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Llegan las normas que harán más fiables las tasaciones automáticas de inmuebles

Propietarios, banca y el mercado de titulización serán los grandes beneficiados

Se podrá actualizar el valor de carteras enteras de manera mucho más ágil

En los últimos años han proliferado las entidades que ofrecen a particulares y empresas la posibilidad de realizar una valoración automática de su vivienda, local o casi cualquier tipo de inmueble. Son cómodas, ágiles, rápidas, sencillas y baratas porque suprimen el desplazamiento del tasador, pero obviamente no pueden tener la fiabilidad de una valoración realizada de manera presencial.

Se trata de un fenómeno que está creciendo rápidamente por toda Europa, respaldado por la regulación. Sin embargo, tal y como explica Jorge Ripoll, director de Valoraciones Automáticas de Tinsa, hasta ahora no existía una estandarización sobre cómo los actores del mercado estaban utilizando los diferentes métodos de valoración existentes.

La Asociación Europea de Proveedores de Modelos de Valoración Automática (EAA por sus siglas en inglés) acaba de publicar el primer conjunto de estándares con el objetivo de lograr una mayor transparencia y fiabilidad de estas tasaciones. Se trata de que se perfeccionen los métodos de cálculo con el fin de dotar de mayor calidad final a las mismas. Así, propietarios particulares, inversores, financiadores y reguladores obtendrán una mayor transparencia en el ámbito del cálculo del valor de mercado de inmuebles utilizados como garantía hipotecaria.

Según las cifras que maneja el sector facilitadas por Tinsa, en el mercado actual existen siete billones de euros de saldo vivo hipotecario respaldado por activos inmobiliarios residenciales y casi dos billones de euros en bonos de titulización hipotecaria en el conjunto de la Unión Europea. Es un volumen de deuda muy importante que representa el 50% del PIB de la UE-28 y que continúa aumentando.

Vida del préstamo

Todos estos activos inmobiliarios que respaldan los préstamos hipotecarios en vigor son valorados en el momento en el que se va a conceder la hipoteca y lo habitual es que el estudio se realice mediante una visita física del tasador al inmueble.

Hasta aquí el proceso es igual en toda Europa, pero a partir de ese momento, es decir, una vez constituido el crédito, existen enormes diferencias en la Unión respecto a qué valoraciones de inmuebles y ratios de financiación (porcentaje del valor de tasación que se financia o loan to value) se van actualizando y monitorizando a lo largo de la vida del préstamo.

“Por eso es tan importante que ahora se hayan establecido unas reglas básicas a las que nos podemos ceñir todos los agentes del mercado que realizamos esta clase de valoraciones”, asegura Ripoll. No obstante, el directivo de Tinsa admite que al no tener rango de ley, estos estándares no son de obligado cumplimiento, si bien será el propio mercado quien los irá imponiendo poco a poco por la mayor transparencia, fiabilidad y calidad que ofrecen.

¿En qué consisten estos estándares? Se dividen en dos grandes grupos. El primero hace referencia al aspecto operacional, mientras el segundo tiene un componente más técnico y matemático. “Lo primero que se define es el acceso a esta clase de valoraciones. En las presenciales vienen a través del banco, mientras que los modelos automáticos suelen estar disponibles a partir de una página web”, explican desde Tinsa.

Los estándares lo que fijan es cómo deben abordarse esas tasaciones automáticas, quiénes pueden llevarlas a cabo y qué tipo de conocimiento es exigible a las entidades que las realicen.

En el plano técnico lo que se establece es la conveniencia de contar con una base de datos adecuada para poder disponer de información actualizada del mercado. “Con todos esos elementos, las tasaciones automáticas resultantes serán más transparentes y demostrables de cara a terceros, ya sean inversores, fondos, bancos o incluso de cara a los reguladores como el Banco de España”, destaca Ripoll.

Como esta nueva valoración podrá ser actualizada periódicamente, se convierte en una herramienta muy útil para las empresas con grandes carteras de inmuebles y para la banca.

Con un coste razonable tendrán a su disposición actualizado el valor de los activos en sus balances en el periodo que consideren más razonable. “Si ahora lo normal es hacerlo una vez al año, podría llegar a realizarse incluso una vez al trimestre”, subrayan en Tinsa.

Y es que conocer de forma actualizada la proporción del valor de un activo que necesita ser financiada (el citado loan to value) “es un indicador clave tanto en los modelos de crédito como en los de predicción de pérdidas asociados a la concesión de préstamos hipotecarios. La medición de los loan to value en las carteras hipotecarias a lo largo del tiempo es, por lo tanto, esencial para los financiadores, para emisores e inversores de bonos de titulización hipotecaria, agencias de rating y reguladores”, sostiene Tinsa.

El objetivo es que el valor dado para un inmueble de esta forma automática diste cada vez menos del que otorgaría para idéntico edificio el tasador que acude a examinarlo. De hecho, en Holanda y para determinadas operaciones, las valoraciones automáticas ya sustituyen a las presenciales.

Claves de esta reforma

Tiempo y coste. Hasta ahora el tiempo y coste de actualizar las valoraciones de las grandes carteras inmobiliarias había sido el mayor obstáculo para lograr mayor transparencia en esa relación préstamo-valor del activo en los portfolios hipotecarios. Ahora se podrán eliminar esas barreras. El coste para un inversor o un banco de las nuevas valoraciones subirá, pero el incremento será asumible, argumentan en Tinsa.

Medida de calidad. Uno de los aspectos más novedosos es que está previsto que las valoraciones automáticas incluyan la llamada medida de calidad. Mientras que en una tasación presencial el margen de error es cero, en la automática se establece una suerte de nivel de fiabilidad y precisión para que el cliente sea quien elija si merece o no la pena realizar esa valoración de forma automática o presencial.

Cifras. Las cifras disponibles sobre la evolución de este mercado no dejan lugar a dudas. En 2010 se realizaban al año 84.800 tasaciones automáticas y 976.000 presenciales. En 2016, la proporción fue de 4,4 millones de valoraciones automáticas frente a 1,1 millones de las tradicionales.

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