La tasación se prepara para dar el salto de calidad
Las empresas compiten por ofrecer la mejor información para ayudar en la toma de decisiones La inversión en tecnología cobra más protagonismo
Al hablar de qué le espera al mercado inmobiliario en 2018, todos los estudios apuntan a una consolidación de la recuperación. Así, el consenso de los expertos confía en que el próximo ejercicio se vendan e inicien más casas, gracias, entre otros aspectos, a que se contratarán más hipotecas, con el precio del dinero todavía en niveles mínimos. En cuanto a cómo se comportarán los precios, también existe el convencimiento bastante generalizado de que aunque el mercado se moverá todavía a varias velocidades, los pisos se revalorizarán de promedio entre un 3% y un 5% adicional.
En paralelo, la valoración de inmuebles vive también desde hace más de tres años inmersa en su propia recuperación, caracterizada por el cambio de las normas que regulan esta actividad, la aplicación de las últimas tecnologías y los nuevos servicios que ofrecen a los clientes las tasadoras.
Aunque nadie duda de que la comprobación de los datos sobre el terreno no será sustituida por ningún robot ni ninguna aplicación informática, las grandes tasadoras coinciden en que hoy la forma de obtener la información, tomar medidas y tener acceso a los datos registrales de una vivienda, por ejemplo, nada tiene que ver con los métodos de hace 25 años.
Las empresas hace tiempo que lo entendieron y decidieron dedicar buena parte de su presupuesto a la inversión en tecnología, tanto en software y hardware como en capital humano. De forma que hoy en las grandes compañías de valoración los equipos de desarrolladores y técnicos son equivalentes a los de agentes de campo.
El cambio más revolucionario en la última década no es solo la ingente cantidad de cifras que se pueden obtener hoy de manera online de un inmueble, sino “cómo el interés de los usuarios por esa nueva información nos exige saber analizar e interpretar correctamente los datos”, advierte Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.
Esta empresa es una de las pioneras en el desarrollo de apps desde las que se puede consultar el valor de una vivienda de forma ágil y sencilla. Por ello, asegura que, varios años después de que sea habitual hablar del big data y la inteligencia artificial en el mundo de la valoración, “hace falta poner el acento en la calidad, dar ese salto en favor de la credibilidad, porque a veces esa rapidez y gran cantidad de datos que se nos demanda va precisamente en contra de la calidad”, reconoce Fernández-Aceytuno.
Por su parte, Tinsa, la empresa líder por volumen de valoraciones, también ha desarrollado en los últimos años herramientas interactivas que no solo permiten conocer la evolución de los precios de las casas en una determinada población, sino que ofrecen realizar comparaciones entre Madrid y Barcelona, por ejemplo. Una suerte de estudios de precios prácticamente a la carta.
Su inversión en tecnología, que en promedio ha sido de unos seis millones de euros anuales, ha permitido poner a disposición de los clientes, además de apps para smartphones específicas, lo que denominan la “experiencia de usuario”. Gracias a ella, un cliente que ha solicitado la realización de una tasación podrá recibir en su teléfono móvil información en tiempo real de la situación en la que se encuentra dicha valoración, explica Pedro Soria, director comercial de Tinsa.
Algo que hace no demasiados años era absolutamente impensable, hoy ya no es una novedad gracias a las nuevas tecnologías, como la geolocalización de todos los agentes de campo, a quienes les llega a sus dispositivos electrónicos mucha información que antes debían recabar de forma manual y realizando numerosos desplazamientos, lo que ralentizaba los tiempos de respuesta. Ahora, ese es un hándicap prácticamente superado. Si hace unos años una tasación completa y exhaustiva de una vivienda particular podía demorarse dos o tres semanas, hoy es posible obtenerla en dos o tres días, cuando no en pocos minutos si se realiza online. La pregunta es si son equiparables en fiabilidad unas y otras. Con ese propósito, CincoDías realizó recientemente un estudio en el que, siempre para los mismos inmuebles, muy diferentes entre sí, comparó las tasaciones online que pueden obtenerse en la actualidad de distintas empresas.
Para ello, se escogió a dos de las principales entidades financieras que ofrecen este servicio, Bankia y BBVA, y a las dos tasadoras líderes del mercado, Tinsa y Sociedad de Tasación. Los resultados mostraron cómo la dispersión máxima, entendida como la diferencia entre el valor más elevado y el más bajo, puede llegar a ser del 85%, aunque la media se situó en el 42,2%. No obstante, se trata de una diferencia de valores que, dada su cuantía, hace que estas tasaciones automáticas tengan un carácter meramente orientativo y no puedan sustituir la labor que realizan los agentes de campo. De hecho, aquel trabajo demostró cómo las diferencias entre las cifras aportadas por las tasadoras no distaban tanto entre sí (la dispersión media era del 9,5% y para algunos ejemplos concretos apenas superó el 3%), puesto que los datos que requerían para conocer las características de los inmuebles eran muy similares, cuando no idénticos.
Asimismo, el Banco de España recuerda que estas valoraciones “no tienen validez a efectos de garantía hipotecaria y no están sujetas a su labor de supervisión”. En cualquier caso, el mercado avanza rápido y la demanda de información de este tipo es tal, que el marco regulatorio también está evolucionando para ofrecer cada vez mayores garantías. Hace apenas dos meses, la Asociación Europea de Proveedores de Modelos de Valoración Automática ha publicado el primer conjunto de estándares con el objetivo de lograr una mayor transparencia y fiabilidad de estas tasaciones. Se trata de permitir que particulares, inversores, financiadores y reguladores sepan cuáles son los métodos utilizados para calcular el valor de un inmueble, lo que les otorgará mayor credibilidad y les servirá en la toma de decisiones.
De esta manera, podría decirse que las tasadoras que inviertan mucho en tecnología sin cuidar el análisis posterior que necesitan los números estarán cometiendo un grave error, y quienes apuesten por la tecnología sin las personas o como sustitutiva de estas, irá a la catástrofe, remarca el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno.
El próximo año se presenta como el momento para seguir dando soluciones en apenas unos días y, además, poder certificar que los datos de entrada son buenos, lo que garantizará que el resultado también lo sea. De ahí que todas las grandes tasadoras estén estudiando la firma de alianzas o pactos que les ayuden a dar ese salto de calidad y, por ende, de credibilidad. “Serán buenas alianzas siempre que nos aporten valor añadido”, advierte Pedro Soria, director comercial de Tinsa.
Claves a tener en cuenta
El Banco de España lleva más de dos años analizando al detalle las tasaciones que elaboran las empresas del sector y comparándolas con las que realizan sus propios técnicos. Así, sabe dónde se están valorando más inmuebles y si esas tasaciones son al alza, a la baja y se ajustan a la cartera. Cuenta por ello, probablemente, con la mejor base inmobiliaria del país. Con una tecnología puntera, su labor de supervisión hace hoy muy poco probable que se vuelvan a reproducir situaciones del pasado, cuando algunas tasaciones estaban predeterminadas por el banco en función del importe de la hipoteca.
La facturación de las 23 sociedades de tasación adscritas a la Asociación Española de Análisis de Valor, que representa al 90% del sector, ascendió en 2016 a un total de 242 millones, lo que supone un 9,3% más que el ejercicio anterior. Con estos datos, el sector cerró el tercer año consecutivo de crecimiento en el número de operaciones y facturación, impulsado por el aumento de las ventas de vivienda.
Sin duda, habrá que estar atentos al interés creciente de los fondos de capital riesgo por entrar en el accionariado de las tasadoras, presentes ya en tres de las cinco empresas más importantes del mercado.
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