5 dudas que surgen al vivir de alquiler
Vivir de alquiler resulta la opción elegida por muchos. El acceso a la vivienda en propiedad está siendo tarea difícil tras el endurecimiento de los requisitos para la concesión de préstamos hipotecarios –ahora existe toda una guerra por ofrecer el diferencial más bajo-, por lo que el alquiler se ha convertido en una alternativa tanto para jóvenes como para mayores. Del parque de viviendas existente en España, el 14,9% de las viviendas principales son en alquiler según los datos del Banco de España y el precio medio del metro cuadrado de vivienda en alquiler en junio fue de 7,07 euros al mes según los datos del portal Fotocasa.es, experimentando una variación mensual del 0,8%.
Pero convertirse en inquilino no está exento de preguntas, y más conforme avanza y aumenta en el tiempo la relación propietario-inquilino. Para poder contestar a muchas de las dudas que puedan surgir a la hora de establecer una relación contractual por arrendamiento, habrá que acudir y tener muy presente la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que fue reformada en junio de 2013. En ella encontraremos las respuestas que necesitamos.
1. ¿Tengo que pagar yo la comunidad?
Lo habitual es que los gastos de la comunidad corran a cargo del propietario. Sin embargo, el artículo 20 de la ley, en el que en su primer apartado indica que las partes pueden pactar “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, esto significa que arrendador y arrendatario quedan autorizados a determinar quién paga qué cosa, eso sí, teniendo que constar dicho pacto por escrito y determinando las cantidades de forma anual y a fecha del contrato de alquiler.
2. ¿Me puede el propietario aumentar el alquiler por una obra de mejora?
En primer lugar hay que diferenciar las obras de mejora de las de reparaciones para la conservación de la vivienda. En este caso el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos dice “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido (…)”, por lo que las obras de conservación no pueden provocar un aumento de la renta.
Por otro lado se encuentran las obras de mejora, y es el artículo 19 de la ley el que alberga la respuesta a la pregunta inicial. Viene a decir que cuando el arrendador realice obras de mejora y hayan transcurrido tres años de duración de contrato de alquiler, el arrendador tiene derecho –salvo haber pactado otra cosa- a “elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento”. Por tanto, si el inquilino lleva menos de 3 años en el inmueble y se produce una obra de mejora, no podrá ver aumentada la renta, si han transcurrido esos tres años, el arrendador sí tendrá derecho a ello en las condiciones expuestas salvo que por contrato se haya pactado lo contrario.
3. Voy a alquilar una casa, ¿tiene que tener Certificado de eficiencia energética?
En esta ocasión hay que acudir a otra normativa para obtener la respuesta, concretamente al Real Decreto 235/2013 de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y cuya aplicación es obligatoria desde el 1 de junio de 2013.
Lo que la normativa dice es que sí, será necesario que el edificio disponga de un certificado de eficiencia energética tal y como apunta el artículo 1.b “Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor”. Si el edificio o parte del mismo no contase con el certificado, el propietario incurre en una infracción y se enfrenta a una sanción económica que puede ir desde 300 euros a los 6.000 euros en función de la gravedad de la infracción.
4. El dueño quiere vender el piso, ¿qué hago?
La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 25 incluye lo que se conoce como derecho de adquisición preferente, es decir, que en caso de que el propietario decida proceder a la venta de la vivienda arrendada, el inquilino dispone de preferencia de adquisición. Para ello, el apartado 2 del artículo enuncia que el inquilino “podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”.
5. La vivienda no está dañada, ¿puede no devolverme la fianza el propietario?
“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, eso es lo que indica el artículo 36 de la ley respecto a la fianza. Este concepto es una garantía para el arrendador de que el inquilino cumplirá con sus obligaciones –entre ellas las de conservación de la vivienda-.
En este caso, cuando se da por finalizado el alquiler, el arrendador debe devolver la fianza en caso de que no haya desperfectos graves en la vivienda y que no sean consecuencias del uso normal de la casa. Por lo que si el deterioro de la vivienda se debe a este uso normal, el arrendador no puede no devolver la fianza.