Cuándo es más rentable contratar una hipoteca aunque no se necesite

Endeudarse será un éxito cuando la rentabilidad del proyecto sea superior al tipo de interés del crédito

Debe tenerse en cuenta la duración del préstamo

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Nadie cuestiona que 2018 será otro año positivo para el alquiler de vivienda. Seguirá creciendo sobre todo en las grandes urbes, que es donde se concentra la demanda. Además, este crecimiento de la demanda de arrendamientos tanto para estancias largas como para vacaciones provocará que las rentas sigan al alza y con ello se espoleará aún más la que algunos expertos denominan burbuja de rentabilidad. Todo esto es lo que explica que cada vez haya más pequeños ahorradores e inversores que piensan que la compra de una vivienda para alquilar es una opción atractiva. De hecho, las estadísticas sostienen que en las grandes ciudades una de cada cinco compraventas de casas se realiza como inversión.

Después de haber calculado qué es más rentable si alquilar la casa en el mercado tradicional o apostar por los arrendamientos turísticos; la pregunta que se hacen ahora numerosos inversores particulares es cómo financiar la operación. ¿Es mejor adquirir el inmueble al contado o mediante crédito para aprovechar los bajos tipos?

La empresa Invermax, especializada en el asesoramiento y gestión de activos residenciales, aconseja analizar con detenimiento todas las variables: qué gastos conlleva la operación tanto si se decide contratar una hipoteca (incluido el plazo de amortización) como si se opta por hacerlo al contado. Y recuerda una máxima que ha de estar siempre presente. “Solo conseguiremos apalancar con éxito una operación cuando la rentabilidad del proyecto sea claramente superior a la tasa de interés de la deuda hipotecaria”, explica Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax.

Con un ejemplo se entenderá mucho mejor. Imaginemos que un inversor dispone de recursos propios por valor de 54.887 euros y está interesado en adquirir una vivienda que cuesta 110.000 euros. Se trata de una casa de 60 metros cuadrados de dos dormitorios que antes de alquilarse necesita reformar la cocina y el baño para poder asegurarse una renta estimada de unos 750 euros mensuales. Para calcular la rentabilidad que puede obtener deberá dividir los ingresos que obtendrá anualmente (750 euros por 12 mensualidades) entre la inversión total que ha de realizar para comprar y reformar el inmueble.

La rentabilidad, tanto bruta como neta, dependerá de cómo financie la operación, ya que los gastos son diferentes en uno y otro caso, así como el capital invertido.

Tal y como explican desde Invermax, a mayor apalancamiento, menor aportación de recursos propios y la consecuencia inmediata al reducir el capital propio supone un aumento de la rentabilidad obtenida. “Como la rentabilidad solo mide la eficiencia de generación de ingresos con respecto a un determinado capital, la rentabilidad crecerá si solo se consideran los recursos propios y no toda la inversión necesaria”, argumenta Martí.

Siguiendo con nuestro ejemplo, al precio de compraventa del piso habrá que añadir el coste de la reforma que necesita el inmueble, que asciende a 15.644 euros más los gastos asociados a la operación. 7.978 euros corresponden al pago de tasas de notario, registro, impuestos y gestoría, y otros 7.986 euros de gastos de intermediación. En total, la inversión necesaria asciende a 141.608 euros si se opta por no solicitar una hipoteca. Con ese alquiler mensual de 750 euros, nuestro inversor obtendría al año 9.000 euros. Por lo tanto, la rentabilidad bruta de la operación sería del 6,3% (resultado de dividir 9.000 entre 141.608).

En cambio, suponiendo que el mismo inversor opta por poner de su bolsillo solo los citados 54.887 euros y el resto de la inversión total necesaria financiarla con una hipoteca de unos 90.000 euros, la rentabilidad bruta sería la resultante de dividir los mismos 9.000 euros que cobra del alquiler entre 54.887, lo que da como resultado un beneficio bruto muy superior del 16,4%, ya que el denominador es inferior.

¿Qué ocurre cuando se deducen los gastos que lleva aparejado tener una casa arrendada en uno y otro caso?

En ambos supuestos habrá que descontar a esos 9.000 euros los gastos del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el pago de la comunidad, la contratación de un seguro y los gastos de gestión y cobro del alquiler si se contrata a una empresa para esa labor (ver gráfico). Lógicamente, en el caso de haber suscrito un préstamo hipotecario, habrá que descontar además el pago de las cuotas que para el ejemplo escogido representan 341,73 euros al mes durante 30 años a un tipo fijo del 2,20%, unos 4.100 euros anuales.

Así, los 9.000 euros de ingresos por el arrendamiento se convierten en 7.565 euros netos descontados los gastos en el supuesto de haber pagado al contado y en 3.464 euros netos si se ha financiado con crédito.

Las rentabilidades netas serán en el caso de pago al contado del 5,3% (resultado de dividir 7.565 entre los 141.608 euros abonados) y del 6,3% para el hipotecado (tras dividir 3.464 entre 54.887). Los bajos tipos de interés hacen posible esta aparente paradoja. Ojo, eso sí, si el tipo fijo del préstamo fuera solo un punto superior, del 3,2%, endeudarse ya no resultaría más rentable.

El 59,3% de las compraventas, al contado

Las últimas cifras publicadas ayer por el Consejo General del Notariado avalan que todavía hoy más de la mitad de las compraventas de vivienda se realizan al contado, el 59,3%.

Créditos. El 40,7% de las restantes compras de casas se financió en octubre mediante un crédito hipotecario. De ellas, la cuantía media del préstamo representó el 75,1% del valor de tasación del inmueble. Su importe alcanzó los 127.850 euros, un 2,4% menos que un año antes.

Más actividad. Los notarios certificaron que en octubre se vendieron un total de 43.504 casas, lo que supone un incremento del 15,6% respecto al mismo mes de 2016.

Tipos de inmueble. El aumento de las transacciones se debió, exclusivamente, a la mejora de la venta de pisos de segunda mano (16,4%), ya que, por el contrario, la venta de casas de nueva construcción se redujo un 7,7% anual. La venta de viviendas unifamiliares, por su parte, se disparó un notable 20,3%.

Precios. El precio medio por metro cuadrado de las viviendas vendidas alcanzó los 1.328 euros, cifra que representa una caída del 1,0% anual.

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