La banca prepara el regreso de Metrovacesa a Bolsa para inicios de 2018

La inmobiliaria ha presentado ya su hoja de ruta a seis bancos de inversión con la intención de ser la mayor promotora

Cierra una ampliación de capital no dineraria y Santander estudia la aportación de ladrillo de Popular

Construcción de viviendas en Madrid.
Construcción de viviendas en Madrid.

Metrovacesa Suelo y Promoción regresará a Bolsa el año de su centenario. Así lo planea la compañía y sus dos grandes accionistas, Santander y BBVA. La promotora inicia una nueva etapa de reactivación del negocio tras años de saneamiento, que culminará con una OPV a inicios de 2018, según confirman fuentes de mercado, para convertirse en la gran empresa constructora de vivienda de España.

La inmobiliaria ya ha contactado con seis bancos de inversión para presentar su hoja de ruta en la que se prevé como la gran OPV del próximo año en el mercado inmobiliario. Las entidades contactadas por Metrovacesa son Morgan Stanley, Goldman Sachs, Credit Suisse, UBS, JP Morgan y Citi, apuntan fuentes financieras. De ese grupo de instituciones saldrá próximamente la entidad o entidades coordinadoras en la colocación de la operación.

Los plazos que maneja Metrovacesa pasan por regresar al parqué “en la primera ventana de 2018”, apuntan las fuentes. Coincidirá previsiblemente en el tiempo con Vía Célere (la promotora del fondo Värde Partners), que también planea esa fecha como mejor opción. Además, previamente ya estarán cotizando las primeras promotoras en salir a Bolsa en una década: Neinor Homes (que lanzó su OPV en marzo) y previsiblemente Aedas (del fondo Castlelake), que se puso como objetivo finales de este año para realizar la operación.

La inmobiliaria, controlada en un 70,2% por Santander, así como por BBVA (20,5%) y Banco Popular (9,1%), prevé su regreso al parqué como la mayor del sector promotor. Pero una de las incógnitas por resolver será el volumen concreto con el que se presente a los inversores, pendiente de que Santander pueda realizar aportaciones de activos provenientes del ladrillo heredado de Popular.

La historia centenaria

Nace en Madrid en 1918 como Compañía Urbanizadora Metropolitana, para levantar el entonces nuevo barrio de Cuatro Caminos, a donde había llegado el suburbano.

En 2003 absorbe Bami y en 2005 adquiere un 30% de Gecina en Francia. Tras el inicio de la crisis del ladrillo, la banca acreedora entra en el capital en 2008.

Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankia lanzan un opa de exclusión en 2012, por lo que Metrovacesa deja de cotizar después de 50 años en Bolsa.

En junio de 2016, la compañía disgregó su negocio no residencial aportándolo a la socimi Merlin Properties y creando Metrovacesa Suelo y Promoción para el negocio de construcción de viviendas.

Precisamente hoy, Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, explicará en una convocatoria a los medios la nueva etapa que se abre para la inmobiliaria, una vez concluida una ampliación de capital mediante aportaciones de activos, una operación bautizada internamente como Proyecto Horizonte.

La compañía tenía previsto concluir esa capitalización alcanzando alrededor de 1.250 millones de euros en suelos provenientes de la cartera de Santander, BBVA y Popular, tal como avanzó Cinco Días en mayo. Inicialmente, la opción barajada fue que las entidades aportaran esos activos de forma proporcional a su participación accionarial. Se trata de cerca de 300 activos, la mayor parte suelos finalistas (con permisos para construir) y una pequeña proporción de obras en curso y suelos en desarrollo (sin licencia final).

Aunque la compra de Popular por parte de Santander, el pasado junio, ha modificado en parte esa hoja, ya que el banco presidido por Ana Botín cuenta con Metrovacesa para desaguar en los próximos meses suelos adicionales heredados de la entidad adquirida. La posibilidad de incorporar esos activos adicionales dará finalmente el valor con el que la compañía salga a Bolsa.

La inmobiliaria madrileña cuenta con suelo residencial por valor de 1.050 millones de euros y otros 325 millones en terciario. Tras la ampliación no dineraria por 1.250 millones, contará por tanto una cartera que superará los 2.600 millones, lo que la convertirá en la principal empresa del sector, incluso por delante de la cotizada Neinor, que dispone de una capitalización de 1.480 millones.

Junto a Pérez de Leza, un exdirectivo de Grupo Lar, la compañía cuenta con Ignacio Moreno, consejero de Telefónica, como presidente. La empresa declinó hacer comentarios sobre los planes que baraja para su regreso a Bolsa.

Santander y BBVA aprovecharán el ciclo alcista

El previsible regreso a Bolsa en 2018 de Metrovacesa es solo uno más de los movimientos en un mercado residencial que no deja de reactivarse tras la crisis de 2007, la desaparición de las grandes promotoras y el parón en la construcción de viviendas que ha durado prácticamente una década.

Desde que en 2014 Metrovacesa dejara de cotizar, la banca ha estado saneando y capitalizando el balance de la compañía. En la OPV, las entidades mantendrán un paquete de control de la empresa, a la vez que tienen la oportunidad de recuperar buena parte de su inversión aprovechando el ciclo alcista.

La compañía ha permanecido en los últimos años con pocos desarrollos. Dispone actualmente de 14 proyectos (nueve de ellos ya con grúas) en nueve provincias: Madrid, Barcelona, Valladolid, Cádiz, Castellón, Alicante, Valencia, Sevilla y Cádiz. Suman 514 viviendas en curso.

La OPV de Neinor ha abierto un camino exitoso para las promotoras que planean un movimiento similar. En el caso de la inmobiliaria del fondo Lone Star, obtuvo una sobredemanda de 4,3 veces entre los inversores cualificados interesados en comprar. La gestora de EEUU se quedó con el 39% de una empresa que ya vale 1.480 millones, haciendo caja con el resto.

Ese nivel de sobredemanda probó dos teorías que sobrevolaban al sector: la capacidad para atraer inversión internacional y la posibilidad de que una empresa pura de promoción de vivienda interesara al mercado. Tras Neinor se espera a Aedas (Castlelake) y Vía Célere. Esta última, controlada mayoritariamente por Värde Partners, proviene de la pata inmobiliaria del Grupo San José, transformada más tarde en la efímera Dospuntos, y en la que el fondo estadounidense ha acumulado el suelo que ha ido comprando en los últimos años en España apostando por la recuperación.

De hecho, este fondo también controla mayoritariamente la promotora Aelca, también candidata a Bolsa, aunque sus responsables han aclarado que no es una decisión tomada.

El capital internacional ha liderado la recuperación del negocio residencial, en el que el sector prevé al menos entre tres y cinco años de ciclo alcista debido fundamentalmente a la demanda inatendida en los últimos años de potenciales compradores y también por las expectativa de recuperación económica, creación de empleo y acceso al crédito.

Serán Neinor, Aedas, Vía Célere, Aelca, junto a Metrovacesa, los nuevos líderes del sector que vienen a sustituir a aquellas empresas que protagonizaron los años de bonanza en el ladrillo y que desaparecieron: Martinsa-Fadesa, Reyal Urbis, Astroc, Vallehermoso, Parquesol, Riofisa, o Inmocaral. Junto a ellos, aparecen algunos otros promotores ligados a fondos como ASG Iberia, participada por Activum, y Kronos Homes, del inversor francés Kronos Investment Group.

Entre las supervivientes de la crisis permanece Quabit (heredera de Astroc), que durante estos años ha estado prácticamente focalizada en la tarea de saneamiento de deuda y tiene previsto iniciar casi 700 viviendas en 2017 y para el año que viene otras 950 unidades. Entre ellas se encuentra también la constructora Amenabar, la cotizada sevillana Insur, Habitat, Grupo ACR, el grupo vasco Inbisa, Inmoglaciar, Monthisa, o Pryconsa.

Un caso similar al de Metrovacesa es el de Realia, controlada actualmente por el magnate mexicano Carlos Slim a través de Inversora Carso y FCC, que el pasado año anunció que volvía a la construcción de viviendas. Siguen también activas las divisiones de Acciona e Iberdrola, que regresan al ladrillo tras la crisis con el lanzamiento de 400 residencias.

También han tenido un papel crucial en la promoción los servicers de la banca, nacidos para gestionar los activos inmobiliarios de las entidades (viviendas y también suelo y promoción sin terminar). Entre ellas destacan Solvia, del Sabadell; Altamira, de Santander y Apollo; y Anida, de BBVA.

Normas