Cómo comprar casa en la playa de forma rentable
Málaga y Alicante son las dos provincias donde más se concentra la demanda y dónde más promociones se inician La mayoría de expertos apuesta por una subida contenida de los precios en los destinos de costa este año y el que viene
En un país como España donde uno de cada tres hogares dispone de una segunda residencia, es durante estos días, que son de descanso para más de la mitad de los ciudadanos, cuando se suele tomar la decisión. Los expertos sostienen que durante el verano es cuando más familias deciden comprar su residencia de vacaciones y olvidarse así de buscar alojamiento en años sucesivos.
Ya sea para su disfrute o como inversión porque se piense alquilarla después, comprar una vivienda en la playa conlleva una serie de gastos que se han de tener en cuenta siempre: además del precio del inmueble, están los impuestos, el coste de gestoría, notario y registrador, así como los costes de mantenimiento y seguros; entre otros.
Si la adquisición se realiza mediante préstamo hipotecario, habrá que sumar los gastos de constitución de la hipoteca y sus respectivos tributos, recuerdan desde Fotocasa. Si ya se tiene clara la zona donde comprar, es el momento de comenzar la búsqueda porque los precios suben de manera generalizada.
Pero si se está abierto a comparar entre sí varios municipios, Solvia acaba de realizar un estudio en el que ha analizado los 10 destinos más demandados y ha contabilizado el volumen de compraventas registrado en cada uno de ellos (ver gráfico).
Asimismo, ha verificado el comportamiento de los precios y con ello ha realizado un pronóstico sobre cómo finalizará este año la revalorización de las casas en estas localidades. Las provincias de Málaga y Alicante son por goleada las más demandadas, con cinco y cuatro municipios cada una. La décima localidad que compone este ranking de lugares más demandados es la población canaria de Maspalomas.
Un análisis de los costes asociados a la adquisición y el mantenimiento de la vivienda es imprescindible antes de tomar la decisión
Tal y como sostiene Tinsa en su último informe Vivienda en costa 2018, esta fuerte demanda de vivienda vacacional en Alicante y Málaga ha convertido a estas dos provincias en aquellas que concentran a los municipios donde el año pasado se concedieron más visados de obra nueva, excluyendo las capitales, y siempre según los datos oficiales que elabora el Ministerio de Fomento. Esto demuestra cómo el mercado parece que funciona de forma ordenada: a más demanda, la oferta reacciona con más promociones y... los precios suben.
En su informe, Solvia apunta a un incremento medio a finales de este año del 5,6% para el conjunto de esos 10 municipios más demandados. Sin embargo, el comportamiento en cada uno de ellos difiere. Mientras Orihuela, Maspalomas y Estepona pueden finalizar el año con revalorizaciones de sus viviendas del 9%, en Fuengirola y Benalmádena prevén alzas del 3% y en Santa Pola de apenas un 2%.
Si se valora la posibilidad de alquilar el inmueble, es conveniente analizar qué están haciendo los precios en cada localidad. De hecho, revalorizaciones demasiado elevadas y rápidas de las segundas residencias recortan la expectativa de rentabilidad, ya que la cantidad a destinar para hacer frente a la compra es mayor.
Subidas y bajadas de precios
Con los datos recabados por Tinsa, la conclusión es que el mercado de costa se recupera de forma progresiva. En el último año, entendiendo como tal desde marzo de 2017 hasta marzo pasado, el precio medio de la vivienda se ha incrementado en 104 de las 147 poblaciones costeras analizadas.
Los mayores incrementos se registraron en Sanxenxo, en la costa gallega, (24,9%), Sóller (Mallorca), donde las casas se revalorizan al 21% anual y la localidad de Arrecife, en Lanzarote, donde los precios registraron un repunte del 17,8%. También fueron significativas las subidas de precios de otros municipios como Santa Margalida (Mallorca), que contabilizó encarecimientos del 17,7%; o los casos de la localidad onubense de Cartaya, y las alicantinas Orihuela Costa y Calpe con alzas del 17,1%, 16,7% y 16,5%, respectivamente.
Por el contrario y aunque pueda parecer mentira, todavía existen enclaves donde no solo no se atisba ni rastro de la cacareada recuperación del ladrillo, sino que los precios de las viviendas continúan depreciándose. Tinsa ha detectado que las mayores caídas se produjeron en Calongue (Girona), Mojácar (Almería) y Sada (A Coruña), con retrocesos del 11,2%, 8,3% y 7,2%, respectivamente.
“Hay dos mercados donde la recuperación del mercado de la vivienda es un hecho: las grandes ciudades como Madrid y Barcelona y los puntos turísticos más emblemáticos de la costa, especialmente los dos archipiélagos, donde los precios crecen por encima del 10% desde que arrancó este año. Pero también lo hacen a ese ritmo las localidades de buena parte de la Costa del Sol y algunos municipios de la provincia de Alicante”, sostiene Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.
De esta manera, y puesto que a veces existe una gran diferencia entre lo que está ocurriendo en una localidad y el pueblo vecino, es conveniente consultar los estudios de mercado disponibles o a una tasadora, que sabrá dar asesoramiento sobre cuáles son las zonas con mayor actividad y qué están haciendo allí los precios.
Sobre la intención mayoritaria que se esconde detrás de la compra de una segunda residencia, Fotocasa ha elaborado recientemente un estudio sobre este mercado y ha concluido que el 71% de los españoles lo hace para su disfrute personal. El 52% lo considera una inversión a largo plazo, un 38% valora la transacción como una forma de obtener un patrimonio y un 24% admite haber tomado la decisión porque asegura es el momento adecuado después de que los precios ya crezcan de forma generalizada. Casi la mitad de quienes acaban de adquirir su segunda casa, el 46%, sostiene además que invertir en una vivienda proporciona una rentabilidad que no ofrece ningún otro activo financiero.
Si ninguno de estos argumentos bastan para propiciar la compra de una segunda residencia y se piensa que seguir alquilando cada año es la mejor de las opciones, desde un punto de vista financiero se está en lo cierto. Porque a pesar de que alquilar una vivienda vacacional durante los meses de julio o agosto es bastante más caro que si se tratara de un arrendamiento para vivir todo el año, lo cierto es que adquirir esa misma vivienda es entre un 30% y un 65% más caro que alquilarla solo un mes al año. Por eso, los expertos recomiendan hacer bien las cuentas e incluir todos los gastos atribuibles en una situación y otra.
Por otro lado, también recuerdan que la vivienda en propiedad permite disfrutar de ella a lo largo de todo el año, alquilarla cuando no se utilice, así como obtener plusvalías en el momento en el que se venda, si el mercado se encuentra por entonces en un ciclo alcista.
Factores a tener en cuenta
Zona a elegir. Si la vivienda se va a utilizar como destino de vacaciones, conviene valorar la distancia al domicilio habitual si se quiere también viajar a ella los fines de semana. El 42% de los compradores de segundas residencias suele hacerlo en una provincia diferente a la que reside. Si se está pensando en alquilar el inmueble, es conveniente valorar si se trata de una zona muy demandada o no y los servicios e infraestructuras con que cuenta.
Equipamientos. Las dotaciones, servicios y equipamientos que ofrece una vivienda de vacaciones suele marcar la diferencia entre unas zonas y otras. Lo más valorado es que cuente con piscina y garaje y que exista suficiente oferta de ocio, comercios, servicios sanitarios y buenas comunicaciones.