El alza del IVA invita a comprar casas usadas en lugar de nuevas
Por un piso de 300.000 euros, la diferencia fiscal ascenderá a 6.000 euros a partir de julio
Qué es mejor, comprar una vivienda nueva o usada? La respuesta, si sólo nos fijamos en la fiscalidad, es rotunda. Gana la vivienda de segunda mano y más a partir de julio. En ese momento, el IVA reducido, que grava las casas de nueva construcción, subirá del 7% al 8%, mientras que el impuesto de transmisiones patrimoniales por el que tributa la compra de viviendas de segunda mano se mantendrá en 2010 en el 7% en la mayoría de comunidades.
Para un piso nuevo de 300.000 euros, la operación conlleva un coste tributario -sin incluir los gastos de formalización de una hipoteca- de 27.700 euros. Por una casa usada del mismo precio, Hacienda se ve agraciada con 21.700 euros. Es decir, fiscalmente, para el ejemplo propuesto, la vivienda nueva paga 6.000 euros más en impuestos.
Adquirir una casa nueva siempre ha sido más caro debido al impuesto de actos jurídicos documentados, tributo que grava con un 1% la operación y que no se aplica en pisos de segunda mano. Sin embargo, la próxima subida del IVA incrementará la diferencia. Desde 2001, el IVA y el impuesto de transmisiones patrimoniales -tributo cedido a las comunidades autónomas- se hanmantenido al mismo nivel, el 7%.
Cataluña será la comunidad donde más cara resulte ante Hacienda adquirir una vivienda
La decisión del Gobierno de incrementar el tipo reducido del principal impuesto indirecto rompe esa equivalencia. Sin embargo, algunas comunidades como Cantabria y Andalucía ya se han apresurado a elevar también el impuesto de transmisiones patrimoniales, aunque sólo por la compra de viviendas superiores a 300.000 euros y 400.000 euros, respectivamente. Cataluña y Extremadura Extremadura, por su parte, han anunciado que seguirán elmismo camino sin hablar de umbrales. La Generalitat ha ido un paso más allá y también elevará el impuesto de actos jurídicos documentados. Ello significa que Cataluña se convertirá en la comunidad donde más cara resulte ante Hacienda adquirir una vivienda.
¿Y qué harán el resto de Gobiernos autonómicos? La experiencia dice que más temprano que tarde tomarán la misma senda que Cataluña o Extremadura. En primer lugar, pueden justificar un aumento del impuesto de transmisiones patrimoniales al 8% bajo el pretexto de no discriminar fiscalmente a la vivienda nueva construcción.
Además, las finanzas públicas de las comunidades presentan unos inquietantes números rojos. El déficit autonómico alcanzó en 2009 el 2,2% del PIB y, según las previsiones delGobierno, superará el 4% del PIB en 2011. El impuesto de transmisiones patrimoniales supone uno de los principales tributos del que se benefician las comunidades y, durante el boom inmobiliario, se convirtió en un auténtico maná para las arcas autonómicas.
La historia también indica que los Gobiernos elevarán probablemente la fiscalidad sobre la vivienda usada. En 2001, cuando entró en vigor un nuevo modelo de financiación autonómica que dotaba de capacidad normativa a las comunidades en el impuesto de transmisiones patrimoniales, todos los territorios optaron por elevar del 6% al 7% el impuesto. Madrid y Cataluña fueron los primeros y, poco a poco, todos optaron por situar el tributo de transmisiones al mismo nivel que el IVA. Canarias, en cuyo territorio no se aplica el IVA, elevó el impuesto medio punto hasta el 6,5%, gravamen que aún hoy está en vigor. Demomento, sóloMadrid y Galicia ya han expresado su rechazo a elevar los impuestos. Y la mayor parte de comunidades guarda silencio quizás esperando qué efectos tendrá el incremento del tipo del IVA. En cualquier caso, no sería extraño que la mayor parte de presupuestos autonómicos para 2011 incorporaran un aumento del impuesto de transmisiones patrimoniales.
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¿Es tan buen momento?
Los promotores y constructores, parte interesada en el asunto, aseguran que es un buen año para comprar una casa. Argumentan que en enero desaparece del IRPF la deducción por adquisición de vivienda para las rentas superiores a 24.000 euros.Este importante beneficio fiscal permite un ahorro fiscal máximo de 1.350 euros anuales durante toda la vida del préstamo. Para una hipoteca a 25 años, el beneficio fiscal puede alcanzar los 33.700 euros.Su eliminación parcial supone un poderoso incentivo a la compra. Sin embargo, nadie sabe qué hará el mercado en los próximos años. No parece descabellado pensar que la supresión de la deducción retraiga la demanda provocando nuevas caídas del precio de las casas. Es decir, quien compre en 2011 no tendrá deducción pero, quizás, encontrará pisos a mejor precio.
