Todas las claves de la nueva ley

La reforma hipotecaria también protegerá a los autónomos

Evitará ligar salarios al volumen de préstamos concedidos

Economía fijará los conocimientos y la capacitación mínima

El ministro de Economía, Luis de Guindos.
El ministro de Economía, Luis de Guindos.

La reforma hipotecaria que ultima el Gobierno va cogiendo forma. El Ejecutivo maneja desde hace semanas un borrador del proyecto, al que ha tenido acceso este diario, que ha comenzado a negociar con el resto de fuerzas políticas.

El objetivo es adaptar a la normativa europea la legislación española sobre los créditos concedidos para la compra de vivienda a la vez que se refuerza la protección al consumidor en el terreno hipotecario para tratar de evitar la creciente judicialización de estos préstamos. Un modelo más garantista para el cliente y más exigente con las entidades financieras del que además de los particulares se beneficiarán los trabajadores autónomos.

Así lo establece el preámbulo del anteproyecto que avanza que “la protección que otorga la Ley alcanza a todas las personas físicas”. De esta forma, aunque la directiva europea que el Gobierno busca trasponer, con más de un año de retraso y ante las presiones de Bruselas, centra su ámbito de actuación en “los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial”, el texto plantea “ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos”.

La columna vertebral de la reforma hipotecaria la componen una serie de “normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas”, reza el anteproyecto.

En definitiva, busca crear “un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable”, tras escándalos como el de las cláusulas suelo.

Con este fin, una de las principales novedades que introducirá la norma es la de limitar la política retributiva de los empleados de las entidades financieras que diseñan, comercializan o recomiendan las hipotecas con el objetivo de evitar “incentivos adversos” que impulsen una concesión masiva de créditos sin una “adecuada valoración del riesgo”.

Es decir, impedir que el volumen de préstamos concedidos sea el principal factor predominante de su salario. Tampoco podrán fijar los sueldos el tipo concreto de créditos que ofrezca el empleado a la clientela, el tipo de interés al que los salde o los servicios accesorios que proporcione.

Aunque está previsto que, una vez que cuente con las aportaciones y el consenso de los distintos grupos parlamentarios, el grueso de la reforma hipotecaria entre en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), “al objeto de poder realizar las adaptaciones en los sistemas y procedimientos necesarios para su efectiva implantación”, se dará un plazo de tres meses a la banca para realizar los cambios oportunos en la política retributiva de sus empleados.

En paralelo a la regulación salarial, el Ministerio de Economía establecerá unos requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal que evalúa la solvencia y que comercializa los préstamos inmobiliarios para “asegurar que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades”.

Para reforzar este compromiso con la transparencia, la reforma introducirá además una “fase precontractual”, un periodo de siete días previos a la firma de la hipoteca, en que el cliente debe contar ya con toda la información detallada a fin de poder estudiarla y plantear sus dudas al notario, figura que cobrará un notable papel en el nuevo procedimiento.

La entidad tendrá la obligación de ofrecer al interesado, con la antelación mínima mencionada, una copia del proyecto del contrato; una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante; un documento con proyecciones de las cuotas mensuales que pagaría en función de la oscilación de los tipos de interés, si es a tipo variable; y una “Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)” resaltando todos los elementos relevantes del crédito.

Se incluyen aquí las cláusulas que más polémica han despertado por la falta de claridad con la que fueron comercializadas en el pasado, como son las de suelo o techo; las de vencimiento anticipado (que permiten a la entidad ejecutar el préstamo antes de tiempo); las que reparten los gastos de constitución de la hipoteca; los intereses de demora o los préstamo en moneda extranjera.

Más allá de imponer a las entidades la obligación de alertar a sus clientes de todos estos riesgos del contrato, la reforma actúa directamente sobre algunas de estas cláusulas. Por primera vez se regula la posibilidad de transformar una hipoteca en divisas foránea a la moneda del país de residencia del cliente, o en la que cobre sus ingresos recurrentes.

También se limita la tasa demora al triple del interés legal de dinero incrementado en dos puntos porcentuales. Finalmente, se regulan las cláusulas de vencimiento anticipado para que la banca no pueda desahuciar ante un determinado número de cuotas impagadas sino solo cuando el volumen de la deuda ascienda a un monto “significativo” que se sitúa en una horquilla de entre el 3% y el 5% del valor del préstamo.

Por otra parte, tal y como exige la directiva europea, la reforma pondrá coto a la venta cruzada de productos con la hipoteca exigiendo que el crédito pueda contratarse sin ningún seguro o producto adicional.

Todas las modificaciones que plantea la norma servirán solo para las hipotecas que se firmen a partir de su entrada en vigor pero “no serán de aplicación a la cartera hipotecaria concedida”. Finalmente, queda para una reglamentación posterior la creación de un contrato hipotecario estándar que el Gobierno ofrecerá a las partes.

Otras claves de la reforma

  • Reembolso anticipado: El prestatario podrá extinguir la hipoteca en cualquier momento mediante la amortización anticipada total o parcial de la deuda, aunque las partes podrán pactar un preaviso de hasta un mes. El cliente tendrá derecho a una reducción del coste total del crédito que comprenderá los intereses y gastos pendientes hasta la extinción del contrato así como a la anulación de los seguros accesorios. La entidad no podrá cobrar una comisión al cliente aunque las partes podrán acordar una compensación “que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista”. En concreto, del 0,25% del capital amortizado durante los cinco primeros años de la hipoteca, o del 0,5% en los tres primeros años, si es a tipo variable; o del 3% en los 10 primeros años de una hipoteca a tipo fijo, o el 2% en los años siguientes.
  • Comisión de apertura: La entidad solo podrá cobrar una única comisión de apertura por los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo o similares. En el caso de hipotecas en otras divisas deberá incluir también las comisiones por el cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
  • Desahucios: El Gobierno fija una nueva cláusula de vencimiento anticipado, no negociable entre las partes, que implica que la entidad solo podrá ejecutar el préstamo cuando las cuotas impagadas por el cliente equivalgan al menos al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización es inferior a 10 años o la deuda se acumula en la primera década; o al 5% del total en préstamos a más largo plazo o en años posteriores. Y siempre que se den 15 días al afectado para ponerse al corriente en los pagos.
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