La banca bate récord en la venta de ladrillo con operaciones de más de 52.000 millones este año
Las entidades ponen fecha para terminar con el lastre inmobiliario, finales de 2018 Multiplica por 2,4 las colocaciones de 2016, que llegaron a 22.000 millones de euros
No cabe duda de que la operación protagonizada por Santander en agosto con la venta de 30.000 millones de euros en ladrillo a Blackstone ha marcado, según todos los expertos consultados, un antes y un después en la fórmula para que el sector financiero se deshaga de su lastre inmobiliario.
De momento, esta operación ha impulsado el importe movido en estas operaciones de venta de carteras. Entre operaciones realizadas y las que están en curso en 2017 se realizarán transacciones que superarán ampliamente los 52.000 millones de euros. Esta cifra contrasta con los 22.000 millones de euros realizados en 2016, pese a que el presente ejercicio parecía que iba a ser más modesto en transacciones.
Las nuevas normas internacionales de contabilidad IFRS 9 que entrarán en vigor en enero, y que endurecen las provisiones por las carteras inmobiliarias, como la presión del Banco de España y sobre todo del Banco Central Europeo (BCE) para que el sector acelere la venta de sus activos NPLs (non perdorming loans), han servido de revulsivo para que la banca acelere la venta de sus inmuebles y suelo adjudicados.
Los responsables de los principales bancos españoles (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia y Sabadell) han asegurado en la presentación de resultados correspondientes a los nueve primeros meses del año, que su objetivo es que el ladrillo deje de ser un lastre en sus cuentas de resultados a finales de 2018, y en algún caso, como mucho un año después.
El buen momento económico que vive España, parece que al final poco influenciado por la crisis política vivida en Cataluña, también ayuda a que los fondos pongan el foco de sus inversiones en el país, coinciden varios expertos. El consejero delegado de Bankia, José Sevilla, aseguró el lunes en la presentación de resultados de la entidad, que los inversores “siguen muy interesados en España (...). Interesadísimos”, declaró. Y matizó que apuestan por la banca española, pero sobre todo “por el sector inmobiliario” donde se verán importantes operaciones en los próximos meses.
Se da la circunstancia de que Bankia tiene en marcha dos operaciones financieras muy distintas, pero en la que son los fondos lo inversores protagonistas. Una es la próxima venta de entre un 7% a un 9% de su capital, colocación que se espera que se lleve a cabo este mes de noviembre, y cuyos compradores serán inversores institucionales.
La otra operación en marcha es la venta de varias carteras inmobiliarias. Una de ellas por 100 millones bajo el nombre de Jets; y otra de cerca de 2.000 millones de euros denominada Giant, con ladrillo suyo y puede que de BMN, entidad que integrará en su perímetro al cierre del presente ejercicio.
Analiza con varios consultores y bancos der inversión realizar una importante y rápida operación como la llevada a cabo por Santander con ladrillo de Popular, aunque por un volumen bastante inferior, ya que la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri traspasó gran parte de sus activos tóxicos a Sareb, lo mismo que BMN.
Santander creo con Blackstone una joint venture, en la que el banco español controla el 49% de su capital y el fondo estadounidense el 51%, razón por la que la gestión la controla la firma americana. El grupo que preside Ana Botín se apuntó por esta venta unos 5.000 millones de euros, y eso que hasta el momento, esta nueva sociedad no ha colocado en el mercado ni un solo activo, aseguran fuentes del mercado.
El grupo español pudo llevar a cabo esta venta solo unas semanas después de adquirir Popular (lo compró por un euro el pasado 7 de junio tras entrar en resolución esa madrugada) “gracias a que el banco fallido había hecho los deberes ya y tenía identificados uno por uno todos sus activos inmobiliarios, lo que facilitó una venta exprés. Y eso no ocurre en la mayoría de los bancos, que desconocen la situación de sus activos”, afirma un conocido experto del sector.
CaixaBank, con unos 18.000 millones de activos de riesto de los que 10.000 millones son NPLs, también puede protagonizar en los próximos meses otra operación similar a la de Santander con Blackstone, coinciden dos expertos.
De momento, todas las consultoras y bancos de inversión coinciden en señalar que a partir de ahora (con excepción de las ventas que están en marcha),y sobre todo en 2018, la tendencia es realizar muchas menos colocaciones de carteras pequeñas y “llevar a cabo pocas ventas, pero de gran envergadura”.
Estas mismas fuentes también coinciden en recalcar que los fondos de inversión (Apollo, Oaktree, Bain, Cerberus, Blackstone, Lone Star, Castlelake, Värde Partners, Lindorff, TPG o Goldman Sachs, entre los más activos) “tienen prisa por comprar y la banca por vender”.
Uno de los grandes bancos que ha mostrado hasta ahora una mayor timidez en la venta de sus activos inmobiliarios, pese a su abultada cartera de activos adjudicados, ha sido BBVA. Ha realizado alguna operación (ver cuadro a la derecha), pero ha sido, junto a Sabadell, el único que no ha vendido su plataforma inmobiliaria.
El banco que preside Francisco González, no obstante, lleva meses negociando en exclusiva con Cerberus la venta de parte de Anida (operación que se conoce como Sena). En concreto, un 20% de Anida Grupo Inmobiliario SL, lo que equivale a unos 1.200 millones de euros, operación por la que obtendría aproximadamente unos 300 millones de euros.
Pero varias fuentes apuntan a que el banco se está replanteando su estrategia de venta, y en 2018 estaría dispuesto a sacar a concurso una cartera mucho mayor para abordar así una operación similar a la de Santander con Anida de protagonista.
Fuentes de los bancos de inversión y de gestoras aseguran que el cambio normativo de las titulizaciones en Europa contribuirá también a dinamizar la venta de paquetes de carteras de inmuebles entre inversores. “Será como un producto más de inversión que ofrecerán los bancos y que apoyará la salida a Bolsa de las socimis a partir de 2018”, predice un consultor
Otras claves
La EBA (Autoridad Bancaria Europea) ya ha anunciado que quiere potenciar la titulización para desaguar el crédito moroso de los balances de la banca. Europa busca vías para reducir el lastre del ladrillo en la cuenta de resultados de los bancos. Expertos predicen que al final, las ventas de carteras y del nuevo impulso de las titulizaciones, paradas durante largo tiempo, se convertirán en un producto finasnciero, cuyos activos, los inmuebles, no se venderán en el mercado minorista, objetivo para el que se construyeron.
Las comisiones de la gran banca (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia y Sabadell) entre enero a septiembre del presente ejercicio sumaron un total de 15.760,5 millones de euros, según los datos de los balances de la banca publicados en los últimos días. Esta cifra supone un incremento del 11,6% con respecto a los 14.117,2 millones del mismo periodo del ejercicio anterior. Los bancos están compensando la presión en los márgenes de los bajos tipos de interés con el cobro de comisiones por servicios que prestan.
Activos improductivos. El sector bancario español sumaba al cierre de 2016 con activos inproductivos, entre los que se encuentran los inmuebles adjudicados, por 190.000 millones de euros, según datos del Banco de España. De esa cifra, unos 80.000 millones son inmuebles adjudicados que arrastran de la crisis financiera iniciada en 2008, y que tuvo su detonante en el ladrillo.