Las hipotecas, al banquillo

La UE examina mañana si la banca puede desahuciar ante el primer impago

El TJUE analiza las cláusulas hipotecarias de vencimiento anticipado

Cláusulas suelo Ampliar foto
Tribunal de Justicia de la Unión Europea, con sede en Luxemburgo.

Las hipotecas españolas vuelven a situarse mañana bajo el foco del Tribunal de Justicia de la UE. Este tiene previsto pronunciarse sobre una cuestión prejudicial que afecta a una cláusula de vencimiento anticipado que permite a Bankia dar por resuelto el crédito y ejecutar la garantía inmobiliaria ante el impago de una única cuota por parte del cliente.

Puede un banco ejecutar una hipoteca ante un único impago de las cuotas por parte de su cliente? Este es el dilema al que tiene previsto dar respuesta mañana el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el mismo que acaba de dar un varapalo al sector financiero español al exigir que lo cobrado por cláusulas suelo opacas se devuelva con retroactividad total o que obligó al Gobierno a modificar la legislación hipotecaria en 2013 para habilitar que los jueces españoles puedan paralizar un desahucio si encuentran cláusulas abusivas en la hipoteca. La banca española, que ya viene advirtiendo que los recientes mazazos judiciales y el endurecimiento de la reforma hipotecaria que ultima el Gobierno acabarán por complicar la financiación, afronta otro posible sonrojo público por sus hipotecas.

La consulta prejudicial se presenta en torno a una ejecución hipotecaria iniciada por Bankia que, en virtud de la aplicación de una cláusula de vencimiento anticipado activada por un impago por parte de su cliente, reclama de golpe los 149.103,84 euros del principal de préstamo, más 1.313,28 euros por intereses remuneratorios vencidos e impagados, 27,82 euros por intereses moratorios vencidos e impagados y 45.000 euros más por intereses y costas, según el cálculo provisional de la entidad.

La cláusula en cuestión, la sexta bis, apartado segundo del préstamos hipotecario de Bankia a su cliente, recoge que “el préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto [...] en los casos siguientes: a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran”. Una condición a la que se apostilla, “solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad”, lo que promete alimentar el debate sobre el papel de funcionarios públicos como los registradores –o los notarios, como vienen señalando desde las entidades financieras en relación a la consideración de opacas de las cláusulas suelo– en la firma de una hipoteca y las garantías que aporta su labor a la validez del contrato.

La situación llevó al magistrado Jesús Alemany Eguidazu, del Juzgado número 1 de Fuenlabrada (Madrid), a presentar una consulta a la Corte de Luxemburgo el pasado 8 de febrero de 2016 cuestionando las consecuencias efectivas que tendrían sobre la hipoteca declarar nula una cláusula como esta. Básicamente, el juez pregunta si anular la cláusula permite también detener la ejecución hipotecaria o en qué condiciones debe continuar desarrollándose esta. Eguidazu presenta la consulta alegando que “la cuestión planteada es de relevancia general” ante la “disparidad de pronunciamientos en los tribunales españoles” sobre esta materia.

Así, el Tribunal Supremo ya declaró la nulidad parcial de este tipo de cláusulas, en una causa contra Popular y BBVA, pero su dictamen no suponía el fin de la ejecución hipotecaria. Ante el peligro de afectación a la concesión general de crédito para la compra de vivienda, proponía sustituir la cláusula exigiendo un mínimo de tres impagos para que el banco actúe. El Alto Tribunal advertía, recuerda la consulta dirigida a Luxemburgo, que “la tutela de los consumidores aconseja evitar interpretaciones maximalistas, que bajo una apariencia de máxima protección, tengan como consecuencia paradójica la restricción del acceso al crédito hipotecario y, derivadamente, a la adquisición de vivienda en propiedad”.

“Declarada la admisibilidad de las cláusulas de vencimiento anticipado en los términos expuestos, el mismo principio de equilibrio en las prestaciones que ha de presidir su interpretación, revela lo inadecuado de obligar a las entidades prestamistas, ante comportamientos de flagrante morosidad, a acudir en exclusiva a la vía declarativa para obtener la resolución contractual” en lugar de permitirles una resolución ejecutiva de la misma.

El Alto Tribunal subraya la buena salud del mercado hipotecario español, y el aumento de la duración de los mismos desde los años 90, para subrayar “la inconveniencia de obligar a la espera de un incumplimiento total en todos los préstamos vigentes a largo plazo que contengan cláusulas de vencimiento anticipado abusivas” para permitir a la banca ejecutar los créditos fallidos.

Desde la asociación de usuarios de banca Adicae ponen el acento en que aquella sentencia del Supremo contaba con un voto particular, emitido por el magistrado Francisco Javier Orduña, que defendió, dicen, que “la mera nulidad del vencimiento anticipado debería conllevar siempre la paralización de la ejecución hipotecaria”. Esto según Adicae, “permitiría abrir un proceso declarativo donde el consumidor cuenta con muchas más posibilidades de defensa que en el proceso de ejecución hipotecaria”. La plataforma estima que una decisión de Luxemburgo en esta línea podría limitar con fuerza los desahucios.

Fuentes financieras consultadas aseguran que hoy día ninguna entidad financiera está aplicando este tipo de cláusulas de vencimiento, aunque persistan hipotecas que las contienen. Aseguran que la banca ya no actúa hasta el tercer impago y que aún entonces suele abrir una negociación con el deudor a fin de tratar de evitar quedarse con la vivienda y seguir engrosando la importante carga de inmuebles con que cargan ya las entidades en balance.

El juez de Fuenlabrada, por su parte, estima que la “espera mínimamente tolerable” para iniciar acciones contra el deudor podría “situarse en el momento en que la entidad financiera entrara en pérdidas económicas derivadas del préstamo”, como ocurriría cuando el coste de provisionar los impagos sufridos supere los rendimientos obtenidos por el banco hasta la fecha.

Del dictamen que ofrezca mañana el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dependerá, en todo caso, cómo tendrán que afrontar la banca española en el futuro los impagos hipotecarios.

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