Pasado y presente hipotecario
El 3 de marzo de 2008 a Deutsche Bank España se le ocurre lanzar el préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda más barato de la historia: la Hipoteca Rompedora a un tipo variable de euríbor + 0,17%. Estas condiciones mínimas marcaron el suelo de rentabilidad que una entidad financiera estaba dispuesta a asumir en España, si quitamos alguna oferta personalizada o a determinados colectivos (como el de los mismos empleados de banca).
La Hipoteca Rompedora financiaba hasta el 80% del valor de tasación a un plazo máximo de 40 años. La suma de la edad de los hipotecados más el plazo no podía superar los 80 años. En otras palabras, a una pareja de 40 años le habrían concedido una hipoteca a 40 años, pagando cuotas muchos años después de su jubilación. El importe mínimo del préstamo era de 200.000 euros y exigía una importante vinculación, a saber: Un seguro de protección de pagos, que aseguraba el pago de las mensualidades durante un periodo no superior a 12 meses, en caso de desempleo de los hipotecados; domiciliación de nómina; saldo medio en cuenta corriente por importe equivalente a una cuota de préstamo; gasto mínimo de tarjeta de crédito por importe de 3.000 euros anuales; aportación a plan de pensiones y/o fondos de inversión por importe de 3.000 euros anuales, y contratación de seguro de vida y seguro de hogar.
Era una hipoteca que requería titulares con ingresos al mes holgados, si tenemos en cuenta que tenían que ahorrar al menos 250 euros mensuales para aportar a planes de pensiones o fondos de inversión.
Analizando la financiación de un inmueble de 200.000 euros con el pasado Deutsche Bank, tomando como referencial el euríbor de mayo de 2008 y una tasación de 250.000 euros, obtenemos los siguientes datos: Los clientes debían aportar los gastos de la operación, más de un 10% de la operación; se podñia solicitar una hipoteca de 200.000 euros a 40 años, y la cuota mensual del primer año era de 963 euros.
Tomando un prudente 30% como endeudamiento máximo de los hipotecados en relación a sus ingresos netos, obtenemos el perfil económico necesario para comprar una casa en el año 2008 con la mejor hipoteca del mercado: 3.210 euros; una pareja en que cada uno ganara 1.605 euros podría comprarse una casa de 200.000 euros, teniendo ahorros suficientes para los gastos y cumpliendo el resto de condiciones impuestas por DB.
La segunda mejor hipoteca de la época del boom la ofreció Bankinter unos meses antes, el 23 de abril de 2007, a un tipo de interés variable de euríbor + 0,18%. Financiaba el 80% del valor de tasación, si bien solo para inmuebles de cierto nivel, cuyo precio de compra superara los 300.000 euros. Si la edad de los solicitantes no superaba los 35 años, llegaba a un plazo de 40 años para amortizar la deuda.
Son curiosas las declaraciones de banqueros en esos tiempos, como las del pasado consejero delegado de Bankinter (actual consejero delegado en el ‘banco malo’ o Sareb): el consejero delegado del grupo, Jaime Echegoyen, aseguró en la última presentación de resultados que la morosidad subirá 'ligeramente este año, pero no de forma preocupante'. Otras entidades financieras españolas también han manifestado que, a pesar de la ralentización del mercado inmobiliario, el aterrizaje será suave.”
La banca online competía con fuerza en esos tiempos para captar clientes solventes que pretendías adquirir su vivienda habitual.
Activobank (del Banco Sabadell) promocionaba una hipoteca a euríbor + 0,22% (contratando un seguro de vida y hogar vinculados al préstamo) con un plazo de hasta 40 años para clientes de 35 años o menores. Financiaba el 80% del valor de tasación y vinculaba las condiciones a contratar un seguro de vida y otro de hogar.
Unoe (banco online de BBVA): durante parte de 2007 y 2008 ofreció una hipoteca a euríbor + 0,25 para la compra de vivienda. Si lo que se pretendía era cambiar de banco, su hipoteca subrogación ofrecía este competitivo tipo de interés y regalaba 600 euros para los gastos de la operación. Otras entidades como BBK lanzaron en esa época préstamos como la hipoteca "BBK + 0,25%", un producto hipotecario que ofrecía el periodo de amortización más largo que se ha visto en el mercado hipotecario: 50 años.
ING en su mejor momento ofrecía la Hipoteca Naranja a euríbor + 0,33%. iBanesto: la ya desaparecida marca online de Banesto, hoy sustituida por un aletargado iSantander, llegó a ofrecer su Hipoteca Naranja a un variable de euríbor + 0,35%.
También el Banco Santander financiaba a euríbor + 0,35 las hipotecas que venías de otra entidad, a principios de 2008. Estaba enfocada a préstamos de al menos 6 años de antigüedad, con los siguientes requisitos: domiciliar en el banco la nómina o pensión y contratar un plan de pensiones con una aportación anual mínima de 600 euros.
Y se desató la caja de truenos de la morosidad hipotecaria. Lo que en su momento era una batalla campal para captar clientes hipotecarios, hoy es más bien lo contrario; al menos para los clientes con una solvencia normal.
Entre las hipotecas más baratas que a día de hoy podemos contratar, está la Hipoteca Naranja de ING Direct a euríbor + 1,89. Este préstamo hipotecario financia hasta el 80% del valor de tasación, con el límite del valor de compra-venta del inmueble. No tiene cláusulas de suelo ni cobra comisiones y el plazo máximo es de 40 años. Hay que contratar seguro de hogar y vida, además de tener domiciliada la nómina en la entidad.
Tomando ahora esta hipoteca para calcular el cliente tipo que puede acceder a una vivienda de 200.000 euros, nos encontramos que el cliente tendría que tener ahorrado al menos para pagar los gastos, al igual que la mejor del pasado hipotecario. La vinculación es menor, en este caso, si bien la tónica general del mercado es solicitar vinculaciones muy importantes.
Para una hipoteca de 200.000 euros la cuota inicial resultante es de 658 euros, lo que es considerablemente más barato que la cuota de la pretérita Hipoteca Rompedora, que recordemos era de 963 euros. ¿Podemos llegar a la falaz conclusión de que ahora es más barato conseguir una hipoteca que antes?
El sentido común ya nos indica que no es probable, pero veamos por qué: Si tomamos lo que el propio simulador de ING nos indica, una pareja de 35 años que cobra los 3.210 euros netos del caso analizado inicialmente puede acceder a una hipoteca de casi 274.500 euros, muy por encima de los 200.000 euros necesarios. Una vez más, el resultado que estamos obteniendo es que es más sencillo conseguir la hipoteca ahora que durante el boom.
El error estriba en qué tipo de interés toma el banco para calcular el endeudamiento máximo. Para comparar, deberíamos tomar el mismo tipo que en anterior caso, sumando al euríbor de mayo de 2008 (4,820%) el diferencial de 1,89%, resultado un tipo de interés de 6,71%. En este caso, las cosas cambian, ya que la cuota con este tipo de interés de una hipoteca de 200.000 euros a un año sería de 1.200 euros, necesitando unos ingresos netos conjuntos de 4.000 euros para acceder a ella (frente a los 3.210 del caso inicial estudiado). Por tanto, cada titular de la pareja debería cobrar 2.000 euros, si tomamos los mismos parámetros para comparar.
Este es el ejercicio que cualquier cliente prudente debe hacer: no fijarse en la cuota inicial, baja por efecto de un euríbor excepcionalmente reducido, sino hacer cálculos de cómo quedaría si el Euribor se acerca al 5%, escenario posible a años vista. Los efectos de la bajada de los tipos del Banco Central Europeo al 0,15% pueden tener un efecto de retardo de la subida de tipos (no parece probable que influya de forma clara a la bajada del euríbor), pero el cliente debe tener claro que en el largo plazo, el euríbor oscila de forma muy notable.
En cuanto al resto de préstamos hipotecarios más competitivos actualmente, podemos mencionar: Barclays de momento y hasta que abandone definitivamente el país ofrece un tipo variable de euríbor + 1,85%, hasta 30 años de plazo y con una vinculación obligatoria durante toda la vida del préstamo de seguros de hogar y vida, además de domiciliar ingresos por un mínimo de 2.500 euros. Financia el menor valor entre 805 de compra y tasación, con lo que como mínimo tendríamos que tener ahorrado los gastos y el 20% del precio de la casa. Atrás queda la mejor hipoteca que ofrecía durante la gestación de la burbuja inmobiliaria, a Euribor + 0,39.
Original a la par que competitiva es también la Ecohipoteca de Triodos Bank, con un coste de euríbor + 1,85% si se compra una vivienda eficiente energéticamente hablando hasta en 30 años.
Le siguen la Hipoteca Bonificada de Oficinadirecta.com (euríbor + 1,89%), la hipoteca con dación en pago de Bankinter a euríbor + 1,95% y la Nueva Hipoteca del banco Santander e iSantander a euríbor + 1,99%.
Como vemos, buena parte de la banca online ha dejado de liderar la competencia hipotecaria, con tipos superiores a bancos tradicionales. Openbank cobra un euríbor + 2,50% y Unoe un euríbor + 2,70% (del diferencial mínimo que llegó a cobrar en tiempos de bonanza del 0,25%).
Pasado y presente hipotecario, el reflejo de lo que se hizo mal en su momento y de los efectos devastadores en los precios y oferta actual.