Luz al final del túnel en el sector inmobiliario

Podemos analizar las causas de la actual crisis, y discutir si ha sido una crisis inmobiliaria global que ha contaminado al mundo financiero o si ha sido una crisis financiera que ha convertido en cataclismo lo que se suponía iba a ser un ajuste gradual del mercado inmobiliario. Hay otros debates con morbo: si son más culpables las entidades financieras, los promotores o la Administración; si el número de viviendas terminadas sin vender son 800.000 o el doble; si nos quedan dos años o cinco hasta salir del agujero. Nuestra quiniela: empate, un millón y cuatro años.

Hemos pasado de un escenario en el que había seis demandantes por cada vivienda a la situación actual de 8 viviendas libres por demandante. Demandante del chollo somos todos pero voluntad real de compra a corto plazo es otra cosa. Desde el punto de vista de las entidades financieras, hay que entender que cada una tiene su propia percepción, exposición y política inmobiliaria. Algunas entidades financieras ya piensan en los siguientes pasos a dar una vez que la venta de lo fácil ya está en marcha, aunque ahora no hay venta fácil. Aún así, no es lo mismo vender una vivienda nueva en un entorno bien comunicado, que activos abandonados con muerto dentro. No es una forma de hablar, sino un dato real de fuente fidedigna.

Las alternativas que parecían llamadas a salvar los restos del naufragio no están funcionando como se esperaba: ni los vehículos contenedores que permitirían sacar del balance el grueso del problema ni las compras masivas de activos o deuda fallida por parte de fondos oportunistas internacionales están jugando un papel clave. Los estímulos de gestión de balance que permitían los vehículos han sido parcialmente desactivados y se encuentran con dos obstáculos de difícil resolución. Por una parte, el criterio valorativo, pues entre el valor razonable de mercado y el valor contable nos podemos encontrar diferencias sustanciales, hasta el punto de imposibilitar aportaciones previamente aprobadas. Por otra parte está la cuestión de homogeneidad entre los activos aportados y la confianza entre entidades.

A esta situación hay que añadir la relativa benevolencia del Banco de España para que el ajuste de precios al mercado sea progresivo. Parece indudable que un mark-to-market instantáneo se llevaría por delante algunas compañías que, concediéndoles cierto margen de maniobra, podrían ser viables a medio plazo. Pero se ha comunicado tan mal que muchas voces afirman que la banca española está haciendo trampas. Sin embargo, el Banco de España ha sido claro e intransigente al mantener que los activos inmobiliarios ilíquidos, familiarmente llamados marrones, cuando los juntamos con otros igual de enmarronados, por arte de la magia contable no se vuelven activos financieros incólumes.

Los efectos de este oxígeno aportado al mercado moribundo es que los precios no terminan de caer, la sensación de que mañana será más barato se mantiene en el subconsciente colectivo, el mercado se mantiene inactivo y la crisis da una nueva vuelta de tuerca sobre el cuello de la economía real que son los ingresos de las familias españolas. ¿Qué podemos hacer con los otros activos poco líquidos que pueden suponer el 50% de la cartera? El primer paso es definir con claridad la política inmobiliaria. El siguiente paso es clarificar el encaje de cada activo en la política previamente definida. Esta segmentación debe identificar varios grandes grupos:

1Activos que puedan ponerse a la venta de forma directa, aún con descuentos.

2Los que no siendo vendibles en su estado actual, sean capaces de generar ingresos por rentas, subvenciones u otras alternativas.

3Los que requieran inversión adicional, pero que una vez realizada, serían susceptibles de venderse o generar rentas.

4Los que son incapaces de generar rentas ni ser vendidos mientras el mercado se mantenga en situación vegetativa asistida.

5Activos cuyo valor es negativo o tendente a cero, y por tanto sea preferible provisionarlo y centrarse en otras cosas.

Y como respuesta a cada una de estas situaciones hay que articular las correspondientes herramientas: canales de comercialización especializados; unidades patrimoniales; seguimiento de proyectos; aparcamiento ordenado de activos que evite deterioros y donde corresponda, asumiendo pérdidas.

Si queremos salir del túnel y ver algo de luz, no queda más remedio que revisar los cimientos:

l Tenemos que desenmarañar todos esos activos subprime a la española, que son muchos: resolver sus casuísticas infinitas, entender el mercado real en el que se sitúan y asumir cuánto es razonable esperar que paguen por ellos. Sólo desde esta realidad se podrá reducir el stock y equilibrar la oferta con la demanda, situando de nuevo los inmuebles en su valor natural.

l Hay que corregir el cúmulo de despropósitos y excesos que hemos vivido en los últimos años y recuperar esos valores que tenemos olvidados: rigor, prudencia, austeridad y trabajo. Sólo una actividad económica que transmita estos valores es creíble en el corto y sostenible en el medio plazo.

l Tenemos que volver a edificar desde los cimientos para poder pensar juntos el papel que le corresponde a cada cual. El futuro del sector inmobiliario será de menor tamaño absoluto, menor importancia en el PIB, con una reducción en el número de sociedades inmobiliarias, con el papel de los consultores redefinido, con las entidades supervisoras más conscientes, con una ciudadanía menos susceptible a dejarse llevar por cantos de sirena, unas valoraciones más fiables y un análisis de riesgos más riguroso.

En suma, espero que el sector inmobiliario dé un importante salto adelante en su profesionalización. Esta previsión podría ser sólo un deseo, pero hay un dato que apoya a la intuición: se tomarán medidas cuando los que pueden impulsarlas, las entidades financieras, así lo decidan y en esta ocasión se han pillado los dedos.

Miguel Ruiz-Valdepeñas / Pelayo Goizueta. Socios de Advantas