCF de 44 millones. Tiene asimismo 186 millones de un préstamo ICO que firmó durante la pandemia , 250 millones con el Banco Europeo de Inversiones y 146 millones en pagarés en el MARF.
La empresa podrá exhibir ante los inversores sus buenos resultados. Esta semana ha anunciado un beneficio de 480 millones, en el mejor ejercicio desde 2009, gracias a la fortaleza del retail y a viajes y seguros. La cifra, sin embargo, fue un 50% inferior a los 870 millones del año anterior, unas cifras impactadas por la venta de su negocio asegurado a Mutua. En el ejercicio obtuvo unos ingresos de 16.333 millones de euros, un 5,4% más. La mayor parte de este volumen corresponde al retail, con 12.845 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 3,8% sobre el año anterior.
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