Una nueva rehabilitación en la que ganen todos

Constructores y empresas de energía reclaman nuevas fórmulas de financiación para poner en marcha proyectos de reforma integral La reorientación puede general un volumen de actividad de entre 10.000 y 14.000 millones al año

De izquierda a derecha, Valentín Alfaya, director de Calidad y Medioambiente de Ferrovial y miembro del GTR, Pilar Martínez, directora general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Jaume Miró, responsable de Desarrollo de Soluciones Energéticas de Gas Natural Fenosa y Miriam Rabaneda, miembro de la Comisión de Urbanismo de la FEMP y alcaldesa de Pinto ayer en el desayuno organizado por CincoDías.Pablo Monge

A estas alturas de la crisis sobra recordar los efectos que ha tenido sobre la economía española la apuesta desmedida por el desarrollo urbanístico basado casi exclusivamente en la construcción de obra nueva y el crecimiento horizontal de las ciudades. Por ese motivo, las administraciones públicas y el sector privado trabajan ya en qué medidas son necesarias ahora para procurar dos efectos cuasi simultáneos. El primero es reconvertir al sector de la construcción, que ha perdido más de 1,5 millones de empleos desde el estallido de la burbuja y, el segundo, remozar el parque inmobiliario español dándole estándares de calidad propios del siglo XXI.

La primera iniciativa que se ha llevado a cabo ha sido acabar con algunas barreras legales que impedían, entre otras cosas, acometer ambiciosos planes de rehabilitación integral tanto en edificios, como en barrios enteros. En este contexto se aprueba el nuevo Plan estatal de Vivienda 2013-2016, la Ley de Flexibilización del Mercado del Alquiler o la Ley de Rehabilitación. Así, se han puesto los pilares legislativos, pero aún resta trabajo por hacer y en él lo más importante es que todos los agentes implicados sean capaces de coordinarse y aportar ideas para impulsar una rehabilitación ecoeficiente, dispuesta a diseñar las ciudades inteligentes del futuro.

Esas son algunas de las conclusiones a las que llegaron ayer los cuatro expertos en la materia reunidos por CincoDías en un desayuno de trabajo. Pese a la entidad del reto por acometer, todos los implicados mostraron su plena disposición a trabajar juntos en la búsqueda de esas medidas que hoy por hoy son inaplazables. Pilar Martínez, directora general de Vivienda del Ministerio de Fomento, recordó que España necesita reconvertir los esfuerzos presupuestarios de la obra nueva a la rehabilitación y el alquiler y no solo por mandato europeo y desde la perspectiva de la eficiencia energética (la directiva europea que se ha de trasponer el año que viene exige a todos los países miembros una estrategia nacional sobre rehabilitación), “sino para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos”.

Valga como ejemplo las cifras aportadas por la directora de Vivienda. “Más de 7,4 millones de viviendas tienen en la actualidad problemas de accesibilidad, 5,4 millones de casas carecen de normativa relativa a eficiencia energética y hasta 920.000 edificios se encuentran en estado de ruina, además de recordar que 4,5 millones de personas residen en España en una infravivienda”.

Además, los expertos recuerdan que no solo se trata de renovar el parque de casas, sino también todos los edificios de uso terciario o comercial. La clave, según coinciden todos, “ponérselo fácil a todos aquellos que estén pensando en rehabilitar y a las empresas que quieran invertir”.

Miriam Rabaneda, miembro de la Comisión de Urbanismo de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) y alcaldesa de Pinto citó como una de las claves para que esta reconversión funcione la financiación.

Revalorización de los activos

Más de una decena de veces salió a relucir durante el debate el problema de la financiación. Y es que si se quiere apostar por un sector de la edificación nuevo, hay que crear productos financieros nuevos, ad hoc del tipo de inversiones que se van a realizar. Sin embargo, antes incluso de abordar el cómo pagar todos estos proyectos “habrá que informar sobre por qué es conveniente rehabilitar, concienciar a la población de sus ventajas”. Así se expresó, Jaume Miró, responsable de Desarrollo de Soluciones Energéticas de Gas Natural Fenosa quien además tocó uno de los asuntos más delicados: “para movilizar al individuo, a las empresas, a la sociedad, la Administración va a tener que tomar el liderazgo”.

Sobre todos estos asuntos lleva ya tres años trabajando el conocido como Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR), cuyo objetivo es promover la transformación del actual sector de la edificación hacia una nueva actividad basada en la creación y mantenimiento de la habitabilidad socialmente necesaria que garantice el acceso a la vivienda, asumiendo los retos ambientales y sociales que se exigen a nivel internacional.

Pero, llegado este punto, conviene pararse por un momento y recapacitar: ¿qué es una ciudad inteligente? ¿a qué se refieren los expertos cuando hablan de eficiencia energética? Tal y como reconoce Valentín Alfaya, miembro del GTR y director de Calidad y Medioambiente de Ferrovial no hay mejor campaña de concienciación para cambiar la cultura de la población que comenzar a realizar proyectos piloto.

“Imaginemos un barrio de la periferia de cualquier gran ciudad española, una manzana de bloques todos iguales y sin ascensor. Si a uno de esos bloques se le cambia toda la envolvente y se le instala un ascensor, cambia radicalmente la vida de las personas que residen en él y además está calculado que el valor de sus casas se incrementa entre un 10% y un 15%. Entonces los vecinos de los edificios de al lado visualizan el cambio y enseguida se produce el efecto llamada”, describe Alfaya, que añade que con una sustitución de la fachada se puede llegar a ahorrar hasta el 60% de la factura energética.

Se está hablando, por tanto, de proyectos que costarían entre 15.000 y 20.000 euros por vivienda, pero en los que el propietario tendría que hacer una primera aportación, del entorno de unos 6.000 euros. El resto podría financiarse con un 25% del importe en forma de subvención directa del Estado, así como mediante préstamos a tipos de interés por debajo del 5%, no vinculados al ladrillo, con riesgo de repago bajo y plazos razonables de 10 o 15 años, que podrían realizarse a través de la factura eléctrica, tal y como sucede en otros países del entorno como es Reino Unido.

Mayor edificabilidad

La clave del éxito es compartir los riesgos de la operación y convencer a los inversores de que la rehabilitación puede llegar a ser un negocio estable y sostenible a largo plazo.

“Otra fórmula que el plan estatal ya contempla es financiar los proyectos de rehabilitación integral a través de un incremento de la edificabilidad en el desarrollo sobre el que se va a actuar. Es decir, por qué no convertir un edificio construido hace más de 50 años que tiene 20 viviendas de 200 metros cuadrados en otro de 30 casas de 150”, aseguró Pilar Martínez.

Y otro sistema sería hacer uso de los aprovechamientos urbanísticos, de aquellos espacios que se ceden en cada desarrollo para la construcción de los equipamientos necesarios, tales como colegios, zonas verdes o centros de salud, entre otros. En este sentido, el Ministerio de Fomento trabaja ya con las constructoras, las empresas energéticas y la banca en el establecimiento de un completo catálogo de fórmulas de financiación basadas en el compromiso de todos. De la Administración con subvenciones e incentivos fiscales, del ciudadano con sus aportaciones y del sector privado con su gestión profesional de los nuevos espacios, “porque el todo gratis ya no es posible”, coincidieron todos los participantes en el desayuno.

¿Qué efectos produciría un impulso decidido de la rehabilitación? Las posibilidades son innumerables. Por un lado, están los efectos sociales que tendría una mejora de la accesibilidad y la habitabilidad de los edificios, un aumento del confort, en definitiva, de los ciudadanos tanto en su lugar de residencia, como de trabajo, por no limitarlo a las casas. Por otro, el ahorro energético que podría recomponer el balance global de España, ya que solo hay que recordar que un tercio de toda la energía primaria que consume España se utiliza en los edificios.

Por supuesto, este sector generaría actividad económica, de entre 10.000 y 14.000 millones anuales, unos 150.000 empleos y supondría a largo plazo multiplicar por diez el volumen de negocio del sector energético, ya que tal y como recordó Jaume Miró sería bueno crear las herramientas necesarias para verificar que se obtienen los ahorros energéticos que se nos ha prometido. “Además de suministrar la energía, deberíamos ayudar a nuestros clientes a utilizarla”, señaló.

Y todo ello con el respaldo de la administración más cercana al ciudadano, que es la municipal. “Son los ayuntamientos quienes tendremos que regular de la mejor manera posible las reglas del juego”, insistió Rabaneda.

Y si el sistema es obligatorio...

Como la disyuntiva entre la propiedad o el alquiler es una cuestión de cultura, también lo es cómo valoran los españoles si su casa consume más o menos energía.

“Resulta que cuando compramos un coche uno de los factores más valorados es su consumo de combustible, pero no así en la vivienda”, recuerda Jaume Miró, responsable de Desarrollo de Soluciones Energéticas de Gas Natural Fenosa. Este experto y el resto de participantes en el desayuno organizado por CincoDías explican que esto es así porque buena parte del parque inmobiliario se edificó sin tener en cuenta ni una sola norma en materia de eficiencia energética.

Y de la misma manera ocurre con la inspección técnica de vehículos, la famosa ITV que todos los conductores han interiorizado que deben pasar por una cuestión esencial de seguridad y, sin embargo, ha costado mucho más introducir la ITE, la inspección técnica de edificios. Ahora, el informe de evaluación de los edificios pretende arrastrar a la ITE, puesto que la información que incluye es mucho más amplia. Incorpora parámetros de accesibilidad, seguridad  y de confort del edificio. En definitiva, pretende medir el grado de calidad de vida de los ciudadanos. Por ello, “quizás debamos tomar conciencia de que algunos parámetros de ese informe deberían ser de obligado cumplimiento para evitar, entre otras cosas, que un edificio pueda derrumbarse”, sostiene la directora general de Vivienda del Ministerio de Fomento, Pilar Martínez.

La representante del Gobierno central asegura que se debería informar a la sociedad que muchos de esos conceptos relativos a la eficiencia energética que ahora son voluntarios, podrían llegar a ser obligatorios. Empiezan a serlo conceptos como la conservación y el mantenimiento correctos de los edificios y existe una directiva europea que obliga a que todos los inmuebles sean plenamente accesibles a partir de 2015. Martínez pone como ejemplo la iniciativa puesta en marcha por el certificado energético que se exige desde junio a todas las casas que se vendan o alquilen.