El tamaño de las casas nuevas es ya un 20% mayor al de las construidas en el boom
La superficie de las viviendas crece esencialmente por la demanda de reposición También influye el abaratamiento de los precios
En España las familias cada vez son más pequeñas y uno de cada cuatro hogares está compuesto solo por una persona. En 15 años, será uno de cada tres, según las proyecciones del INE. En cambio, el mercado inmobiliario parece seguir una tendencia opuesta, ya que el tamaño de los pisos nuevos no deja de crecer.
Al menos así lo reflejan los datos del Ministerio de Fomento, que muestran cómo la superficie media de la vivienda en bloque de obra nueva se ha ido incrementado progresivamente desde 2008 y alcanza la cifra más alta de la serie (iniciada en 1992). De los 97 metros cuadrados que tenían de media los pisos en España hace una década, se ha pasado a los 119 metros, un 20% más. Esta tendencia se da de manera generalizada y se replica también en las provincias de Madrid y Barcelona (ver gráfico).
Puede parecer una paradoja pero, según los expertos, tiene su explicación: el factor clave que tira del mercado desde hace unos años es la demanda de reposición. Es decir, quien compra una vivienda ahora lo hace para reemplazar la que ya tenía por una mejor, y esa mejoría suele implicar casi siempre un aumento de tamaño.
“Actualmente, el mercado se nutre casi esencialmente de la reposición: hay una demanda clara de personas que necesitan una vivienda más grande porque sus circunstancias vitales han cambiado”, sostiene el secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Daniel Cuervo. Una tendencia que comparten otros expertos del sector.
Tras el estallido de la burbuja, la construcción se paró en seco y la crisis del sector arrastró al resto de la economía. Y para cuando el mercado se empezó a recuperar hace tres años y los bancos volvieron a abrir el grifo del crédito, la situación económica de los hogares también había mejorado y muchos, en el camino, habían ampliado la familia, prosigue Cuervo.
“Durante la crisis, aunque se tuvieran ahorros, no compraba nadie por la desconfianza en el sector, lo que generó una demanda embalsada que, desde hace unos pocos años, se ha vuelto a reactivar”, apuntan desde Tinsa. No obstante, destacan que quienes han podido acceder al mercado ahora son personas con solvencia que rondan entre los 35 y los 45 años.
“Los jóvenes no pueden acceder al mercado de la vivienda y muchos están abocados al alquiler”, prosiguen desde la tasadora. Ese factor también explica por qué las casas de obra nueva que se construyen son más amplias, ya que no van destinadas a ese público que, por norma general, tiene una menor necesidad de espacio. En ese mismo sentido, se pronuncia el secretario general de la APCE, quien cree que, probablemente, si los jóvenes tuvieran una mayor capacidad de compra y la demanda de primera vivienda tuviera más peso, el sector se adaptaría para ofrecer casas más pequeñas.
“En el boom era mucho más raro que se ofertaran viviendas de cuatro habitaciones, mientras que ahora estamos viendo que suelen tener entre tres y cuatro cuartos”, indican desde Tinsa. Un dato que completa el secretario general de la APCE: “Ahora mismo, en torno al 70% de las promociones de vivienda nueva están compuestas por casas de tres o cuatro habitaciones, mientras que el otro 30% serían de una o dos”, calcula Cuervo.
A todo ello también ha tenido mucho que ver la caída de los precios desde el estallido de la burbuja. Aunque el mercado se haya vuelto a encarecer desde hace tres años, los precios todavía son cerca de un 30% más bajos que en 2007. “Los hogares tienen hoy un mayor poder adquisitivo que en la época precrisis: con el mismo dinero, ahora pueden adquirir una vivienda un 15% más grande, aproximadamente”, explica el director de Análisis de mercado de Sociedad de Tasación, César Hernández. Así lo resumen también desde Tinsa: “A menos euros, más metros”.
Con todo, Hernández puntualiza que los datos que maneja Sociedad de Tasación indican que el tamaño medio de los pisos en España ronda los 85 metros cuadrados, sumando vivienda de segunda mano y obra nueva. Los 119 metros que recoge el Ministerio de Fomento se refieren solo a vivienda nueva y recogen la superficie computable, que además de los metros útiles incluye otros espacios como escaleras y vestíbulos.
Todos los expertos consultados coinciden en señalar que, en la actualidad, el mercado inmobiliario dispone de una gran cantidad de datos para saber qué es lo que demanda el público. “Ahora se estudia mucho más la demanda, por lo que la oferta consigue adecuarse mucho mejor a las necesidades del comprador”, cuenta la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. Esta experta destaca que los dos factores determinantes a la hora de comprar una vivienda son el precio y el número de habitaciones, y, en tercer lugar, la cantidad de metros cuadrados.
Adaptación del sector a la demanda
Flexibilidad. Por su propia naturaleza, la construcción inmobiliaria es un mercado que no puede adaptarse todo lo rápido que desearía a los cambios de la demanda. Pero la mayor disponibilidad de datos e información en los últimos años han permitido que pueda perfilar mucho mejor el público al que va dirigido. Sin embargo, el secretario de la APCE, Daniel Cuervo, cree que todavía hay margen de mejora, y que un mayor dinamismo de la Administración a la hora de conceder los permisos permitiría dotar de mayor flexibilidad al sector.
Aspiraciones de compra. A la hora de adquirir una vivienda, lo que inicialmente se busca y lo que finalmente se compra no siempre suele coincidir. Parte de esa diferencia radica en que los compradores aspiran a casas más grandes de las que acaban adquiriendo. Según la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, solo un 26% del público busca una casa de hasta 80 metros cuadrados útiles, pero al final son más del 70% quienes se compran una vivienda de ese tamaño. La principal limitación es, sin duda, el precio, sostiene Toribio.
