Evitar la burbuja inmobiliaria
En España hay cierto consenso sobre las externalidades provocadas por los excesos del ladrillo patrio. Consecuentemente, en estos momentos deberíamos estar implantando las reformas estructurales necesarias para evitar sufrir en el futuro similares calamidades a las ya sufridas. Sin ánimo de ser exhaustivo, aporto algunas reformas estructurales a mi juicio importantes y que hoy no se están impulsando:
l Drástico cambio en la política fiscal sobre la vivienda: debemos pasar de favorecer fiscalmente la compra de vivienda libre (que incrementa el precio final) a favorecer el alquiler, la vivienda protegida, la movilización de vivienda vacía, la rehabilitación y la regeneración urbana. Creo que es hora de pedir a las Haciendas españolas que fomenten fiscalmente otro tipo de entornos urbanos.
l Es necesario limitar por ley el crédito al que pueden acceder los promotores y los compradores de vivienda. Dado que el sector financiero español tiende en épocas expansivas a conceder créditos en exceso, basados en precios irreales y a personas o empresarios que no siempre tienen capacidad de devolver esos préstamos, es necesario que se legisle sobre la materia. Francia o el Reino Unido ya limitan el crédito al que puede acceder un promotor o un particular para comprar suelo y edificar o comprar vivienda.
La Unión Europea estudia crear un sistema de vigilancia del riesgo sistémico inmobiliario. Si en España limitáramos por ley los créditos a promotores (exigiendo la propiedad del suelo para poder obtener un préstamo promotor) y a particulares (no permitir créditos que supongan dedicar más de un 30% de los ingresos mensuales ordinarios de una persona o familia al pago de la hipoteca) dificultaríamos el riesgo sistémico y el sobre endeudamiento familiar. Estas medidas tendrían un fuerte efecto antiinflacionista sobre los precios de venta de las viviendas (la oferta y la demanda de vivienda tendrían un suministro financiero razonablemente racionado).
También sería muy recomendable que España regulase la dación de vivienda en pago de una hipoteca, así como la reconstrucción de una banca pública generalista, o cuando menos de una banca pública en los mercados de crédito para suelo, urbanización, edificación, gestión de parque en alquiler y acceso de particulares a la vivienda.
l Concebir el urbanismo como una función pública y una parte del mercado necesariamente intervenida por el Estado. A través de figuras ya existentes como las valoraciones del suelo que excluyan las expectativas urbanísticas, el aumento de la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas o las reservas de suelo para vivienda protegida que ofrecen vivienda a precios asequibles y, en cierto volumen y tiempo, presionan a la baja sobre el precio de la vivienda libre -siempre que la vivienda protegida esté calificada permanentemente y no sea descalificable-. Pero también a través de figuras hoy no presentes en nuestra legislación, pero ya debatidas en círculos académicos españoles, como las reservas de suelo para vivienda protegida en alquiler o las obligaciones legales de rehabilitación y regeneración vinculadas a las nuevas expansiones urbanas.
l Fuerte intervención pública. Al menos, debe traducirse en incrementar el gasto directo en políticas públicas de vivienda (en estos momentos menos de la mitad de la media de la Unión Europea); empezar a construir un servicio público de vivienda sustentado en una fuerte producción de vivienda protegida no descalificable destinada de forma mayoritaria al alquiler público (nuestro parque público de alquiler es inferior al 1% del total de viviendas; los líderes de la UE oscilan entre el 30% y el 40%), así como en las figuras de los alojamientos dotacionales y el derecho de superficie; rehabilitar vivienda y regenerar entorno urbano con presupuesto público (y captación pública de plusvalías urbanísticas), evitando la gentrificación; reducir la bolsa de vivienda vacía existente, etc.
l Es inaplazable afrontar el problema de la escala y la financiación municipal y con ello ayudar a garantizar un real sometimiento del urbanismo municipal a la normativa de ordenación del territorio y medio ambiente.
En estos momentos, en España no se habla de estas cosas en los círculos políticos y financieros. Al parecer las burbujas inmobiliarias de futuro se van a evitar por si solas. Pero si ningún factor estructural cambia, superada la crisis, volveremos a ver disfuncionales burbujas inmobiliarias. El interés general aconseja tomar medidas hoy. Está en nuestras manos.
Javier Burón Cuadrado. Abogado de Cuatrecasas, Gonçalves Pereira