Más de la mitad del parque de viviendas es anterior a 1980

Un reciente estudio destaca que de esos inmuebles más antiguos, el 16,21%, unos 2,2 millones de viviendas, se encuentran en mal estado de conservación

Alejandro Meraviglia

El mercado inmobiliario avanza imparable hacia su estabilización con más ventas, más grúas y subidas de precios moderadas. Sin embargo, en materia de rehabilitación poco o casi nada se ha hecho en los últimos años y eso que el potencial es enorme. Un estudio presentado recientemente asegura que el 54% del parque de casas (que asciende a 25,2 millones) data de antes de 1980 y de esos inmuebles más antiguos, el 16,21%, unos 2,2 millones de casas, se encuentran en mal estado de conservación.

Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, hace ahora ocho años, Administraciones públicas y empresas estuvieron de acuerdo en que el sector inmobiliario debía virar hacia otros derroteros si quería primero, salir de la crisis y, segundo, evitar una nueva recesión de consecuencias tan letales como la pasada.

Ese giro debía estar protagonizado por la rehabilitación y el alquiler, dos nichos de negocio prácticamente abandonados desde que se empezó a apostar por la edificación expansiva en las grandes ciudades. En esta línea, el nuevo plan cuatrienal de vivienda 2013-2016 elaborado por el Ministerio de Fomento decretó la defunción de las ayudas públicas a la construcción de viviendas de protección oficial (VPO) en régimen de propiedad y apostó todos sus recursos a la rehabilitación y el arrendamiento.

Sin embargo, cuatro años después poco o nada se ha avanzado y los expertos temen que ahora que el mercado inmobiliario vuelve a generar empleo y riqueza (en 2017 se estima que aporte 0,15 puntos al PIB por segundo ejercicio consecutivo), esa necesaria reconversión caiga de nuevo en el cajón del olvido. Para evitarlo, recientemente se ha presentado el último diagnóstico sobre en qué situación se encuentra el parque inmobiliario español elaborado por el Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR), coordinado por el Green Building Council España (GBCe) y la Fundación Conama. Estas entidades solicitaron información a los 17 Gobiernos autonómicos para pulsar la situación del parque, y finalmente obtuvieron datos de todas ellas, menos de Murcia.

• Antigüedad

Una de las primeras conclusiones que pueden derivarse de este estudio es la relativa antigüedad de la que adolece el parque de viviendas español. Más de la mitad del mismo, en concreto el 54%, está construido antes de 1980. La fecha de ese año no se ha escogido al azar.

A partir de entonces surgen las primeras normativas que incluyen medidas de aislamiento térmico en los edificios que son de obligado cumplimiento. Además, en opinión de los expertos, contar con una fecha de construcción de más de 36 años parece ser una antigüedad suficiente para considerar oportuna una rehabilitación.

Otro hecho significativo es que más de la mitad, en concreto el 56,63%, de ese parque más antiguo se concentra en solo cinco regiones: Andalucía (18,46%), Cataluña (12,79%), Comunidad Valenciana (10,97%), Castilla y León (9,88%) y Madrid (4,53%), que es donde reside el 64% de la población.

Con información procedente del INE y de las propias comunidades autónomas, este grupo de trabajo ha podido concluir que buena parte de esas casas más antiguas tiene serias limitaciones relacionadas con sus condiciones de accesibilidad y conservación. El 16,21%, que con datos del último censo de vivienda equivale a unos 2,2 millones de casas, se encuentra en mal estado de conservación, agrupando en esta categoría a aquellas identificadas como ruinosas, en mal estado o en estado deficiente. Y de ese porcentaje de edificios construidos antes de 1980, el 78,90% no son accesibles según los parámetros utilizados.

La realidad ha demostrado que no por el mero hecho de articular ayudas desde una norma estatal, éstas se solicitan y comienza a rehabilitarse de manera asidua. De hecho, de las 16 regiones participantes en el estudio, solo Cataluña admite contar con una Estrategia para la Rehabilitación, y se trata de un plan que se ha enfocado sobre todo a la eficiencia energética. Los autores del diagnóstico denuncian el gran desconocimiento por parte de los ciudadanos y las empresas que existe de las ayudas actualmente en vigor y cómo las Administraciones tampoco saben en qué estado de conservación se encuentra el parque inmobilario en cada uno de sus ámbitos.

Es más, el número de edificios anteriores a 1980 en los que se ha intervenido apenas representa el 0,62% del total del parque y en número de viviendas renovadas solo equivale al 2,98%.

En términos económicos, el balance concluye que la inversión media por vivienda ha sido hasta ahora de 10.258 euros, de los que 3.149 euros procedían de ayudas públicas (el 30,7%). Y por edificio, la inversión media fue de 124.900 euros, de los que 38.356 fueron ayudas públicas, de nuevo el 30,7% del total.

Pero más allá de estas cifras, los expertos aseguran que las intervenciones en los edificios no suelen ser intervenciones globales, rehabilitaciones integrales que aborden el conjunto de problemas y aprovechen las sinergias que pueden darse entre las actuaciones en diferentes aspectos de la calidad del edificio, “lo que puede suponer perder oportunidades futuras de intervención en esos edificios”.

Por último, critican que no se haya puesto en práctica ninguno de los instrumentos previstos en la Ley 8/2013, lo que permitiría dar más potencia a esta herramienta.

Por qué es clave contar con financiación

El estudio presentado por el Grupo de Trabajo de Rehabilitación (GTR) ha identificado las principales barreras que existen en la actualidad para desarrollar más proyectos de renovación y regeneración urbana y, entre ellas, la falta de una financiación idónea es una de las más decisivas.

Pese al intento que hubo en la anterior legislatura por alcanzar un acuerdo entre constructoras, Gobierno, banca y eléctricas para articular nuevos préstamos capaces de financiar obras de reahbilitación de los particulares, finalmente la mesa de trabajo culminó sus negociaciones sin consenso alguno.

Se trataba de crear créditos ad hoc para estas reformas que pudieran contar con tipos de interés más parecidos a los de las hipotecas y plazos de amortización también más amplios que los de los préstamos personales o para consumo. La banca exigió a cambio más garantías en forma de avales públicos y las eléctricas y las empresas de multiservicios se mostraron reacias a entrar en un sistema como el utilizado en Reino Unido. Y es que cuando una familia británica reforma su vivienda para mejorar la eficiencia emergética, puede pagar la inversión que debe realizar pagando una cuota a través de su recibo de la luz o el gas mes a mes. Los expertos del GTR coinciden en que fórmulas como ésta posibilitarían que más hogares y comunidades enteras de vecinos estuvieran dispuestos a rehabilitar sus casas porque el coste sería más asequible financiándolo de esa manera.

Qué proponen hacer los expertos

Concienciación: Todos los expertos insisten en que se debería concienciar a los consumidores sobre los beneficios de la rehabilitación.

Regulación: Sería positivo armonizar todas las normas existentes y evitar su dispersidad y en algunos casos las duplicidades contradictorias.

Fiscalidad: Exigen sustituir las subvenciones por incentivos fiscales.