La socimi Saint Croix, ante el reto de jugar en un mercado en auge

Axesor otorga a la inmobiliaria de Pryconsa un rating BBB con tendencia estable

Si algo está caracterizando el renovado apogeo inmobiliario es el esplendor de las socimis. Este mercado está en pleno auge e incluso ya se están viendo las primeras grandes operaciones de consolidación, como la toma de control de Axiare por parte de Colonial, creando un gigante con un volumen de activos de unos 10.000 millones de euros.

Algo por encima está el valor de los activos de Merlin Properties, el mascarón de proa de las socimis españolas, que ahora pretende expandirse en Portugal.

Hispania, que inicialmente planeaba disolverse en 2020, no descarta dar una vuelta de tuerca a sus activos hoteleros, valorados en más de 1.200 millones. Lar España, con unos activos de 1.540 millones, también busca oportunidades.

Y hasta Sareb ha creado su propia socimi, Témpore Properties. Y es que los precios van claramente al alza en toda clase de activos: residencial, retail, hoteleros, centros comerciales, logística, oficinas… En este entorno en plena ebullición es donde debe jugar sus cartas Saint Croix Holding Immobilier, la socimi de Pryconsa para la que Axesor otorga un rating solicitado de BBB con tendencia estable. La sociedad se caracteriza por una generación recurrente de rentas, con holgados márgenes operativos.

El valor de los activos de la compañía ha ido progresando sólidamente, desde los 273 millones de euros en 2013 hasta alcanzar en 2017 un valor de 409 millones de euros, un crecimiento de casi el 50% en cuatro años, con un gross asset value (incluyendo la tesorería disponible) de 465 millones de euros, un aumento interanual del 7%.

Ahora, la estrategia de la compañía pasa por conformar una cartera selectiva compuesta por inmuebles, principalmente oficinas y locales comerciales, situados en áreas urbanas de excelente localización (high street), con muy bajo riesgo de desocupación o deterioro del valor.

No es casualidad que esta socimi exhiba una ocupación media cercana al 90% de su cartera, con una duración media de los contratos de seis años. De la valoración de los activos inmobiliarios de la sociedad al cierre del ejercicio 2017 se desprenden unas plusvalías latentes de 105 millones de euros (un 24% más que el año anterior) que no están registradas en el balance.

La facturación de la compañía también ha evolucionado al alza, si bien a un ritmo menor. Así, las ventas en 2013 alcanzaron los 15,14 millones de euros, mientras que en 2017 cerró con un volumen de ingresos de 21,1 millones (+4%). Las rentas anualizadas para el ejercicio 2018 ascienden a 23 millones. La rentabilidad de la cartera de inmuebles al cierre de 2017 fue del 4,82%, similar a la de 2016.

Así las cosas, desde Axesor calificamos de óptimo el nivel actual de apalancamiento de la sociedad con un loan to value del 13%, si bien la previsión es que dicho endeudamiento se incremente progresivamente hasta un rango moderado. La deuda financiera neta al cierre de 2017 se situaba en los 60,9 millones de euros.

La sociedad prevé una continuidad en la generación de rentas, con unas proyecciones financieras conservadoras, asumiendo que las futuras inversiones generarán un yield similar al de los activos actuales.

Normativa de 2012

A Saint Croix le toca ahora gestionar sus bazas en un mercado que está alcanzando una dimensión notablemente mayor de lo esperado cuando se reformó la normativa en el año 2012 y con las restricciones de liquidez características de las socimis, a las que la ley obliga a distribuir vía dividendos al menos el 50% de los beneficios de la venta de activos y el 80% de lo que ganan con los alquileres.

En este sentido, la rentabilidad bruta de la sociedad vía dividendo ha sido del 4,7% en el ejercicio 2016 y lo será del 3,78% en el ejercicio 2017 una vez sea aprobada la distribución del dividendo de dicho ejercicio (2,67 euros por acción).