Cultura inmobiliaria
Casi todos los males de las industrias antiguas -y la construcción es la industria de las pirámides y los zigurats- residen en su mercado y el problema número dos que se plantea en el residencial es el de la asimetría de información. El vendedor sabe lo que vende, mientras el comprador, mayoritariamente, desconoce lo que compra, si los precios están bajando o no, cambios de mercado, pese a las numerosas estadísticas.
Para evitar el desfase temporal que pueda presentar los datos del INE, conviene centrarse en el índice de precios de suelo (IPS), que viene a reflejar el precio medio del metro cuadrado escriturado, cuyo calculo está en función del precio medio esperado de vivienda, tal como se ha visto en otra ocasión.
En la industria, el peso de la materia prima es tal que la capacidad de reducir el precio del producto mejorando el proceso productivo es nula, en el bien entendido de que el promotor es un industrial de elevado riesgo, sujeto a una competencia y a una cuenta de explotación proforma para producir y vender, y no otra cosa.
Imaginar grandes caídas en el precio de vivienda nueva tras dos años de crisis es pura candidez (o algo peor), como así lo muestra el IPS que desde primeros de este año, fecha en que por primera vez el precio de vivienda nueva entra en negativo, registra suaves descensos en las variaciones interanuales.
Aunque el dato del tercer trimestre del ejercicio aún no está publicado, la mecánica anticipa una mínima caída interanual, pero sube por segunda vez respecto al trimestre anterior, lo que supone un cambio de tendencia.
No es razonable esperar bajadas generalizadas de vivienda cuando el precio de suelo sube.
El Banco de Japón confesaba, bien avanzada la década de los años noventa, su error al no haber tenido en consideración la inflación de los precios de los activos, aunque no se manifestara en el coste de la vida. La experiencia japonesa ha debido influir en la preocupación de las entidades financieras al contemplar la posibilidad de liquidar activos con grandes rebajas. La razón es que así pueden desprenderse del stock sin tener el menor efecto de reducción de los precios, del mismo modo que regalar unos cuantos Mercedes no sirve en absoluto para reducir su precio. En cambio, el suelo se plantea como un problema sin solución más que a largo plazo.
En consonancia con lo anterior, las entidades financieras como proveedores no solo tendrán que gestionar la cartera, sino también hará falta financiar a su único comprador: el promotor, si quieren vender la materia prima cuando desaparezca el stock y arranque la producción.
Es lo que convierte al IPS de suelo en el mejor indicador adelantado de la evolución de vivienda para compradores, vendedores, financiadores y el propio Estado.
Álvaro Fernández Vega. Asesor fiscal-auditor interno en el sector de la construcción