¿Por qué acude al notario un inversor?
En el Congreso de la Unión Internacional del Notariado, celebrado por primera vez en África (Marraquech 2010), se ha formulado la pregunta de "por qué acude al notario un inversor" y a ella han dado respuesta los representantes de ochenta y dos países.
Opinión común es que el desarrollo económico precisa de seguridad jurídica. Más aún: sin ella no hay posibilidad de desarrollo sostenible. Por ello, la primera respuesta dada incide en la confianza que los inversores tienen en el notariado, como marca de calidad que inspira seguridad en las transacciones. La segunda respuesta hace referencia a la certeza ofrecida por el documento notarial en cuanto a su fecha, la identidad y capacidad de las partes y en el contenido del contrato.
Ambas respuestas son intangibles. No se corresponden con un valor añadido que el inversor pueda tocar. La certeza de los elementos personales de la inversión es uno de los requisitos exigidos por las reglas de eficiencia económica para la seguridad de las transacciones. La actuación del notario en cumplimiento de la obligación que la ley le impone de identificar a las personas y juzgar su capacidad y legitimación cumple esta finalidad y, de existir, corrige las asimetrías informativas existentes entre los contratantes. La actuación notarial, además, facilita el cumplimiento de los deberes de información que la ley impone. Pensemos en la compra de un inmueble. El inversor puede acudir al notario, quien en cumplimiento de la ley deberá informar a ambos contratantes de la descripción física de la finca y de su situación jurídica, según Catastro y según Registro de la Propiedad, mediante un asesoramiento efectuado por un técnico cualificado, experto conocedor de la mecánica registral y del significado de la publicidad. Todo ello dentro del costo previsto por la ley por la autorización del documento.
Este asesoramiento se realiza en base a los títulos y a lo que consta en el Registro de la Propiedad. El Estado, como garante de la fiabilidad de los datos registrales, ha de impedir que se introduzcan en los registros públicos datos carentes de certeza legal. Se infeccionaría a la totalidad del archivo originando la falta de confianza en la información suministrada. El Estado no puede ofrecer una publicidad (información para el inversor) que no tenga su fundamento en documentos auténticos, es decir documentos que contienen situaciones jurídicas perfectas y consumadas de las que el propio Estado garantiza su validez y legalidad. Por ello el Congreso ha concluido solicitando a los poderes públicos que no puedan acceder a los registros datos que no consten en documentos públicos y auténticos.
Las utilidades señaladas implican ahorro de costes y corrección de asimetrías informativas pero, sin embargo, no ha atribuido al inversor una ventaja cualitativamente distinta de las que tendría si formalizara su inversión en documento privado. No existe una modificación económica cualitativa de su posición contractual por que el gran riesgo de cualquier contrato de prestación futura es su incumplimiento. De poco sirven los ahorros de costo señalados si al final en contrato no se cumple y el acreedor no obtiene la satisfacción de su pretensión o no la obtiene en un plazo razonable.
Este riesgo solo puede reducirse con la intervención del Estado que, por medio de su poder coactivo, dote a los inversores de instrumentos efectivos para hacer cumplir los contratos.
El efecto ejecutivo, atribuido por la ley al documento notarial, es el medio establecido por el Estado para asegurar el cumplimiento de los contratos. Este efecto, cualitativamente distinto de los contractuales producidos por los documentos privados, disminuye sustancialmente el coeficiente de riesgo de la inversión. Ante un posible incumplimiento o cumplimiento defectuoso, permite al inversor incoar la actuación directa de los Tribunales de Justicia para que, sin otra prueba que el documento notarial, obtenga sentencia condenando al obligado a cumplir lo debido.
Conclusión importante ha sido la afirmación del Congreso de que, para lograr una mayor rapidez en la puesta al día de los registros evitando discordancias con la realidad jurídica extraregistral y eliminar las externalidades negativas derivadas de un inútil y costoso control ulterior por parte del encargado de la tenencia del registro, cada ordenamiento, en los límites en que ello no influya sobre principios que regulan la transmisión de la propiedad de cada Estado, reconozca al notario del propio país, la introducción en los registros públicos de los datos relativos al acto o contrato estipulado o, cuando menos, prevea que el control efectuado por la persona encargada del registro se limite a los aspectos meramente formales, correspondiendo enteramente al notario, como ya ocurre en muchos países de la Unión Internacional del Notariado, el control de legalidad de la fase genética de los contratos, evitando los graves costes económicos que se derivan de la doble calificación sustancial.
Manuel Sagardía. Notario ponente por España en el XXVI Congreso Internacional del Notariado