Viviendas sin salida. Eternamente en venta
La construcción en zonas del extrarradio, casas y pisos obsoletos y errores arquitectónicos condenan a algunos inmuebles a quedarse al margen del mercado
En España hay un producto invendible y que seguirá muchos años sin ser vendido". Con estas palabras desvelaba Alberto Prieto, socio propietario de Knight Frank, un veredicto sobre una porción indeterminada del stock que pocas veces sale a relucir en boca de los analistas. ¿Existe una acumulación de viviendas que nunca se venderá? Puede resultar aventurado realizar este tipo de afirmaciones sobre un mercado tan incierto que no permite elaborar una estadística fiable sobre el ajuste de precios.
No obstante, sí podemos afirmar, con la ayuda de los expertos, que existe una parte de la oferta cuyas posibilidades de venta son mucho más reducidas que las de otros inmuebles en las actuales condiciones del mercado. El primer paso para conocer cuáles son las casas y pisos que tienen posibilidades de tener colgado eternamente el cartel de "Se vende" es saber cuáles son las viviendas que mejor encajan con las demandas de los consumidores.
Según un informe publicado recientemente por la página web de venta y alquiler inmobiliarios Pisos.com, las viviendas preferidas por los consumidores que utilizaron esta plataforma en el primer trimestre de 2010 fueron las que costaban entre 135.000 y 150.000 euros. En el periodo analizado, las que encajan mejor con los gustos de los consumidores fueron las que tenían una superficie media de 90 metros cuadrados y contaban con al menos dos dormitorios.
Como es lógico, los datos varían de una comunidad autónoma a otra. Mientras que en la región de Madrid los compradores estaban dispuestos a pagar entre 195.000 y 210.000 euros por el inmueble objeto de sus deseos, en las islas Canarias y en Murcia se buscaron viviendas con un coste de entre 105.000 y 120.000 euros.
La directora de Operaciones Residencial Madrid de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, Elizabeth Sanz Kleinow, afirma, por su parte, que los inmuebles más vendidos en los últimos meses se corresponden con pisos ubicados en zonas urbanas, con dos o tres dormitorios y con plaza de garaje. "No es determinante que la vivienda sea nueva o de segunda mano", afirma Sanz, quien asegura que muchos clientes prefieren adquirir un piso usado en el centro de las ciudades para ajustar los precios y adecuarlo a sus gustos.
"Es una cuestión de oferta y demanda. Por ejemplo, en el barrio de Chamberí hay demanda, por ello y porque hay mucha menos oferta que en lugares como Getafe, Villaverde, Parla o el ensanche de Vallecas, en este barrio se venden viviendas", asegura. La representante de Aguirre Newman subraya que los inmuebles ubicados en las zonas urbanas se enmarcan en una tipología en la que no ha existido un exceso de oferta tan agudo en los últimos años, al contrario de lo que sucede en núcleos que rodean a las grandes ciudades, como los citados anteriormente, en los que se ha construido un gran número de viviendas.
Resulta complicado cuantificar el número de inmuebles que se enfrentarán a problemas para ser vendidos. En parte se debe a las dificultades para conocer el perfil de las viviendas que permanecen sin vender. Una carencia que denunció la semana pasada el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, cuando pidió un esfuerzo a las autoridades y a los miembros del sector para conocer la composición del stock de vivienda. Lo hizo en la inauguración de la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2010, celebrada en el marco de la última edición de la Feria Internacional del Sector Inmobiliario de Madrid (Sima).
Los analistas se atreven, en cambio, a dar unas pinceladas sobre el tipo de vivienda que tiene difícil entrar en el mercado. "El sentido común impera a la hora de seleccionar la casa que buscas, lógico ¿no?", se pregunta José Manuel Sánchez, director de Análisis de la consultora inmobiliaria Knight Frank España. "En primer lugar, las casas que más está costando vender son lógicamente las de segunda residencia, ya que los compradores tienen, hoy por hoy, otro tipo de preocupaciones que no son las del ocio", apostilla.
Se incluyen en esta categoría viviendas ubicadas en destinos turísticos y, dentro de esta categoría, tienen una demanda aún más débil aquellas que, a pesar de estar situadas en zonas costeras, "están alejadas del foco principal de su atracción, como son aquellas sin playa o las de interior", subraya el directivo de Knight Frank. Otro gran grupo de viviendas con dificultades para ser vendidas son aquellas que pertenecen a "grandes desarrollos descentralizados".
Marketing
Sánchez cita como ejemplo las casas que se construyeron en las cercanías de localidades que tendrán parada la línea de tren de alta velocidad (AVE) en un futuro cercano, es decir, municipios como Valdeluz en Guadalajara, Sonseca en Toledo, Arroyo de la Encomienda en Valladolid, Palazuelos en Segovia. Según el directivo, "no han sido más que ideas peregrinas" y el trabajo de los departamentos de marketing los que han dotado de valor a estas viviendas y no "la realidad de la demanda".
Pero no todas las viviendas situadas en el centro de la ciudades son "vendibles". Existe un gran número de ellas con una concepción arquitectónica errónea o "con taras". Son inmuebles con un mal diseño o "edificaciones obsoletas". No es de extrañar, habida cuenta de que la falta de gusto del mercado español por la rehabilitación ha dado pie a que una parte del stock sea la formada por viviendas obsoletas.
Según el último informe Modelo Global 2009, publicado por Aguirre Newman, en España existen 5,6 millones de viviendas que fueron construidas antes de la década de los sesenta, lo que supone el 23% del total. Asegura también que, de los 1,5 millones de viviendas vacías que existen en nuestro país, en torno a 560.000 son pisos usados.
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Sector inmobiliario. Qué vende y qué no vende
UnicidadCentro. La consultora Aguirre Newman asegura que el 80% de los pisos que vende en Madrid están ubicados en barrios del centro.Primera residencia. Los tiempos no están para lujos, por ello, los consumidores optan por satisfacer sus necesidades de primera residencia y retrasar los planes de comprar una casa de vacaciones en la playa.Dos o tres dormitorios. Los pisos de tamaño mediano, es decir, con dos o tres dormitorios, son los preferidos por los consumidores. Las razones para decantarse por esta opción es que los pisos más grandes son demasiado caros.Para reformar. Puede ser por el éxito del Háztelo tú mismo, por el ánimo de tener una casa original o simplemente por ajustar los precios. El caso es que la vivienda usada, con buena ubicación, sigue estando de moda.Lo único. La crisis y el ajuste de los precios ha permitido que inmuebles inaccesibles estén un poco más cerca de las manos de la clase media. Los analistas citan los áticos como ejemplo de esta tendencia.Gama alta. Los pisos y casas pertenecientes a este segmento se rigen por una tónica diferente a la del resto del mercado. Según los expertos, la demanda no ha caído.K¡Lo superfluoExtrarradio. Las viviendas que están ubicadas en zonas que han sufrido una gran expansión urbanística sufren un exceso de oferta que dificulta la colocación.Lugar de vacaciones. La segunda residencia no es hoy en día una prioridad. Además, las restricciones crediticias impiden que una parte de las familias que en su momento tuvieron acceso a este mercado puedan conseguirlo ahora.Gama media-baja. No es que la demanda haya desaparecido, pero existen problemas económicos, como el desempleo, que impiden a los consumidores comprometerse al pago de préstamos elevados, como una hipotecaErrores arquitectónicos. José Manuel Sánchez, de Knight Frank, indica que las viviendas con tara, como los pisos en quinta planta sin ascensor, son más difíciles de vender debido a que existe una oferta con mejores cualidades.Dificultades financieras. Durante 2009 resultó difícil para los clientes del segmento medio conseguir financiación. Años de carencia, préstamos puente y otros sistemas para lograr cuotas asequibles están cambiando la situación.Desarrollo descentralizado. La popularización de ciertas ubicaciones por una expectativa de revalorización futura ha resultado, en ocasiones, una esperanza vana.
Vivienda, ¿un bien refugio?
El segmento del mercado inmobiliario donde se está registrando menos actividades es la gama media-baja, en el que la oferta supera con mucho al número de demandantes.En lo que respecta al segmento premium, los analistas de Knight Frank informan de que se producen ventas, pero con ajuste de precios, lo que revela que el ladrillo sigue siendo una opción segura para invertir para las grandes fortunas. "No sólo están vendiendo, sino que están preparados para seguir comprando", afirmó recientemente un analista de la compañía.Según los expertos, la cantidad de viviendas necesaria para abastecer al mercado español se sitúa en torno a las 300.000 anuales, mientras que en el stock podría estar situado en la actualidad en un millón de unidades sin vender.
Acceso al crédito
Uno de los factores que está afectando a la demanda es la disponibilidad del crédito. Las viviendas del segmento medio-bajo, cuyos consumidores tienen en principio un acceso más difícil a la financiación, han visto disminuida su demanda en los últimos meses.