Distintos ángulos
El sector inmobiliario tiene multitud de ángulos y, como cualquier otro, dista mucho de ser homogéneo. Poco tiene en común la situación del residencial con la del terciario, y dentro de ellos la primera residencia con la vivienda de playa o la oficina en zona prime con la nave logística.
El segmento relevante es el de promoción residencial porque es donde se concentran los grandes volúmenes: empleos directos e indirectos, miles de pequeñas empresas, saldos financiados, stocks, morosidad del sector financiero, etc. Pues bien, el sector de promoción residencial se empieza a mover y todos los actores en el mercado así lo confirman.
La diferencia con la situación anterior es que ha desaparecido el inversor especulativo, por lo que también ha cambiado el producto demandado, lo que causará problemas adicionales de colocación a viviendas de superficie muy reducida.
El principal agente dinamizador del sector es la banca, que ha optado por flexibilizar al máximo las hipotecas para su stock, con plazos de 40 años y márgenes mínimos, con lo que convierten la compra en una cuota mensual inferior al alquiler.
Se vende bien, a los nuevos precios, lo que está en el núcleo urbano de Madrid o Barcelona, y con mucha dificultad lo que está en desarrollos alejados. Al comprador ya no le compensa el diferencial de cuota de la hipoteca con las distancias, costes y tiempo que conlleva la lejanía. Se han vuelto a ampliar los diferenciales entre las buenas y malas localizaciones, que se habían difuminado en pleno boom.
Se están iniciando un 65% menos de viviendas que el año anterior, y cada vez con un peso mayor de viviendas protegidas, lo cual no es sino un síntoma de que la causa de la crisis es el valor del suelo. Lo previsible es que el suelo protegido, en desarrollos ya urbanizados, se agote pronto en los núcleos de Madrid y Barcelona, y que suelos libres con precios revisados similares al de vivienda protegida tomen el relevo.
El sector de primera vivienda en Madrid y Barcelona no tiene una sobreoferta en el núcleo urbano como la de las áreas metropolitanas, por lo que su precio tenderá a estabilizarse. Las áreas más alejadas seguirán sufriendo el problema de stocks, y sus suelos el de liquidez, por inexistencia de compradores. Se empezarán a mover cuando se recupere el empleo.
En costa, la información de los agentes es que la reducción de precios está produciendo resultados efectivos de ventas, pero que no existe demanda en los desarrollos alejados de la costa.
En el sector terciario el último año ha sido el de las renegociaciones de rentas y aumento de la rentabilidad exigida, lo que combinado da una caída de valor, que no ha sido mayor por la falta de transacciones, y por la existencia de hipotecas sobre los edificios que han actuado como suelo.
En oficinas prime de Madrid y Barcelona las nuevas rentas han caído más de un 30% respecto sus máximos, y si se hicieron operaciones con un yield del 4%, ahora se habla del 5,5% mínimo. Seguirá habiendo presión a corto por la entrada de las últimas superficies en explotación, pero lo peor del ajuste ya está hecho. La desocupación en la zona prime aguanta sin superar el 7%, pero ya se mueve en más del 20% en la periferia.
De los datos de revisiones de renta facilitados por las inmobiliarias cotizadas se deducen reducciones medias por revisiones de alquileres menores del 10%, lo cual indica una buena gestión y/o que las revisiones se irán materializando en el futuro. Con la situación de tipos actual, empieza a ser el momento de posicionarse en buenas localizaciones, con arrendatarios de calidad que ya hayan renegociado su renta. El problema es que muchos de estos activos están hipotecados a unos niveles cuya venta no generaría liquidez para sus dueños y, a cambio, son los únicos flujos de caja que les quedan.
La situación del sector de naves industriales es peor que la de oficinas, y su recuperación será más lenta.
El sector hotelero está sufriendo las consecuencias de la reducción de gastos de las empresas, y de la caída turística. Las expectativas son mejores que las del sector de naves industriales porque los países de nuestro entorno empiezan a recuperarse.
El sector retail, que en la literatura especializada se ponía como ejemplo de ser el más estable en las crisis, se ha visto sometido a una caída del consumo sin precedentes, combinada en nuestro país con una incorporación reciente de grandes superficies, lo que produce un efecto de sobrecapacidad similar al del stock del sector residencial.
Mariano Miguel. Ex presidente y consejero delegado de Colonial
