Dónde comprar casa en Madrid y obtener la mayor rentabilidad

Para una inversión de 50.000 a 80.000 euros se puede lograr un beneficio bruto del 7% anual

La compra de una vivienda ha sido considerada tradicionalmente una inversión, pese a que los propietarios suelen utilizar sus casas para residir en ellas, ya sea de manera permanente o por temporadas. Desde hace un par de años adquirir un piso y arrendarlo a continuación está considerado no solo una inversión, sino una de las más rentables, dado el momento por el que atraviesan otros productos alternativos, como la renta fija o la Bolsa (temida por su elevada volatilidad).

Para orientar a todos aquellos pequeños y medianos inversores que dispongan de un capital y hayan decidido que el inmobiliario es el sector donde invertirlo, Invermax, especializada en el asesoramiento y gestión de activos residenciales, ha elaborado una guía para invertir en Madrid, según sea el presupuesto disponible.

Esta entidad defiende que después de haber superado la peor crisis de su historia, el inmobiliario ofrece oportunidades de negocio no solo para los grandes players, sino también para bolsillos mucho más modestos. Eso sí, recomienda estudiar todos los gastos que conlleva la operación y no descartar por sistema suscribir una hipoteca mientras se mantengan los tipos bajos.

Con un ahorro de hasta 50.000 euros, el analista patrimonial de Invermax Jesús Martí admite que comprar una vivienda y adecuarla para su alquiler en Madrid hoy es prácticamente imposible, salvo en Villaverde donde todavía podría quedar algún inmueble que respondiera a esas características.

Ahora bien, no por disponer solo de esa cantidad es imposible invertir en el ladrillo de la capital. Invermax recomienda a este perfil estudiar la posibilidad de comprar acciones de alguna socimi, –sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario–. Así, recuerda que se minimiza el riesgo al adquirir participaciones que representan la explotación de centenares de pisos en arrendamiento.

Si se amplía la horquilla hasta los 70.000 o los 80.000 euros, Invermax sostiene que se pueden encontrar oportunidades en barrios periféricos como Puente de Vallecas, Usera, Carabanchel o Vicálvaro. Esta clase de casas es muy probable que requiera de una inversión previa para adecuarlas antes de ser arrendadas. Las reformas suelen suponer un gasto de entre 10.000 y 20.000 euros. A cambio, la rentabilidad o ganancia bruta anual que se obtiene en estas zonas alcanza el 7% solo mediante el cobro de las rentas, una cifra nada despreciable teniendo en cuenta los beneficios que ofrecen otros productos financieros.

La siguiente horquilla oscila entre los 80.000 y 130.000 euros. Esta banda ofrece más oportunidades de encontrar viviendas en barrios más cercanos al centro y con rentas suficientemente atractivas. Invermax sitúa el destino ideal para estos inversores en Ciudad Lineal, Barajas, San Blas-Canillejas, Villa de Vallecas, Hortaleza, Moratalaz y Latina. Estas áreas han sido calificadas por el estudio como “las zonas prime en términos de rentabilidad de Madrid”; o lo que es lo mismo, barrios con bajo riesgo de mercado y rentabilidades atractivas, que oscilan entre el 5% y el 6% bruto anual.

En el caso de que el capital disponible se eleve hasta 300.000 euros, es posible comprar un piso en algunas de las zonas más céntricas como Moncloa, Aravaca, Arganzuela, Fuencarral, Hortaleza y Tetuán, donde las rentas ya no crecen en la misma proporción y la rentabilidad bruta se modera al 4% y 5% anual. Con más de 300.000 euros y hasta un millón, podrá invertir en los barrios más exclusivos: Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro y Retiro, si bien la rentabilidad bruta será ya del 4% de media porque los costes fijos (IBI, comunidad y seguros) son más elevados.

Además de estos beneficios que se obtienen por el cobro de rentas, conviene no olvidar que a esas rentabilidades se puede sumar la plusvalía que se obtendrá cuando se venda el inmueble. De hecho, el Banco de España estima la rentabilidad bruta del alquiler en el 4,3% en todo el país, una cifra que eleva nada menos que al 9,5% bruto con la plusvalía que se consigue al vender el piso.

Claves a tener en cuenta

Grandes patrimonios. A medida que aumenta el capital disponible para invertir, Invermax recuerda que el inversor ha de decantarse por vehiculizar sus inversiones mediante sociedades patrimoniales, que disfrutan de ventajas fiscales muy atractivas.

Precios y rentas, al alza. El precio de la vivienda en el primer semestre de 2017 se situó en 1.263 euros por metro cuadrado, un 2% más que en el mismo periodo de 2016, según un informe de la consultora Gesvalt. Por su parte, el precio del alquiler registró un crecimiento en idéntico periodo del 8%, según el mismo estudio.

Disparidad territorial. Cataluña es la región más cara para alquilar, con una renta de 11,89 euros por metro al mes, seguida de Madrid (11,51) y País Vasco (10,48), según Fotocasa.