Un año de operaciones emblemáticas
A pesar de la crisis económica, de la escasez de crédito, de la prima de riesgo... desde diciembre de 2012 hasta ahora se han firmado en España, básicamente en Madrid y Barcelona, operaciones inmobiliarias que pueden considerarse relevantes ya sea por la identidad del comprador o vendedor, por la historia del inmueble o por el tamaño de la transacción. Edificios que incluso están cosidos ya a la identidad de una ciudad, como la Torre Foster en Madrid, el rascacielos Agbar en Barcelona o el complejo Canalejas, también en la capital española, han cambiado de propietario.
De acuerdo a expertos del sector inmobiliario consultados, la tendencia se mantendrá, y posiblemente se intensifique este año: la sensación que se va generalizando es la de que los precios de los mejores inmuebles poco más puede ajustarse al tiempo que se vislumbra una tibia salida de la crisis. “Los inversores ven signos de recuperación económica y nadie se quiere quedar fuera, creo que este año veremos operaciones sobre activos importantes”, comenta Paola Erhardt, de la consultora Jones LangLasalle.
En diciembre de 2012 se comunicó el acuerdo de venta del conocido como complejo Canalejas, en el centro de Madrid, firmado entre Santander y Juan Miguel Villar Mir. La pasada semana la Comunidad de Madrid aprobó los cambios urbanísticos necesarios para dar vía libre al inicio de las obras. La inversión prevista en la adquisición y remodelación del complejo rondará los 500 millones de euros en total. La transformación prevista para los edificios supondrá un cambio radical en el centro histórico de la capital española. Las empresas de OHL convertirán las sedes históricas en Madrid de Santander en un hotel, zona comercial y viviendas de lujo.
Otros edificios históricos que han cambiado de manos en Madrid en el último año han sido los de Gran Vía en los números 3 y 18, vendidos por la Comunidad de Madrid. En junio del pasado año se anunció la venta del edificio situado en la calle Canalejas en el número tres por parte de la Mutualidad de la Abogacía a la familia García Azpiroz, propietarios de Pescaderías Coruñesas.
Dos rascacielos emblemáticos de Madrid y Barcelona también han cambiado de propietarios. El fondo de Abu Dhabi, dueño de Cepsa, ha acordado el alquiler de Torre Foster, uno de los cuatros rascacielos construidos sobre los antiguos terrenos de la Ciudad Deportiva del Real Madrid, que será ocupado como sede por la petrolera. El fondo tiene opción de comprar la torre a Bankia, lo que fuentes del sector dan por hecho, en el año 2016.
En noviembre el fondo Emin Capital acordó la compra de la torre Agbar en Barcelona por unos 200 millones de euros, una operación que deberá confirmarse este año. La intención del fondo es la de ocupar la torre con un hotel de lujo.
Centros comerciales
Una de las mayores operaciones inmobiliarias acordadas en 2013 fue la venta del centro comercial Principado, en Oviedo. Los grupos Sonae Sierra y la consultora internacional CBRE vendieron el activo por 161 millones de euros al fondo británico Intu; de acuerdo a fuentes del mercado, Intu prepara este año otras inversiones similares en España.
Otros conocidos centros comerciales españoles que cambiaron de dueño el pasado año fueron el ABC de Serrano en Madrid, vendido por la inmobiliaria Reyal Urbis al fondo IBA Capital Partners por 60 millones, y el centro de El Corte Inglés situado en Plaza de Catalunya, en Barcelona, al mismo fondo inglés. IBA Capital Partners llevó a cabo el pasado año otra de las operaciones inmobiliarias relevantes en España, la compra del edificio que emplea como sede en Madrid el Ministerio de Exteriores, que era propiedad de la inmobiliaria Colonial.
Además de la de Exteriores, otros edificios empleados como sede fueron vendidos en 2013. El inversor Ram Bhavani compró la sede en Madrid de Deutsche Bank por 42 millones y Amancio Ortega se hizo con la antigua sede de Banesto en Barcelona por 44 millones, una operación conocida este mes. También en enero se ha publicado la compra por parte de Ortega de la tienda Apple en Valencia.
Un local, la mayor operación de 2013
La mayor operación inmobiliaria en España de 2013, teniendo en cuenta sólo precio y cantidad de metros cuadrados vendidos, fue la venta del local que Tiffanys ocupa en Madrid, en la calle Ortega y Gasset, número 10.
A finales de diciembre la promotora Neinver acordó la venta del establecimiento ocupado por la compañía de joyas a un fondo controlado por la aseguradora Axa, por 34,5 millones de euros. El local ocupa una superficie de 1.103 metros cuadrados distribuidos al 50% aproximadamente en una planta baja-entreplanta y sótano.
Además de la joyería Tiffanys, el local, dividido en dos, está ocupado también por la empresa de moda Escada. Cerca de este local se sitúan otros alquilados a grupos exclusivos como Hermès, Gucci o Cartier.
El precio acordado, comunicado por la agencia que llevó a cabo la operación, Rigma, es el doble, por ejemplo, del precio pagado por un edificio en otra de las principales calles comerciales de Madrid. El fondo suizo Crescendo acordó en septiembre la adquisición del edificio situado en el número 60 de la calle Serrano por algo menos de 15 millones (el inmueble, que ocupa 4.000 metros cuadrados de superficie, requiere una importante inversión en reformarlo).
La venta del local de Tiffanys supone que el precio del metro cuadrado se ha efectuado por algo más de 30.000 euros el metro cuadrado.
Manuel Rubio, socio director de Rigma, considera que la tendencia inversora en inmobiliario español proseguirá este año. “Fondos internacionales y grupos familiares españoles saben que en comparación con otros países europeos, España está más barata y que existe ahora mayor estabilidad económica”. Pero, advierte Rubio, y con él coinciden otros expertos del sector consultados, puede llegarse a dar el caso de que la demanda supere por mucho la oferta disponible de inmuebles emblemáticos como los vendidos en 2013.
Los movimientos que aguardan al sector en 2014
Durante este año el sector inmobiliario español volvera a asistir a grandes operaciones. Por un lado están las que deben llevar a cabo las mayores inmobiliarias españolas. Colonial, Metrovacesa y Realia están inmersos en procesos de reestructuración de deuda y ampliación de capital que posiblemente desemboquen en la entrada de nuevos accionistas. Por otro lado grandes fondos de inversión extranjeros, grupos familiares españoles y fondos soberanos olfatean el sector a la búsqueda de activos situados en las mejores zonas de las principales ciudades españolas.
“Desde verano se ha producido un cambio de percepción entre los inversores extranjeros”, comenta Ángel Serrano, director general de negocio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. “Ahora es momento de consolidar la tendencia inversora de los últimos meses de 2013, hay verdadero interés de los fondos y hay que mostrarles que hay procesos de inversión bien estructurados”, dice.
Una de las grandes operaciones previstas para este año en Madrid será la venta de Castellana 200. La banca que participa en la gestión del complejo creado por la inmobiliaria Reyal Urbis ha otorgado un mandato de venta a las consultoras Knight Frank y CBRE para vender el activo por unos 150 millones de euros, según fuentes consultadas por este diario. También habrá que estar atentos a posibles alternativas de inversión planteadas por grupos extranjeros al proyecto Eurovegas; la posibilidad de construir una ciudad comercial, una ciudad cultural en alguna localidad madrileña sobrevuela estos días por los despachos urbanísticos de algunos regidores.
Se da por descontado que Amancio Ortega terminará el año comprando un activo potente en España.
La gran operación inmobiliaria de la capital que parece abandonada a su suerte es la del Edificio Plaza España. El inmueble fue adquirido por Santander a Metrovacesa en el año 2005.