La Bolsa española espera una oleada de promotoras residenciales
Aedas Homes será la siguiente en debutar, en otoño Vía Célere prevé lanzar su OPV en 2018 y se aguardan los movimientos de Aelca y Metrovacesa
El capital internacional ha apostado en los últimos años, aprovechando los bajos precios de los activos e inmobiliarias con problemas, por la recuperación de la obra nueva residencial con grandes compras de suelo en España. El siguiente paso se encamina a sacar réditos de forma rápida a través de la Bolsa. La primera firma en dar ese paso ha sido Neinor Homes, pero el mercado espera otras cuatro incorporaciones: las de Aedas, Vía Célere, la posibilidad de Aelca y la de Metrovacesa, que tiene a Santander y BBVA como principales accionistas.
La Bolsa española ha incorporado desde 2013, sobre todo en los dos últimos años, más de 40 empresas relacionadas con el inmobiliario, algo nunca visto. En ese caso fueron las socimis, sociedades dedicadas al alquiler de activos patrimoniales como oficinas, hoteles, naves o espacios comerciales. Ese aluvión supuso un flujo de miles de millones invertidos en este segmento, fundamentalmente captados por estas compañías de las arcas de los fondos internacionales. Ahora le toca el turno a la promoción residencial bajo la expectativa de la recuperación de las transacciones de vivienda y el interés de los inversores.
El caso de Neinor Homes, que lanzó su OPV en marzo, demostró el interés de los inversores institucionales e internacionales, ya que la operación se cubrió con una sobredemanda de 4,3 veces la oferta. Con ese movimiento, el fondo texano Lone Star, en ese momento único accionista de la inmobiliaria, colocó el 60% de la compañía entonces valorada en 1.100 millones, anticipándose a los competidores.
El plan de negocio de estas promotoras prevé la recuperación del mercado residencial, totalmente hundido tras la crisis del ladrillo en la última década. La estimación de unae empresas como Neinor es construir alrededor de 4.000 viviendas al año, lo que supone un ritmo sostenible con el 4% de cuota de mercado si vuelven a levantarse alrededor de 100.000 viviendas al año, según ha insistido en varias ocasiones su consejero delegado, Juan Velayos.
La siguiente en llegar a Bolsa, ya este otoño previsiblemente, será Aedas Homes, del fondo estadounidense Castlelake. Esta compañía cuenta con el asesoramiento de Goldman Sachs y Linklaters para esa operación. La intención del accionista es la misma: vender la mayor parte de las acciones quedándose con un paquete de control para ir recuperando las inversiones realizadas en los últimos años fundamentalmente en suelos.
Esta empresa, liderada por David Martínez, ex director general de Distrito Castellana Norte, prevé arrancar obras a lo largo de este año para 1.700 casas. Cuenta con un enorme banco de suelo de 1,5 millones de metros cuadrados.
Inicialmente se espera que Vía Célere sea la tercera en incorporarse a cotizar. La historia de esta empresa, creada en 2007 por Juan Antonio Gómez-Pintado, es el ejemplo de lo que los expertos ven que seguirá ocurriendo en los próximos meses: dinero internacional unido a equipos o empresas nacionales ya existentes. El fondo Värde Partners, tras crear la promotora Dospuntos con el negocio residencial de Grupo San José y suelo adicional, finalmente decidió a principios de año comprar la promotora de Gómez-Pintado y fusionar ambas empresas.
Vía Célere explora con los bancos la posibilidad de incorporarse a Bolsa en el primer tramo de 2018, como ya avanzó Gómez-Pintado a este diario. La fórmula será la misma que la de sus competidores, lanzar una OPV para que el fondo americano haga caja. De momento, la vía abierta por Neinor ha sido la de vender acciones solo en el tramo cualificado, excluyendo a minoristas.
Por último, ya se conoce que al menos otras dos promotoras están explorando las opciones de incorporarse al mercado. Por un lado, Aelca, otra de las inmobiliarias de nuevo cuño con un fondo en su capital (en este caso también Värde, que controla el 75%), valora ya esa opción. Oficialmente desde la empresa se explica que salir a Bolsa “es una de esas alternativas” y que el plazo de 2018 todavía no está definido.
Aunque la que puede realmente marcar la diferencia será la esperada OPV de Metrovacesa para 2018, una alternativa que la compañía ya valora, como adelantó este diario. Significará presumiblemente que será la mayor de todas las promotoras residenciales en el parqué. Además, se convertirá en el regreso de un clásico de la Bolsa madrileña, cuyos bancos accionistas lanzaron una opa de exclusión en 2012. Actualmente, la empresa está controlada en un 61,3% por Santander, en un 29,5% por BBVA y en un 9,2% por Popular.
Los nuevos nombres cotizados
En los últimos tres años, el protagonismo en incorporaciones a Bolsa lo ha llevado la nueva figura jurídica de las socimis. Colonial, que se ha transformado en este tipo de sociedad, y Merlin cotizan el Ibex. Lar España, Hispania y Axiare, en el mercado continuo. Entre las cinco, cuentan con un valor bursátil de 12.290 millones y suman 24.190 millones en activos inmobiliarios, en gran parte adquiridos gracias a recursos captados por el interés de los fondos extranjeros.
Las 40 socimis del MAB han aflorado 11.500 millones de euros en inmuebles y en conjunto valen más de 7.000 millones por capitalización bursátil. Entre las mayores se encuentran General de Galerías Comerciales (del empresario Tomás Olivo), Uro Property, GMP (de la familia Montoro Alemán y del fondo de Singapur), Zambal o Albirana (del fondo Blackstone).
Entre los nuevos protagonistas en el segmento residencial, se espera con especial interés a la nueva Metrovacesa, que en julio presentó su plan de negocio tras años de saneamiento financiero y actividad muy limitada. Sus bancos accionistas han aportado suelo por valor de 1.108 millones en la última ampliación de capital no dineraria. Supone nuevos terrenos para construir 24.000 viviendas, lo que significa que la inmobiliaria ya posee una gigantesca cartera de seis millones de metros cuadrados edificables, o lo que es lo mismo, la capacidad para desarrollar 40.000 casas.
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