Cómo comprar vivienda, rehabilitar y... rentabilizar

El auge del alquiler en las grandes capitales ha despertado el apetito inversor del pequeño ahorrador y de los grandes patrimonios Los expertos creen que en la coyuntura actual se debe aspirar a obtener rentabilidades de al menos el 5% o 6% anual

Tal y como pronosticaron los gurús de todo el mundo, los momentos de crisis han de ser transformados en oportunidades para rectificar lo que se ha hecho mal y encontrar nuevos nichos de negocio. Un buen ejemplo de esto es el sector inmobiliario, que desde que empezó a remontar de la peor crisis de su historia en 2014, trata de alejarse de las prácticas que supusieron su hundimiento en 2008. De hecho, el alquiler, tan denostado en el pasado, se ha convertido en los últimos años en la niña bonita del mercado y algunas estadísticas apuntan que una de cada tres adquisiciones de vivienda tienen como finalidad el arrendamiento.

El problema que se está generando en no pocas urbes, que es donde se concentra la demanda de arrendamientos, es que no existe oferta de viviendas en alquiler que se adecúen a las nuevas exigencias de los inquilinos. Además de la ubicación, el estado de conservación es cada vez más valorado por quienes deciden vivir de alquiler y por ello, normalmente, incluso están dispuestos a pagar un poco más. De ahí que muchos pequeños ahorradores y grandes inversores patrimonialistas se estén sumando a la máxima de comprar, rehabilitar y después rentabilizar.

Ese es el guión bajo el que opera MAR Real Estate, una empresa fundada por dos arquitectos en 2014 que ya está presente en 20 ciudades del país. A sus instalaciones suelen acercarse ahorradores con un perfil que se repite. “Se trata de ciudadanos de edad media que o bien disponen de unos ahorros a los que quieren dar salida o se trata de un capital procedente de una herencia. Incluso acuden a nosotros con una vivienda que han heredado que quieren vender y después también les acompañamos en la decisión de qué hacer con el dinero obtenido”, explica Daniel Sanz, gerente y cofundador de la compañía.

Para ahorradores que dispongan de un nivel de ahorro de entre 100.000 y 500.000 euros, MAR Real Estate recomienda buscar viviendas en barrios con precios asequibles y gran demanda de alquiler. “En Madrid nos referimos, sobre todo, a los barrios limítrofes a la M-30, no a la almendra central donde la inversión necesaria para adquirir el inmueble parte de 600.000 euros”, advierte Sanz. Las reformas integrales no deben asustar ni echar para atrás la operación, a no ser que se trate de una distribución tan compleja que no se pueda transformar en un piso que quiera alquilarse. Desde esta empresa estiman que el coste medio de una rehabilitación completa debería situarse entre los 450/500 euros por metro cuadrado y una vez finalizada, ellos también asesoran en la búsqueda de un inquilino.

“Nosotros buscamos rentabilidades netas de al menos un 5% o un 6%. Si es inferior a esas cifras, solo puede compensar porque el inmueble esté ubicado en un barrio donde a futuro la plusvalía de la venta esté garantizada, como es, en Madrid, el distrito de Salamanca o Chamberí”, añaden desde MAR.

¿Es mejor comprar, rehabilitar y a continuación vender o por contra alquilar? Los expertos coinciden en que depende de cada casa, cada barrio y prácticamente cada situación, pero recomiendan estudiar el coste fiscal de la compra y la posterior venta, ya que puede llegar a arañar buena parte de la rentabilidad esperada. La mayoría recomienda rentabilizar la operación a través del arrendamiento. Eso sí, desaconsejan endeudarse para afrontar los gastos de la adquisición, por más que los tipos estén en mínimos históricos. “Como mucho es aconsejable endeudarse por un pequeño porcentaje de la inversión requerida”, aseguran.

Si el patrimonio disponible es superior al millón de euros, se puede dar el salto y adquirir un edificio entero. La empresa familiar MK Premium ha hecho de esta clase de operaciones su negocio. Nacida en plena crisis, en 2012, desde entonces ha realizado más de 180 adquisiciones y ha invertido más de 90 millones de euros.

Su modelo de negocio se basa en la elección de los mejores activos, sobre todo inmuebles de un solo propietario o grupo familiar. Salvo que se encuentre en situación de ruina y requiera la demolición, el edificio ideal en opinión de MK Premium es aquel que aunque necesite una rehabilitación integral, se encuentra ubicado en una zona céntrica de la ciudad, con buenos accesos a los principales servicios y una óptima red de transporte. Según sea su estado, la empresa valora al comprarlo si lo más rentable es rehabilitarlo y vender las viviendas obtenidas de forma individual o alquilarlas. También ha protagonizado operaciones en las que ha vendido la finca antes incluso de reformarla.

“Aunque estudiamos en detalle cada caso, en términos generales, solemos determinar que la reforma necesaria no debería representar más del 10% del precio total de la propiedad”, explica Daniel Leiva, socio fundador de MK Premium. En cuanto al beneficio que obtiene esta sociedad con esta clase de operaciones, en Madrid y Barcelona se sitúa en torno al 20%.

Como se aconseja en el caso de pequeños ahorradores, MK Premium realiza sus adquisiciones con recursos propios sin endeudarse y ha conseguido presencia en Madrid, Barcelona, Lisboa y Oporto.

Pasos a seguir para no equivocarse

Elección del inmueble. Sea una casa o un edificio completo, los expertos aconsejan estudiar al detalle la finca, conocer su situación registral y realizar un pequeño estudio del barrio, pulsando los precios de venta y alquiler. Al entrar en la casa, se debe ir acompañado por un técnico que sepa detectar posibles problemas estructurales para calibrar cómo ha de acometerse la reforma.

Evaluación de los riesgos. Los expertos advierten que la gestión del alquiler variará según el tipo de inquilino. Así, no es igual arrendar a una familia que hacerlo a estudiantes, donde la rotación puede ser mayor y un elemento a tener en cuenta en el cálculo de las rentabilidades. Además, recomiendan suscribir seguros frente a impagos o desperfectos en la vivienda.

Gestión del contrato. Si el propietario del inmueble no va a poder ocuparse de todo lo que conlleva alquilar una o varias viviendas, es mejor contratar los servicios de una de las empresas que se dedica en la actualidad a estas tareas.

Actualizar rentas. La ley actual establece que los alquileres se podrán actualizar, al alza o a la baja, cada año y los contratos se podrán renovar cada tres, en lugar de los cinco años establecidos en el pasado.