Bancos y cajas centran su oferta en casas de calidad media y baja
Las viviendas de segunda mano proceden de ejecuciones hipotecarias a particulares.
Casi a diario salta a la luz una nueva oferta inmobiliaria proveniente de alguna entidad financiera. Las fórmulas elegidas como gancho para atraer a los compradores van desde las subastas, los recortes frente a los precios máximos hasta la gratuidad de algunos de los trámites inherentes a la adquisición de un inmueble. O el regalo en el mismo pack de un garaje o de un trastero cuando se trata de vivienda nueva.
Estos reclamos se suman a las facilidades de acceso a financiación que ofrece la banca en estas operaciones, en comparación con una compra típica a promotora o particular. Bancos y cajas actúan además con la participación en la mayor parte de las ferias inmobiliarias que tienen como hilo conductor el intento de venta masiva de casas de una calidad variopinta.
Ejemplos hay muchos. Banesto ha iniciado esta semana una campaña para vender un total de 600 pisos en diferentes autonomías. La primera fase del plan afecta a 50 viviendas con precios inferiores a 50.000 euros. Por su parte, Caja Madrid se apunta a las subastas continuas con descuentos de salida que afirman estar en el entorno del 40%. Y La Caixa ha optado por descontar el 5% del precio del inmueble adquirido.
Este conjunto de factores está consolidando a las entidades financieras como la primera inmobiliaria del país, protagonista de cinco de cada siete operaciones de venta de pisos en agosto y con un stock que supera los 200.000 inmuebles. "El papel de la banca ahora es imparable y competir con ella es difícil. Los bancos y cajas prefieren dar salida a los inmuebles con algunas pérdidas a tenerlos en sus balances", dice Nicolás Llari de Sangenís, director de CBRE Richard Ellis.
Destaca, además, que en contra de lo que se preveía hace unos meses, el pico de su actividad no se va a producir este año, sino que se alarga y que es posible que se produzca en el segundo semestre de 2011 o en el primero de 2012. Y esto es consecuencia de la entrada masiva en los juzgados de expedientes de impagos de hipotecas que concluyen en embargos.
Pero, ¿cuáles son en general las características de las viviendas propiedad de las entidades financieras? Aunque lo mejor es ver las ofertas concretas en las diferentes web, hay dos grupos bien diferenciados. Las casas que provienen de los acuerdos suscritos con promotoras en dificultades, que suelen ser nuevas y de una calidad más que aceptable, y las que estaban en manos de particulares, procedentes de embargos y ejecuciones hipotecarias. Como éste último grupo es el que está ahora creciendo más, Llari de Sangenís señala que la oferta suele apuntar a un calidad media-baja, y que la capacidad de competir de cajas y bancos viene más por la financiación que por la tipología del producto.
Y ¿qué hay de los precios? Sí, hay descuentos, pero éstos son relativamente reducidos, según los datos del portal inmobiliario Idealista. Y es que, con el anzuelo del crédito fácil, bancos y cajas dan salida a unas viviendas a precios poco rebajados. Por ejemplo, en el municipio de Madrid, el precio medio del metro cuadrado de las viviendas que ofrecen las entidades financieras por metro cuadrado es de poco más de 3.000 euros, un 21,1% inferior al del conjunto de la oferta, según Idealista.
Debido a las nuevos calendarios y exigencias del Banco de España en cuanto a provisiones para las viviendas que permanezcan en cartera más de 12 meses (del 20%) y más de dos años (del 30%), fuentes del sector reconocen que a las entidades les está saliendo rentable volver a dar financiación por el 100% del valor de tasación. Estos créditos representan más del 12% del total, máximos desde marzo de 2008, según los últimos datos disponibles del INE.
Una nueva alianza
Es probable que las entidades financieras no se desliguen tan pronto del negocio inmobiliario. Así, José Manuel Sánchez, de Knight Frank, cita otro papel que empiezan a asumir y que tendrá más repercusión en el futuro del sector inmobiliario. "Las cajas y bancos están llegado a acuerdos con promotores solventes técnicamente para obtener producto residencial de la ingente cartera de suelo que tienen en sus balances", señala. Y añade que esto permitirá una reactivación, primero en las grandes ciudades y luego en las pequeñas, de la promoción residencial.
Los anuncios llegan con cuentagotas
Las entidades financieras anuncian en sus respectivos portales inmobiliarios en internet las nuevas ofertas que llegan continuamente. Fuentes del sector explican que bancos y cajas están dosificando la llegada de los pisos que tienen en balance con el objetivo de no colapsar el mercado.Santander cuenta en su web www.altamirasantander.com con viviendas en prácticamente todas las provincias españolas. La oferta se va renovando a medida que consiguen vender los pisos. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid anuncian 222 viviendas disponibles, si bien no todas pertenecen al banco. La filial inmobiliaria de la entidad presidida por Emilio Botín ha abierto su portal en internet a otros vendedores, esencialmente promotoras.Uno de los últimos reclamos en la venta de inmuebles de entidades financieras lo ha protagonizado Banesto. Su estrategia consiste en poner a la venta en la web www.casaktua.com durante las próximas semanas 600 viviendas a precios atractivas en varias fases.La necesidad de sacar de los balances los pisos ha dado como resultado alianzas por parte de las entidades. El mejor ejemplo es Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias, que aúna los esfuerzos de varias cajas de ahorros en el portal ahorrocasa.com para deshacerse de sus viviendas.