El Gobierno creará un modelo de hipoteca estándar regulada
El Consejo de Ministros ha estudiado este viernes el Anteproyecto de Ley
El Gobierno ultima ya la que será la reforma de la Ley Hipotecaria que tiene por objeto adaptar la regulación europea que España debió adoptar hace ya un año y mejorar la protección del consumidor.
La principal novedad del proyecto, que ha sido estudiado este viernes por el Consejo de Ministros, es la creación de “un modelo de contrato de préstamo inmobiliario regulado”, esto es, un modelo de contrato hipotecario tipo que “entidades y consumidores podrán utilizar de forma voluntaria”.
La medida supondrá una revolución en el mercado hipotecario pues más allá de los distintos modelos hipotecarios que pueda ofrecer cada entidad, introducirá un modelo único regulado a escala nacional cuya aplicación podrá ser solicitada por las partes. El Gobierno detalla que este "modelo estándar de contrato para uso voluntario" se desarrollará en un reglamento posterior.
Otra de las principales novedades de la nueva norma, que ya adelantó el ministro de Economía, Luis de Guindos, es que la banca tendrá que advertir a sus clientes del contenido y efecto de las cláusulas más relevantes del contrato en un documento aparte.
Este documento se denominará Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y deberá incluir, avanzan desde Economía, las cláusulas suelo, la posibilidad de vencimiento anticipado, la distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo o los detalles de la hipoteca si esta se realiza en divisas diferentes del euro.
Guía práctica para la hipoteca a tipo variable
Además, en el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable,se establece por ley la obligación del banco de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente ante diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, una simulación como la que el Tribunal Supremo exige para dar por buenas las cláusulas suelo.
La nueva regulación, que será negociada con el resto de grupos parlamentarios para tratar de lograr apoyos en un Congreso en el que el PP no tiene mayoría suficiente para legislar en solitario, incluye además otras importantes novedades.
Coto a la venta cruzada
Entre ellas, la prohibición de las ventas vinculadas, es decir, el fin de la habitual práctica bancaria de ofrecer la hipoteca en un paquete que incluye ya seguros u otros productos. Esta es una de las exigencias de la directiva europea en materia de hipotecas que España debió adoptar la pasada primavera pero que se postergó por la ausencia de un Ejecutivo.
Economía avanza, en todo caso, que sí se permitirán las "ventas combinadas", esto es, la comercialización de las hipotecas que opcionalmente incluya otros productos relacionados que el cliente podrá decidir si acepta (previsiblemente afectando al precio final del paquete en función de la vinculación).
Además, se regulará por primera vez la conversión al euro de las hipotecas en moneda extranjera así como la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios.
El papel de los notarios
Un último bloque de la reforma hipotecaria se centrará en reforzar el control de la legalidad del contrato por parte de notarios y registradores, impidiendo la aprobación del contrato si no queda demostrado que el cliente dispuso de toda la información precontractual siete días antes de la firma.
En este plazo, el notario deberá asesorar al cliente y dejar de manifiesto que este ha recibido la documentación necesaria para comprender todos los elementos del contrato.
Por su parte, "el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades", lo que requerirá certificar la preparación de los empleados de banca.
