Inmuebles para invertir contra la crisis catalana

Es una oportunidad, pues el conflicto no dará al traste con la recuperación del sector

elecciones catalanas
Estand de uno de los expositores del pasado salón inmobiliario Barcelona Meeting Point.

Tras un turbulento 2016 en el plano político, todo apuntaba a que 2017 echaría el cierre con un menor balance de acontecimientos destacados. Europa había salido bastante indemne de diversas citas electorales que pendían de un hilo y el riesgo político parecía no percibirse como un problema en el mercado. Y entonces, prácticamente de la nada, octubre sumió a España en una crisis política. El referéndum ilegal e impugnado en Cataluña, seguido de una declaración unilateral de independencia a manos de una débil coalición de partidos secesionistas en el Gobierno de la Generalitat, desencadenaron una crisis constitucional.

Esta situación obligó al Gobierno central a tomar el control de la comunidad autónoma en virtud de los poderes extraordinarios que otorga la activación del artículo 155 de la Constitución española. Por el momento, las medidas temporales del Gobierno han aplacado las tensiones, pero con las elecciones del 21 de diciembre, la incertidumbre continúa siendo elevada y los daños hasta la fecha han sido numerosos.

Se estima que varios millares de empresas se han llevado su sede social de Cataluña desde principios de octubre, y los indicadores macroeconómicos de la región ya han comenzado a dar muestras de debilitamiento. Como inversores contrarian, nos interesan este tipo de situaciones, que pueden arrojar oportunidades de inversión a largo plazo en empresas de calidad.

Últimamente no ha resultado fácil encontrar muchas ideas en España, no por falta de empresas interesantes, sino porque la sólida recuperación económica se ha visto reflejada en las valoraciones. No obstante, una temática estructural en la que hemos invertido es en la recuperación del mercado de la vivienda español, y la incertidumbre generada por la crisis catalana ha supuesto una oportunidad para incrementar la exposición a este sector.

La actividad en este sector se contrajo de forma drástica tras la crisis financiera, si bien ha empezado a repuntar con fuerza en los dos últimos años. La demanda de vivienda está mejorando gracias al crecimiento de la población, la reducción de la tasa de desempleo, unos tipos de interés bajos y el mayor acceso a los créditos hipotecarios.

Esperamos una desaceleración de la actividad regional, pero es un riesgo manejable y que ya está descontado en las acciones

En paralelo, el exceso de oferta se ha reabsorbido en gran medida. La burbuja inmobiliaria previa a 2008 derivó en un exceso de construcción en todo el país y en propiedades que terminaron vacías y sin venderse, con el consiguiente desplome de los precios. Si bien sigue habiendo un notable número de viviendas por vender en algunas regiones, en las principales ciudades son muy pocas actualmente.

Esta dinámica estructural favorable para el sector de la vivienda ha hecho que los precios se recuperen desde los mínimos alcanzados en el ejercicio 2014-15. En el año 2016 subieron un 2%, aunque este dato ha variado notablemente entre unas regiones y otras. En Madrid, Barcelona y Mallorca, los precios de la vivienda han subido con mucha más fuerza. Pese a esta recuperación, estos continúan un 25% por debajo de los máximos alcanzados en 2008.

Con unos niveles de obra nueva que continúan todavía alrededor de un 80% por debajo de sus máximos, la oportunidad de revalorización de la construcción de viviendas es considerable. Esto brinda un trasfondo muy favorable para las constructoras nuevas y bien gestionadas, porque la mayor parte de la competencia quedó asolada con el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Por supuesto, la recuperación depende en gran medida de que las condiciones macroeconómicas sigan fortaleciéndose tanto en España como en el conjunto de Europa de forma más general. La crisis catalana representa un nuevo riesgo en Europa, aunque muy probablemente no será el último que veamos a corto y medio plazo (por ejemplo, con motivo de las elecciones italianas que se celebrarán en 2018).

Sin embargo, no creemos que la crisis catalana vaya a dar al traste con la recuperación del sector, al menos no a largo plazo. En nuestra opinión, los catalizadores estructurales que se esconden tras la recuperación del mercado de la vivienda, junto con el refuerzo del sistema bancario, seguirán aupando una recuperación generalizada en los años venideros.

La crisis catalana ha afectado a la economía regional y, sin duda, desembocará en una desaceleración de la comunidad autónoma, puesto que la inversión ha pasado al modo de pausa. Cataluña, que representa alrededor del 20% del PIB español, es un destacado componente de la economía española, por lo que su desaceleración se dejará sentir en el país, si bien pensamos que este efecto será limitado y tendrá poco recorrido.

Muchas de las empresas han reubicado su sede social fuera de la comunidad autónoma catalana, pero se han dirigido a otras zonas de España, no fuera del país, en un movimiento de carácter fiscal y para proteger sus actividades que busca garantizar su presencia en la Unión Europea.

Aún es pronto para saberlo con certeza, pero esperamos una desaceleración de la actividad regional a resultas de las turbulencias políticas y la incertidumbre derivada de ello. Aun así, en vista de la exposición relativamente limitada a la región, creemos que se trata de un riesgo manejable y que ya está descontado con creces en el precio de las acciones.

No obstante, seguiremos vigilando de cerca la situación de Cataluña y valoraremos si cualquier nuevo conato de turbulencia e incertidumbre en torno a las elecciones de este jueves podría brindar la oportunidad de incrementar nuestra exposición a esta temática o de aprovechar otras propuestas de valor que pudieran surgir a causa de esta situación.

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