Hipoteca a tipo fijo o variable: pros y contras para resolver el dilema

Los expertos prevén un futuro de tipos bajos que no volverían a los niveles previos a la crisis

El tipo fijo da la certeza de una cuota sin cambios pero supone pagar en principio más intereses y amortizar capital a menor ritmo

Hipotecas fijas vs variables Ampliar foto

Interés fijo o variable. Es el gran dilema que le surge a quien va a firmar una hipoteca con el banco. Después de haber encontrado la casa deseada, o al menos aquella que puede pagarse y para la que el banco concede financiación, toca decidir si se elige un crédito en el que siempre se va a pagar lo mismo –aunque el interés en principio sea más elevado– o uno de entrada más barato pero sujeto a las oscilaciones del euríbor a un año, referencia indiscutible en las hipotecas a tipo variable.

El dilema no es nuevo ni es casual. La caída de los tipos de interés a mínimos —en el cero desde marzo de 2016– ha provocado que el euríbor entre en terreno negativo y que los bancos hayan rescatado las hipotecas a tipo fijo, en una tendencia que se ha intensificado en los dos últimos años. En un momento en que los tipos, y el euríbor, han tocado fondo y ya no queda sino esperar a que suban, la opción de endeudarse a tipo fijo gana atractivo. Más si se echa mano de los malos recuerdos del pasado, cuando el euríbor se disparó en 2008 por encima del 5% y complicó hasta la pesadilla el pago mensual de la hipoteca para muchas familias que se habían endeudado a interés variable.

El entorno de tipos de interés al mínimo ha sido por tanto el caldo de cultivo perfecto para la resurrección de las hipotecas a tipo fijo, hasta el punto de que son mayoritarias en la nueva producción de algunos bancos como Sabadell o CaixaBank. En el conjunto del mercado, la hipoteca a tipo variable sigue siendo mayoritaria pero ha perdido mucho terreno. Según los últimos datos del INE, del mes de octubre, el 63% de las hipotecas se constituyó a tipo variable –con un interés medio inicial del 2,48%– y el 37% a tipo fijo.

Los bancos coinciden en que la hipoteca a tipo fijo tiene el atractivo de dar estabilidad al pago de la cuota, que queda a resguardo de la volatilidad del mercado, y una total certeza sobre lo que se pagará durante toda la vida del préstamo. Recuerdan que los tipos van a subir y que en los 20 ó 30 años de plazo de una hipoteca, es muy difícil aventurar cuál será el nivel máximo al que se colocará el euríbor. El tipo fijo se ha convertido también en tabla de salvación del negocio bancario, en el que el descenso del euríbor a terreno negativo ha minado el margen que obtienen los bancos de las hipotecas a tipo variable, el grueso de su cartera. El tipo fijo ha sido además el reclamo empleado por algunas entidades a la hora de negociar con clientes afectados por la cláusula suelo.

Pero la contratación de una hipoteca a tipo fijo plantea también numerosos interrogantes. De entrada, es más cara que la variable. Y ante esa desventaja, surgen dudas inevitables. ¿Cuándo van a subir los tipos de interés? ¿A qué nivel tiene que trepar el euríbor para que compense en el tiempo una hipoteca fija frente a la variable? ¿Es realmente más ventajosa la hipoteca fija?

“Para que una hipoteca a tipo fijo sea rentable en una hipoteca media de duración por encima de los 20 años, el euríbor tiene que situarse muy por encima del 2% y de forma sostenida”, explica Antonio Gallardo, experto de iahorro.com, que advierte de las desventajas que entraña una hipoteca fija frente a la variable.

Para empezar, la subida de los tipos de referencia en la zona euro no va a ser inminente. Las estimaciones de los expertos coinciden en que la primera subida, desde el nivel actual del 0%, podría darse a finales de 2019, para comenzar a aumentar con más claridad al año siguiente. También es compartida la idea de que los tipos de interés no subirán de forma abrupta ni en un breve período de tiempo y de que la economía se ha instalado en un nuevo orden de baja inflación, que persistirá y que difícilmente va a propiciar en el medio plazo el regreso a los niveles de tipos previos a la crisis.

Para que la hipoteca fija sea más rentable, el euríbor debe situarse sobre el 2% de forma sostenida.

La expectativa de alza de tipos en la zona euro se ha ido retrasando en el tiempo, a la vista de que la inflación no termina de repuntar. Y para quien contratara una hipoteca fija en enero de 2016 –cuando la banca ya comenzaba apostar por la hipoteca fija, que alcanzaba el 10% de la nueva producción–, esas desventajas ya son palpables. Quien firmara en enero de 2016 una hipoteca media –por 132.000 euros a 22 años, según los datos del INE de ese mes– a un interés fijo del 3,2%, el interés medio del momento, ha pagado 3.387 euros más hasta diciembre de 2017 frente a quien contratara en esa fecha una hipoteca variable a euríbor más 1%, según cálculos de iahorro.com. Si se toma como referencia las hipotecas fijas más competitivas entonces, al 2,8%, el pago en cuotas en esos dos años supera en 2.743,32 euros a la variable.

El mayor coste de la hipoteca fija es lógico, teniendo en cuenta que el hecho de que el interés no vaya a variar en ningún momento en el tiempo impone un interés más elevado. Las diferencias pueden agravarse sin embargo a la vista de la evolución del euríbor en el medio plazo. En un ejercicio comparativo realizado para este periódico, Antonio Gallardo, de iahorro. com, contempla tres escenarios de subida de euríbor a un año, para un horizonte hasta 2022 y partiendo de las estimaciones actuales de mercado, que como mucho alcanzan a esa fecha. Un escenario más optimista –de menor encarecimiento de cuotas– en el que el euríbor alcanzaría el 0,7% en 2022; uno central, con una subida al 1% hasta ese año; y uno más pesimista, al 1,5%.

Si el euríbor a un año se coloca en el 0,7% en 2022, quien contratara la hipoteca fija al 3,2% habrá pagado en los primeros siete años del crédito 14.583 euros más que el cliente de la variable, según los cálculos de Gallardo. En el escenario central, el sobrecoste de la hipoteca fija frente a la variable es de 13.986,8 euros y en el caso de una subida del euríbor más intensa, al 1,5% en 2022, la cuantía se reduce a 13.258,92 euros. Las diferencias son obviamente inferiores si se compara la variable con la hipoteca fija al 2,8%.

La mayor amortización de capital en la variable los primeros años amortigua el impacto futuro de alza de tipos

Pero, según explica Gallardo, el gran factor que inclina la balanza en favor de la hipoteca variable está en el ritmo de amortización del crédito, más rápido que en la fija puesto que es al inicio de la hipoteca cuando se paga mayor carga de intereses. “La amortización de capital mayor en las variables es una segunda gran ventaja, que amortigua en estas hipotecas las subidas de tipos futuras. El euríbor tendría que superar claramente el 2% para que la hipoteca variable del ejemplo empezara a pagar más que la fija”, explica el experto. Y, del mismo modo, lo pagado de menos en la hipoteca fija frente a la variable una vez subieran los tipos no llegaría a compensar lo pagado de más en los primeros años, con ese menor ritmo de amortización del capital y teniendo en cuenta que en 2022 ya se habría alcanzado un tercio de la vida del crédito, de acuerdo con el ejemplo.

Así, una hipoteca a euríbor más 1% contratada en enero de 2016 habría amortizado capital en 2022 por 5.320 euros más que la fija al 3,2% en el supuesto de que a esa fecha el euríbor esté en el 1%, el escenario central del supuesto. Y si el euríbor ha trepado para entonces al 1,5%, el hipotecado a tipo fijo al 3,2% habría dejado de amortizar capital por 5.099,97 euros frente al cliente de la hipoteca variable. “La mayor amortización de capital en los primeros años en hipotecas variables amortigua parte de las subidas de tipos futuras”, concluye Gallardo.

Para quien vaya hipotecarse ahora, la contratación de la hipoteca fija puede resultar en principio más atractiva, reconoce el experto. La hipoteca a tipo variable se ha perdido los dos últimos años de descenso del euríbor. Sin embargo, según puntualiza Gallardo, el recorrido alcista que le espera ahora al euríbor también dejará margen para futuras bajadas en un plazo de 20 años o más, lo que la colocaría de nuevo en una posición de ventaja sobre la hipoteca fija.

“Una simulación de solo 7 años no refleja toda la realidad de la hipoteca fija, ya que acostumbran a tener una duración de entre 20 y 30 años”, replican desde CaixaBank, donde alrededor del 80% de su nueva producción de hipotecas es a tipofijo. “Parece poco previsible que los tipos vuelvan al 5%, pero también hay que tener en cuenta que las hipotecas se firman a 20 años habitualmente y eso es un período largo. Con que el euríbor llegue al 1% o poco más, ya conviene la hipoteca fija si tenemos en cuenta que el diferencial sobre euríbor está en torno al 1,5%”, defienden en Bankia. En ING Direct no creen que en sí sea mejor la hipoteca variable o la fija, dependerá de cada cliente.

CaixaBank prevé que el euríbor suba al 1,25% ya en 2020. La superación del 2% llegaría en 2022 según el sector, en el supuesto más alcista

CaixaBank Research calcula que el euríbor a un año subirá al 1,25% ya a cierre de 2020, una previsión que supera con creces el aumento contemplado en el escenario más pesimista de iahorro. com y que daría por tanto más argumentos a favor de la hipoteca a tipo fijo. En Bankinter, la previsión es que el euríbor a un año suba como mucho al 0,4% en 2019 y al 0,19% como escenario más probable, una estimación más en línea con la de iahorro.com. En otra gran entidad española, la previsión es que el índice hipotecario se acerque al 2% en 2021 y supere ese 2% en 2022.

La estimación de cuánto subirá el euríbor es clave por tanto para resolver el dilema entre hipoteca fija o variable. La idea de pagar siempre lo mismo, sin ningún sobresalto, es muy poderosa. El cliente deberá sin embargo sopesar otros factores, como el pago total de intereses o el ritmo al que amortizará capital, al tomar su decisión.

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