Salir del 'agujero negro' inmobiliario
No vivimos una época de cambios. Vivimos un cambio de época. La mayor concentración de inmuebles en desarrollo o venta en España se encuentra actualmente en manos de la banca que, carente de vocación y estructura inmobiliaria, no parece encontrar de momento, el modo de liberarse de su stock y por tanto, se está formando un agujero-negro inmobiliario que absorbe toda la energía sin emitir ninguna.
Son muchas las dudas que tiene el mercado, ¿qué está pasando, por qué la banca no se libera de sus viviendas y por qué en los últimos salones inmobiliarios solo hemos visto una oferta muy poco atractiva, por situación, calidad y precio?
La respuesta es sencilla y compleja a la vez. Los inmuebles le llegan a la banca sobrevalorados, ya que las adjudicaciones se basan en tasaciones realizadas durante la burbuja sobre los que debe provisionar. Si, además, el banco/caja tiene que bajar el precio del inmueble para venderlo, supone afrontar mayores pérdidas que van directamente a la cuenta de resultados. Por esta razón la banca no está adecuando los precios de su oferta a la realidad actual de mercado ya que considera que la dotación ya es suficiente castigo como para asumir todavía más pérdidas en la comercialización.
Puesto que no parece razonable pensar que los precios vuelvan a subir a medio plazo, la solución pasa por una ordenada y paulatina salida al mercado de estos activos adecuando sus precios a la realidad actual, lo que permitirá a la banca, por una parte desprenderse de un lastre y por otro volver a su negocio de financiar.
Además, la puesta en el mercado simultánea de todos los activos en poder de estas entidades provocaría un colapso por exceso de oferta que haría entrar en caída libre los precios de los inmuebles, en una espiral bajista de consecuencias catastróficas que paralizaría el mercado. Los bancos y cajas contabilizarían cuantiosas pérdidas que transmitirían mayor desconfianza en los mercados.
En este contexto se hace necesario también buscar soluciones alternativas como el alquiler que puede poner en valor de una manera rápida los inmuebles estancados, mediante una gestión externa de los mismos.
La inversión española del ahorro familiar ha sido tradicionalmente en ladrillos mientras que en Europa y EE UU se concentra en planes de pensiones y fondos de inversión. Quizá ante la nueva realidad española de inseguridad en el pago de las pensiones futuras y aumento de la edad de jubilación, los españoles prefiramos vivir alquilados e invertir los ahorros en planes de jubilación que aseguren una edad de retiro razonable con una renta suficiente. Esta opción supone para la banca una doble ventaja: por un lado da salida a su stock de viviendas rentabilizándolas y por otro puede potenciar sus productos financieros como los planes de pensiones o fondos de inversión.
Asimismo, la sociedad española ha experimentado en los últimos años importantes cambios a nivel familiar: ha aumentado el número de singles y familias monoparentales. Si a esto le sumamos el creciente número de divorcios parece más razonable el alquiler ganancial sobre todo teniendo en cuenta sentencias recientes que obligan a ambos excónyuges a continuar pagando la hipoteca al 50%.
Solo nos queda esperar que las entidades bancarias abran los ojos ante las nuevas necesidades del mercado y tomen las decisiones oportunas cuanto antes.
José Parra-Moreno. Arquitecto. Director general del grupo Main