Sociedad de Tasación avisa de que el precio de la vivienda ya está en equilibrio
Critica que los analistas insistan en que hay margen para nuevas alzas Barcelona, Madrid y Bilbao, entre las 25 urbes donde es más caro comprar
“Todo hace pensar que no estamos ante el riesgo de iniciar una nueva burbuja inmobiliaria global, pero sí quizás ampollas puntuales en algunas ciudades”. Así describió este jueves la situación por la que atraviesa el mercado de la vivienda el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, quien advirtió que el precio medio de la vivienda nueva en España ya se encuentra en su punto de equilibrio.
Durante la presentación de los últimos informes de coyuntura realizados por la tasadora, Fernández-Aceytuno explicó que, en su opinión, es una completa barbaridad decir que existe recorrido todavía para que los precios de la vivienda se encarezcan más por el hecho de que no hayan alcanzado los registros del pasado boom. “Se supone que no deberíamos volver a esos niveles”, añadió.
Así, recordó que mientras en 2002 el precio medio de la vivienda nueva se situaba en 1.500 euros, apenas cinco años después llegó a rozar los 3.000 euros y en el primer semestre de este año alcanzó los 2.284 euros.
Preguntado por cuál sería el punto de equilibrio, el consejero delegado de Sociedad de Tasación explicó que se trata de aquél que responda a lo que denominó “fundamentales de la economía”, que son los incrementos experimentados por el PIB y el empleo, entre otros.
En el periodo comprendido entre 1999 y 2007, que abarca el pasado boom, los cálculos de esta tasadora apuntan que los fundamentales de la economía de entonces habrían explicado un incremento de precios de la vivienda del 5,9% y resulta que llegó a aumentar un 12,7%, más del doble. Con ese mismo análisis, desde 2015 hasta la actualidad, los fundamentales económicos explicarían una revalorización de los precios del 4,6% y los datos oficiales apuntan a que las casas se encarecen a un ritmo del 4,7%. En términos absolutos, sería el equivalente a 2.286 euros. Conclusión: el precio estaría ya moviéndose en zona de equilibrio.
Esto significa que si continuara subiendo muy por encima de esos niveles, lo estaría haciendo por lo que los expertos denominan factores exógenos o aquellos que no están directamente relacionados con el mercado inmobiliario. Así, frente a ese 4,7% que en promedio está creciendo el precio de la vivienda nueva, en Madrid lo hace al 6,7% y en Barcelona, al 8,9%, prácticamente el doble de lo que sería equilibrado.
En estas dos urbes lo que ocurre es que además de la mejora económica y del empleo, el mercado sufre de una alarmante falta de suelo para seguir promoviendo pisos a estrenar y la presión de los alquileres turísticos y la demanda de los grandes inversores tira de los precios al alza. “Y frente a lo que muchos creen, el precio de los alquileres marca en gran medida el precio de la vivienda”, advirtió Juan Fernández-Aceytuno.
Por este motivo, reclamó prudencia a los analistas cuando pronostiquen que uno de los síntomas que descartan la burbuja es que aún las casas se encuentran lejos de los precios que marcaron en el anterior periodo alcista. En cada zona y en cada barrio, debería preocupar “cuán lejos estamos de los precios de equilibrio”, añadió.
En este sentido, admitió que las últimas cifras recogidas sobre precios, transacciones y volumen de producción de casas demuestran que el resurgir de este mercado “ya no es cosa de dos” (Madrid y Barcelona). Precisamente la carestía de estas dos grandes urbes está expulsando a parte de la demanda a sus áreas metropolitanas y también poco a poco otras ciudades están mejorando sus cifras de empleo y actividad, lo que reactiva el mercado de la vivienda en ciudades como Málaga, Alicante, Valencia, o Zaragoza, entre otras. Un reciente estudio elaborado por esta empresa de valoración demuestra cómo mientras en términos absolutos ninguna ciudad española se sitúa entre las 25 principales urbes del mundo por el tamaño de su sector inmobiliario, el panorama cambia cuando se compara el precio del metro cuadrado con el salario medio mensual.
Pekín, Shangai y Hong kong lideran ese ranking mundial por ser las tres ciudades donde es más difícil comprar un apartamento tipo de 70 metros cuadrados en el centro. El precio medio del metro cuadrado supone en ellas 53, 51,1 y 48,6 veces el salario medio mensual neto (después de impuestos), respectivamente.
Pues bien, Barcelona, con 13,6 veces ocupa el puesto nueve, le sigue Bilbao con 12,7 veces y a continuación se sitúa Madrid, con 12,1 veces. Es decir, que aunque las ciudades españolas se encuentran muy lejos de los 10.000 euros por metro cuadrado que se pagan en Londres o Nueva York, en términos relativos sí es preocupante el nivel que están alcanzando los precios en relación con los salarios.
Las claves que definen al mercado
Precios. Las cifras demuestran que el sector se encuentra ya ante una subida generalizada, aunque de forma mayoritariamente discreta.
Oferta. En el segmento de la obra nueva, los retrasos en las licencias han hecho que se incremente de forma significativa la venta sobre plano. La parte positiva es que de ese modo los compradores tienen más tiempo para ahorrar y hacer frente a los pagos. La negativa, se retrasa el disfrute de la casa.
Inseguridad jurídica. Las paralizaciones de planes generales y parciales generan también retrasos e inseguridad jurídica justo en el momento en que en determinadas ubicaciones la presión de los inversores y la demanda de casas nuevas se dispara.
Crédito hipotecario. A la espera de cómo quede aprobada finalmente la ley del crédito hipotecario, los bajos tipos de interés mantienen las ventajosas condiciones de acceso a la financiación. La futura subida de tipos cambiará esta coyuntura.
Reformas. Medidas como la reforma de la LAU o la construcción de más pisos para arrendar pretende moderar los precios.
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