¿Pasará la dación en pago a ser una alternativa real?
El futuro es incierto y desconocido para todos. Pero lo que sí parece claro a tenor de las últimas elecciones municipales y regionales es que los cambios no han hecho más que empezar. Un año plagado de citas electorales que ponen en la mente de muchos la pregunta ¿qué pasará?
Uno de los temas que más relevancia ha tenido durante los últimos años ha sido el de las ejecuciones hipotecarias, desahucios, las dificultades económicas de las familias para afrontar el pago de la hipoteca y las posibles soluciones ante una situación como esta. La dación en pago ha sido uno de los conceptos que más ha sonado desde que estalló la crisis como solución a la problemática hipotecaria, y más ahora, que partidos políticos la incluyen en sus programas electorales con vistas a ponerla en práctica como alternativa a la ejecución hipotecaria.
¿Por qué se niegan los bancos?
De forma sencilla, la dación en pago consiste en la entrega de un bien con el objetivo de saldar una deuda que está pendiente de pago. No solo es aplicable a las hipotecas, sino que la dación en pago también puede producirse para otro tipo de activo. Se trata de que el deudor acepte una forma de pago de la deuda diferente a la que inicialmente se pactó. En el caso de las hipotecas, se entrega el bien inmueble puesto en garantía y esta entrega sirve como pago del préstamo hipotecario pendiente.
Aunque es una alternativa a la ejecución hipotecaria, la banca por lo general ha sido contraria a aceptar esta forma de pago, como se puede ver en la Guía Hipotecaria elaborada por iAhorro, “las entidades financieras, ante el impago del préstamo acordado con el hipotecado en su momento, deciden ejecutar judicialmente y exigir el pago completo de la deuda pendiente, siendo para ellas necesariamente un pago en metálico, no queriendo que el pago sea por la transmisión de la propiedad del inmueble hipotecado”. Para la banca, quedarse con la propiedad y luego venderla –tal y como ha estado el mercado con la bajada de precios de la vivienda durante la crisis- supondría pérdidas, de ahí uno de los motivos para negarse a la dación en pago.
Además, no hay ley alguna que obligue al banco a proceder a una dación en pago. Únicamente si esta opción aparece en la escritura de la hipoteca, si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas y si no se ha podido acceder a una reestructuración de la deuda o a medidas complementarias como la quita.
Ley de Segunda oportunidad, ¿puerta abierta a la dación en pago?
A principios de año se produjo a través de un Real Decreto, la modificación de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, o más conocida como la ley de “segunda oportunidad”. Supuso un nuevo paquete de medidas incluyendo la posibilidad de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago pero únicamente tras cumplir una serie de requisitos, como el de ser un deudor de buena fe –que la insolvencia del deudor no haya sido voluntaria o sea un engaño, que el deudor no tenga sentencia firme por algún delito como por ejemplo contra la Hacienda Pública y la Seguridad Social, contra el patrimonio, contra los derechos de los trabajadores, contra el orden socioeconómico o por falsedad documental en los 10 años anteriores; y que haya intentado llegar a un acuerdo de pagos con la entidad extrajudicialmente-.
El Gobierno abrió en cierta manera la puerta a la dación en pago, aunque para poder acceder a ella hay que cumplir más requisitos, como estar dentro del umbral de exclusión, es decir, que los ingresos de los miembros de la familia no supere tres veces el IPREM anual de catorce pagas, que durante los cuatro años anteriores a la solicitud de la dación en pago la familia haya visto alterada de forma significativa sus circunstancias económicas –que la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,5-, o que la cuota a pagar por la hipoteca sea superior al 50% de los ingresos netos del conjunto de los componentes de la familia.
Además hay que tener en cuenta que a través del Real Decreto-ley 1/2015 de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social que modificaba la Ley 1/2013 se incluye en el artículo 178 bis, en el que se indica que el acreedor puede exigir durante los cinco años siguientes a la concesión de la exoneración de la deuda – dación en pago- que ésta sea revocada si el deudor mejora su situación económica de forma que pueda hacer frente a sus deudas pendientes sin que sus obligaciones de alimentos se vean perjudicadas, si incumple el pago de las deudas que no han sido exoneradas, si se constata que el deudor tiene ingresos, bienes o derechos ocultos o si se incurre en alguna circunstancia que impida la concesión del beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho.